5AA Minute N°

N° RG 25/00264 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GWG7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 25 JUILLET 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [R] [O]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3])

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Monsieur [G] [Z], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDERESSE

Madame [H] [P]

née le 26 Octobre 2001 à [Localité 5] (MAYOTTE),

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 JUILLET 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 25 janvier 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Madame [H] [P] un logement situé à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 326,76 euros outre une provision mensuelle sur charges de 111,58 euros.

Le 7 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [H] [P] pour un montant en principal de 6 701,04 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a fait procéder à un procès-verbal de constat d’abandon du logement loué à Madame [H] [P]. Dans son procès-verbal, le commissaire de justice constate qu’il n’y a plus de courant dans le logement, que le logement est partiellement vidé ; il n’y a plus de réfrigérateur dans le logement.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner en référé Madame [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de Madame [H] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [H] [P] au paiement d’une provision d’un montant de 7 943,61 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner Madame [H] [P] au paiement des dépens

— condamner Madame [H] [P] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 13 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 8 925,47 euros, montant dont il conviendra de déduire les frais.

Madame [H] [P] n’a pas comparu, ayant été convoquée suivant acte signifié à l’étude.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 17 novembre 2023, puis la CCAPEX de la Vienne le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 7 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 8 avril 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Déduction faite des frais, au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 8 672,37 € au 10 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025.

L’abandon du logement par Madame [H] [P] ayant été constaté par huissier de justice le 20 mars 2025, il convient de déduire du montant total les mensualités locatives d’avril et mai 2025, pour un montant total de 981,86 euros.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Madame [H] [P] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision de 7 690,51 euros (8 925,47 – 253,10 euros de frais – 981,86 d’indemnités d’occupation indues).

L’absence de comparution de la défenderesse, de même que l’impossibilité d’établir un diagnostic social et financier, en raison de sa carence, ne permettent pas d’envisager l’application des dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement, qu’ils soient suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire.

Les services du département ont ainsi indiqué que la locataire a déclaré une nouvelle adresse, sur l’ILE DE [Localité 4], à compter du 1er octobre 2024.

En toute hypothèse, l’abandon du logement, par [P] Madame [H] ayant été constaté par acte diligenté par le commissaire de justice le 20 mars 2025, il n’est pas nécessaire de prononcer son expulsion.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [H] [P] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] ;

CONSTATONS à la date du 8 avril 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, d’une part, et Madame [H] [P], d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 6] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [H] [P] est occupante sans droit ni titre dudit logement ;

DONNONS acte aux parties de ce que Madame [H] [P] a quitté les lieux le 20 mars 2025, et que le bailleur en a repris possession à cette date ;

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à statuer sur la demande relative à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, ainsi que sur les demandes subséquentes ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Madame [H] [P], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS Madame [H] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision de 7 690,51 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 11 juin 2025, incluant l’indemnité de mars 2025 ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [H] [P] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES