COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 24 Septembre 2025

N° RG 24/03503 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6A4

Grosse délivrée

à M^e GUILLOT

Expédition délivrée

à M^e THEVENET

au Service Recouvrement

AJ

le

DEMANDEUR:

Monsieur [K] [Y]

né le 15 Janvier 1970 à [Localité 5] (59)

[Adresse 2]

représenté par M^e Joëlle GUILLOT, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C06088-2024-005278 du 30/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

DEFENDERESSE:

Madame [B] [Z] épouse [C]

venant aux droits de Mme [T] [Z]

née le 18 Avril 1964 à [Localité 4] (12)

[Adresse 3]

représentée par M^e Vincent THEVENET, avocat au barreau de VERSAILLES et M^e Christophe MACHART, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Romain TAFINI, avocat au barreau de GRASSE,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu le jugement avant dire droit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE en date du 28 mai 2025, aux termes duquel la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 2 juillet 2025 à 9 heures, afin d’enjoindre à Madame [B] [Z] épouse [C] de produire aux débats la dénonciation de ses conclusions en date du 2 avril 2025 à la Préfecture des Alpes-Maritimes, et auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits et de la procédure,

À l’audience du 2 juillet 2025,

Monsieur [K] [Y] est représenté par son conseil. Il se réfère à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

— constater que le décompte du commandement de payer en date du 15 juin 2024 est erroné ;

— constater que l’immeuble [Adresse 2] était en monopropriété ;

— constater que la clé de répartition des charges n’est pas justifiée ;

— constater qu’aucun justificatif des charges n’a été transmis pour les années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ;

— dire et juger qu’il est bien fondé à contester le commandement de payer en date du 15 juin 2024 ;

— rejeter toutes les demandes de Madame [B] [Z] épouse [C] ;

— dire et juger que le commandement de payer en date du 15 juin 2024 est nul et de nul effet ;

Si par extraordinaire le tribunal de céans faisait droit aux demandes reconventionnelles de Madame [B] [Z] épouse [C] :

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— lui accorder les plus larges délais pour le paiement des sommes qui seraient mises à sa charge ;

En tout état de cause,

— dire et juger que les sommes réclamées au titre des charges sans qu’aucune clé de répartition n’ait été produite pour les années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ont été indûment perçues par le propriétaire bailleur ;

— condamner Madame [B] [Z] épouse [C] au remboursement des sommes indûment perçues au titre des charges pour les années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

— condamner Madame [B] [Z] épouse [C] à lui délivrer les quittances depuis 2019 sous une astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— condamner Madame [B] [Z] épouse [C] au paiement à son profit de la somme de 3 500 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel, moral et financier subi ;

— ordonner que l’exécution de la décision à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

— condamner Madame [B] [Z] épouse [C] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Madame [B] [Z] épouse [C], représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

— débouter Monsieur [K] [Y] de l’intégralité de ses demandes ;

Statuant à nouveau :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail suivant la signification du commandement de payer à Monsieur [K] [Y] le 15 juin 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Y] de l’appartement sis, [Adresse 2] à [Localité 1], objet du bail signé le 14 mars 2019, avec le concours de la force publique, le cas échéant, et sous contrôle du commissaire de justice avec l’assistance éventuelle d’un serrurier aux frais de Monsieur [K] [Y] ;

— condamner Monsieur [K] [Y] à lui verser à la somme à parfaire de 2 093,41 euros, majorée des intérêts fixés au taux légal des particuliers à partir de la décision à intervenir sauf pour ceux afférents à la somme de 1 351,54 euros qui partiront à partir du 15 juin 2024, date du commandement de payer ;

— condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive ;

— condamner Monsieur [K] [Y] à verser à Madame [B] [Z] épouse [C] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [K] [Y] aux entiers dépens.

Elle ajoute à l’audience que les formalités ont été effectuées auprès de la Préfecture.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Monsieur [K] [Y]

Concernant la nullité du commandement de payer

L’article 24-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette.

Il est constant que le décompte de la dette joint au commandement de payer doit mentionner la ventilation entre les loyers et charges, la période définie et les dates d’échéances des sommes réclamées afin de permettre au locataire de vérifier la pertinence de la prétention du bailleur.

