Min N° 25/00108

N° RG 24/03506 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUJ3

Société HABITAT 77

C/

M. [U] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [N]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [U] [N]

FAITS ET PROCEDURE

Par actes sous seing privé du 13 octobre 2022, la société HABITAT 77 a consenti un bail d’habitation et un emplacement de stationnement à Monsieur [U] [N] sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (logement n°466LAC9905) et à usage de stationnement sis [Adresse 3] (garage n°99) à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 358, 94 euros hors charges et pour les modules associés soit 5 euros pour espace vert privatif et sans loyer pour l’emplacement de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 14 août 2023, fait signifier à Monsieur [U] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la société HABITAT 77 a fait assigner Monsieur [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— la condamner au paiement de la somme de 6.375,02 euros au titre de l’arriéré locatif au 22 mars 2024 (échéance de février 2024 incluse), d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et de l’emplacement de stationnement sans préjudice des charges, outre une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2024, renvoyée au 11 décembre 2024 du fait d’un dossier de surendettement en cours ainsi que d’une demande de curatelle, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue.

A l’audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, réitère les termes de l’assignation, actualisant la dette locative à la somme de 9.101,96 euros arrêtée au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse). Elle précise être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire du fait de l’absence de règlement du dernier loyer courant.

Monsieur [U] [N], ne comparaît pas à l’audience malgré un renvoi contradictoire prononcé à la dernière audience du 25 septembre 2024, mais le tribunal a été destinataire d’un diagnostic social et financier reçu au greffe par courriel en date du 2 décembre 2024 avant l’audience et dont il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’enquête sociale fournit les copies des documents du surendettement et indique que le locataire vit seul et est âgé de 54 ans avec une mesure d’accompagnement social lié au logement (ASLL) depuis le 1er octobre 2023, dont le service envisage la rupture du fait d’une absence de communication et de présentation aux RDV fixés depuis le mois d’octobre. Elle constate que le locataire a besoin d’un accompagnement dans ses démarches du fait de son état dépressif avec addiction et qu’il a accepté la demande d’une mesure de protection qui permettrait de sécuriser les paiements et d’éviter une expulsion, il a été placé sous sauvegarde de justice le 27 septembre 2024 et son dossier devrait être étudié au début de l’année 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 8 août 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT 77 justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la société HABITAT 77 est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus le 13 octobre 2022 pour le logement et le stationnement contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2023 pour la somme en principal de 2.825,24 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de les clauses résolutoires contenues dans les baux (clause résiliation de plein droit du contrat page 6 du contrat de location du logement et clause de résiliation du contrat s’agissant du bail de stationnement) étaient réunies à la date du 15 octobre 2023 ; le contrat de stationnement étant un contrat sis à la même adresse que le logement il n’y a pas lieu d’appliquer le délai d’un mois visé au commandement s’agissant du parking, qui n’est qu’un accessoire aux locaux d’habitation prévoyant un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Il résulte des dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer doit notamment contenir, à peine de nullité, la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion.

En outre, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-et-Marne a rendu le 22 février 2024 au profit de Monsieur [U] [N] une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à la date du 15 octobre 2023. La commission de surendettement des particuliers de la Seine-et-Marne ayant rendu le 22 février 2024 au profit de Monsieur [U] [N] une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement, soit postérieurement au délai de deux mois suivant le commandement de payer, la clause résolutoire demeure acquise.

Sur la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire

* Sur le montant de la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société HABITAT 77 verse aux débats un décompte démontrant que Monsieur [U] [N] reste lui devoir la somme de 8.537,28 euros au titre des loyers impayés , après déduction des frais (60,96 euros de frais de non réponse enquête et 503,72 euros de frais de procédure) arrêtée au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse).

Monsieur [U] [N] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe de la dette.

Néanmoins, le tribunal relève que les contrats de bail du logement et du stationnement ne comporte pas de loyer mensuel pour le parking, le contrat des locaux d’habitation précisant même que « le loyer mensuel du module stationnement est de 0 euro », sans que le bailleur n’ait produit d’avenant au contrat de stationnement ; il y a donc lieu de déduire des sommes dues les appels visant « loyer garage parking sans TVA », soit un montant de 