Monsieur [K] [Y] invoque la nullité du commandement de payer du 15 juin 2024 en faisant valoir que le décompte annexé à l’acte comprend des loyers qui ont été payés et des charges locatives qui ne sont pas justifiées soulignant que l’immeuble étant en monopropriété, la bailleresse était tenue d’indiquer une clé de répartition entre les locataires. Il précise qu’il règle les provisions sur les charges à hauteur de 50 euros par mois, reconnaissant ne pas s’acquitter de la totalité réclamée au motif que les charges locatives n’étant pas justifiées, l’augmentation de la provision mensuelle sur charges à 75 euros puis 88 euros n’est pas fondée.

En défense, Madame [B] [Z] épouse [C] réplique que les règlements effectués par Monsieur [K] [Y] ont été imputés sur les dettes les plus anciennes conformément à l’article 1342-10 du code civil.

En l’espèce, le commandement de payer du 15 juin 2024 comporte un tableau récapitulatif des sommes dues arrêtées à la date du 14 juin 2024 s’élevant à 1 351,54 euros au total, ventilées entre le loyer et les provisions sur charges locatives. Sont visés dans ce décompte, les loyers de janvier 2024 (505,82 euros) et mars 2024 (595,72 euros) ainsi que la provision sur les charges locatives pour les mois de janvier (75 euros), février (25 euros), mars, (75 euros) avril, mai et juin 2024 (25 euros x 3) sans toutefois qu’apparaissent les montants appelés chaque mois ni les versements effectués par le locataire.

Or, sur cette période de janvier 2024 à juin 2024, il résulte du relevé de compte produit par la bailleresse et des avis d’échéances versés par le locataire, que celui-ci a effectué chaque mois des paiements pour la quasi-intégralité du loyer (laissant à charge 25 euros par mois au titre de la provision sur les charges), lesquels n’ont pas été repris au décompte annexé au commandement de payer.

Il est d’ailleurs observé à la lecture des pièces produites par les parties, notamment du relevé de compte FORIMMO du 21 mars 2025 et des avis d’échéance des mois de mars 2024 à juin 2024, que la dette locative est née à compter du mois de mars 2022, date à compter de laquelle Monsieur [K] [Y] ne s’est plus acquitté des régularisations sur les charges, ni de l’augmentation de la provision sur les charges locatives de 50% (passant de 50 euros à 75 euros), continuant à faire des paiements de la quasi-intégralité du montant du loyer, laissant la plupart du temps un restant dû de 25 euros sur le montant appelé.

Si la bailleresse invoque une imputabilité des paiements sur la dette la plus ancienne conformément à l’article 1342-10 du code civil, ce qu’elle est en droit de faire, le locataire n’ayant pas affecté ses paiements à une période précise hormis pour le paiement du loyer de mars 2022 (ce qui ressort de la lettre recommandée avec avis de réception du 9 mars 2022 qu’il a adressé au gestionnaire immobilier, le cabinet FORIMMO, l’informant qu’il contestait les 50% d’augmentation de la provision sur les charges mensuelles passant de 50 euros à 75 euros), force est de constater que cela n’est pas reflété dans le décompte annexé au commandement de payer. En effet, si la bailleresse avait appliqué la règle précitée, alors seul le loyer résiduel du mois de mai 2024 et celui du mois de juin 2024 auraient été visés au décompte au vu des paiements effectués par le locataire.

Il en résulte qu’en l’état, Monsieur [K] [Y] qui avait informé le gestionnaire immobilier à deux reprises, par courriers recommandés des 9 mars 2022 et 10 août 2024 que ses règlements ne couvraient ni le paiement des régularisations sur les charges ni l’augmentation de la provision sur les charges, n’était pas en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées au commandement de payer, ce qui lui a naturellement causé un grief.

Il convient en conséquence de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer 15 juin 2024.

Concernant la demande en répétition de l’indu au titre des charges des années 2019 à 2024

Selon les dispositions de l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Il résulte des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 23 alinéas 3 à 6 de ladite loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions qui doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Ces dispositions prévoient que les provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, du décompte par nature de charges et lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il est constant que l’action du locataire en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, soit à compter de la date de la régularisation des charges par le bailleur permettant ainsi au preneur de déterminer l’existence ou non d’un indu.

Monsieur [K] [Y] réclame la répétition des charges qu’il estime avoir indument payées au titre des années 2019 à 2024 en faisant valoir qu’aucun décompte de charge comportant une clé de répartition entre les locataires n’a pas été transmis par la bailleresse outre que les régularisations comprennent des charges qui ne sont pas récupérables sur le locataire. Il rappelle que l’immeuble était en monopropriété puis qu’il a été soumis au statut de la copropriété suite au partage effectué en avril 2024.

Madame [B] [Z] épouse [C] réplique que les demandes du locataire au titre des années 2019 à 2020 se heurtent à la prescription triennale, la régularisation sur les charges au titre des ces années lui ayant été communiquée respectivement le 24 septembre 2020 et le 23 février 2021. S’agissant des autres demandes en répétition des charges, elle soutient que la régularisation sur les charges ainsi que les décomptes lui ont été communiqués outre qu’il a été invité par le gestionnaire immobilier à venir consulter les justificatifs des décomptes à l’agence FORIMMO.

Le bail litigieux prévoit le paiement d’une somme au titre des charges de 50 euros par mois ; toutefois il appartient au propriétaire, par application des dispositions légales susvisées, d’établir tant le caractère récupérable des charges facturées que de justifier de la réalité des dépenses engagées ainsi que de leur nécessité à l’égard des locataires.

En l’espèce, le contrat de bail ne comporte aucune mention ni aucune précision relative à la nature des charges communes récupérables, ni aucun tantième de répartition et la bailleresse ne produit aux débats aucun élément ni aucune précision à ce titre. Les seuls documents fournis au titre des régularisations sur les charges émanent du locataire, hormis un relevé PROX-HYDRO édité le 20 mai 2025 illisible produit par Madame [B] [Z] épouse [C].

Monsieur [K] [Y] produit des courriers en date des 24 septembre 2020, 23 février 2021, 18 mai 2022, 4 juillet 2023 et 4 juillet 2024 ainsi qu’un courriel du 6 juin 2025, de l’agence immobilière FORIMMO, lui notifiant respectivement la régularisation sur les charges au titre des années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024. Dès lors, sa demande au titre des années 2019 et 2020 est couverte par la prescription triennale, car formulée par assignation du 14 août 2024, étant précisé que le contrat de bail ayant été signé le 14 mars 2019, les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014, relatives à la prescription triennale, sont applicables au cas d’espèce.

S’agissant des régularisations au titre des années 2021 à 2023, le courrier du gestionnaire est accompagné d’un tableau intitulé « état des dépenses » comportant divers postes (charges communes comprenant salaires, charges sociales, électricité et frais de l’entreprise de nettoyage puis dépenses d’ascenseur, compteurs d’eau, eau froide, taxe d’ordures ménagères et foncier) ainsi qu’un deuxième tableau intitulé « répartition » avec pour le lot n°237 (correspondant au numéro figurant sur le bail) le détail des dépenses individualisées pour Monsieur [K] [Y]. Il est exact qu’aucune clé de répartition entre les locataires n’apparait sur ces documents. En outre, les dépenses intitulées « fonciers » mentionnant « (TF-OM)/6 » ne figurent pas parmi les charges locatives visées par le décret n°87-713 du 26 août 1987, seuls pouvant être mis à la charge du locataire au titre des « impositions et redevances », le droit au bail, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage.

S’agissant de la régularisation sur les charges de l’année 2024, le courriel du 6 juin 2025 mentionne des charges locatives de 350,39 euros ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 138,59 euros. Est annexé à l’email un décompte de charges mentionnant des charges générales et communes pour la cave lot n°6 (correspondant au numéro figurant sur le bail) ainsi que des charges pour un appartement situé au 3ème étage lot n°30 qui ne correspond pas à celui donné à bail à Monsieur [K] [Y].

Ainsi, les pièces versées ne permettent pas d’établir le mode de répartition des frais entre les différents locataires de l’ensemble immobilier ni d’établir la réalité de ces frais notamment s’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, aucun justificatif n’étant produit à ce titre.

En l’absence de pièces produites par la bailleresse de nature à établir la réalité et la nécessité des dépenses engagées au sens des dispositions légales et réglementaires, c’est à juste titre que Monsieur [K] [Y] se prévaut de la restitution des charges indûment payées à Madame [B] [Z] épouse [C] au titre des années 2021 à 2023 (la régularisation sur les charges 2024 étant créditrice).

Néanmoins, les demandes formulées à ce titre par Monsieur [K] [Y] au dispositif de ses conclusions ne sont pas déterminées dans leur quantum puisqu’il se borne à solliciter « le remboursement des sommes indument perçues au titre des charges pour les années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ».

Monsieur [K] [Y] sera en conséquence débouté de sa demande de remboursement.

Concernant la demande de communication des quittances de loyer sous astreinte

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Monsieur [K] [Y] demande la production des quittances de loyers depuis le mois d’avril 2019, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision en faisant valoir que seules les quittances des mois de mars et avril 2019 lui ont été délivrées tandis que Madame [B] [Z] épouse [C] affirme que la plupart des quittances sont produites par le locataire dans le cadre de la présente instance outre que les autres quittances n’ont pas pu être produites en l’absence de paiement intégral du loyer et des charges.

En l’espèce, sont produites uniquement les quittances de loyer pour les mois de mars et avril 2019 de sorte que Monsieur [K] [Y] est bien fondé à réclamer la production des quittances de loyers à compter du mois de mai 2019 jusqu’au mois de mars 2025, ses paiements étant imputés sur les dettes les plus anciennes en application de l’article 1342-10 du code civil. S’agissant des mois d’avril, mai et juin 2025, il est en droit d’exiger uniquement la délivrance d’un reçu, ses paiements n’ayant pas couvert la totalité des montants appelés.

Madame [B] [Z] épouse [C] sera en conséquence condamnée à délivrer à Monsieur [K] [Y] les quittances de loyers depuis le mois de mai 2019 jusqu’au mois de mars 2025 inclus, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de 30 jours.

Concernant la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Conformément aux articles 1719 du code civil et 6 a), b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d’entretien normal des lieux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent et notamment l’article 2 qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions précisées, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires et notamment :

5. Le logement doit assurer des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement.

Cette obligation d’ordre public doit être respectée lors de la mise à disposition du logement, puis tout au long du bail. C’est au bailleur, tenu de délivrer au locataire un logement décent, qu’il appartient de prouver qu’il s’est libéré de son obligation.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [K] [Y] réclame des dommages et intérêts de 3 500 euros en réparation de son préjudice matériel, moral et financier en faisant valoir qu’il a vécu depuis l’entrée dans les lieux jusqu’aux travaux entrepris en janvier 2025 dans un appartement dangereux en raison du chauffe-eau gaz et du tableau électrique qui présentaient un danger pour sa sécurité.

La bailleresse fait valoir qu’elle a changé le chauffe-eau en janvier 2025, que le locataire se fonde sur des diagnostics datant de 2019 qui souffrent de la prescription triennale outre qu’il n’occupe pas l’appartement.

En l’espèce, Monsieur [K] [Y] produit aux débats l’expertise n°27082018/[Z]/3138 réalisée par le cabinet C.R EXPERTISE le 27 août 2018 relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité portant sur l’appartement donné à bail, lesquels sont visés au paragraphe XIV « annexes » du contrat de bail du 14 mars 2019.

Il est indiqué s’agissant de l’installation de gaz qu’elle comporte des anomalies de type A2 qui devront être réparées dans les meilleurs délais à savoir notamment que le dispositif d’amenée d’air du local équipé ou prévu pour un appareil d’utilisation est obturable, que le conduit de raccordement n’est pas démontable outre que l’extrémité du robinet de commande ou de la tuyauterie en attente n’est pas obturée. Les risques identifiés sont les suivants : risque d’intoxication au monoxyde de carbone causée par une mauvaise combustion et en absence totale ou partielle d’évacuation des produits de combustion outre un dégagement de gaz et donc un risque d’explosion.

S’agissant de l’installation d’électricité, il est précisé au rapport qu’elle comporte une ou des anomalies pour laquelle il est recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent en raison notamment de la présence de matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.

Madame [B] [Z] épouse [C] ne saurait soutenir qu’elle n’était pas au courant de ces dysfonctionnements puisque ledit rapport était annexé au bail et que Monsieur [K] [Y] avait rappelé au gestionnaire immobilier, l’agence FORIMMO, la nécessité de faire réaliser des travaux de mise en conformité dans les meilleurs délais dans son courrier recommandé du 9 mars 2022 (demande réitérée par courrier recommandé du 10 août 2024). En outre, aucune prescription ne saurait être attachée à la production des documents par Monsieur [K] [Y] de nature à démontrer les faits au soutien de ses prétentions.

Madame [B] [Z] épouse [C] prouve avoir effectué des travaux de plomberie et d’électricité dans le logement litigieux, suivant facture n°F0474-2025 du 6 janvier 2025 : dépose de la chaudière gaz et pose d’un chauffe-eau dans la cuisine, remplacement du tableau électrique avec pose d’un nouveau tableau suivant les normes en vigueur, créations des terres suivant besoin et normes et liaison équipotentielle.

Il est donc établi que la bailleresse n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation depuis l’entrée dans les lieux jusqu’au 6 janvier 2025.

Monsieur [K] [Y] sollicite une indemnisation au titre de divers préjudices : préjudice matériel, moral et financier à hauteur de 3 500 euros mais n’apporte aux débats aucun élément permettant de les caractériser ou de les quantifier. En conséquence, et en l’absence de demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance, il y a lieu de débouter Monsieur [K] [Y] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [B] [Z] épouse [C]

Concernant la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur le 29 juillet 2023 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’obligation de notification au préfet susvisée, opposable à tous les bailleurs, personnes physiques ou morales, s’applique non seulement aux demandes initiales aux fins de constat de la résiliation du bail mais également aux demandes additionnelles et reconventionnelles à cette même fin qui pourraient être présentées.

En l’espèce, pour être recevable à invoquer la résiliation du bail d’habitation par l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [B] [Z] épouse [C] doit justifier avoir dénoncé ses conclusions à la Préfecture conformément à l’article susvisé.

Pour autant, la défenderesse n’a pas produit la dénonciation desdites conclusions en date du 2 avril 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes, alors que la réouverture des débats avait été ordonnée à cet effet, mais uniquement la dénonce du commandement de payer du 15 juin 2024 à la CCAPEX, formalité exigée en sus de la notification à la préfecture, sous peine d’irrecevabilité uniquement pour les bailleurs personnes morales, qui ne s’applique donc pas à Madame [B] [Z] épouse [C], lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

Il en résulte que la demande reconventionnelle de Madame [B] [Z] épouse [C] de constat de la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et sa demande subséquente d’expulsion sans objet.

Concernant la demande en paiement des arriérés locatifs

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [B] [Z] épouse [C] sollicite le paiement de la somme de 2 093,41 euros au titre des arriérés locatifs, demande à laquelle le locataire s’oppose en faisant valoir qu’il s’est toujours acquitté de ses loyers et que la dette locative est constituée de charges contestées et non justifiées.

Il convient de rappeler que selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Madame [B] [Z] épouse [C] verse aux débats plusieurs décomptes dont un arrêté au 6 juin 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 093,41 euros.

L’analyse de ces décomptes met en évidence des provisions pour charges à hauteur de 75 euros pour l’année 2022 et jusqu’au mois de juillet 2024 puis à compter du mois d’août 2024 une augmentation de la provision pour charges à 88 euros. Il était facturé également une régularisation de charges pour la somme de 49,02 euros le 1er juin 2022, celle de 7,84 euros le 1er août 2023 et 154,99 euros le 1er août 2024 outre des frais de remise à l’huissier de 143,88 euros.

En premier lieu, il résulte des développements précédents que la bailleresse n’a pas justifié des charges réelles afférentes à l’appartement donné à bail à Monsieur [K] [Y] au titre des années 2021 à 2024 ce dont il résulte que les provisions versées à compter de l’année 2022 s’élevant à un total de 3 293 euros (75 x 31 + 88 x 11) ne sont pas justifiées (les provisions versées en 2021 étant quant à elles justifiées par la régularisation sur les charges 2020 couverte par la prescription triennale) de même que la régularisation sur les charges 2021, 2022 et 2023 (211,85 euros).

En second lieu, les frais d’huissier de 143,88 euros, ne constituant pas des loyers mais des dépens devront être soustraits.

Il en résulte que les paiements effectués par le locataire sur la période visée au décompte sur lequel Madame [B] [Z] épouse [C] fonde sa demande en paiement ont couvert l’intégralité des loyers appelés, déduction faite des provisions sur charges, régularisation sur les charges et frais susvisés, de sorte que la bailleresse sera nécessairement déboutée de sa demande en paiement.

Concernant la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Madame [B] [Z] épouse [C] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, ne démontrant pas la mauvaise foi du locataire qui ne se trouve pas en situation d’impayés.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [Z] épouse [C] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens de l’instance et sera condamnée à verser à Monsieur [K] [Y] une somme que l’équité commande de fixer à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE nul et de nul effet le commandement de payer du 15 juin 2024 ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [Y] de sa demande de remboursement des sommes indument perçues au titre des charges pour les années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] épouse [C] à délivrer à Monsieur [K] [Y] les quittances de loyers depuis le mois de mai 2019 jusqu’au mois de mars 2025 inclus, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de 30 jours ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉCLARE irrecevable la demande reconventionnelle de Madame [B] [Z] épouse [C] de constat de la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE Madame [B] [Z] épouse [C] de sa demande reconventionnelle en paiement des arriérés locatifs s’élevant à 2 093,41 euros ;

DÉBOUTE Madame [B] [Z] épouse [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] épouse [C] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] épouse [C] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection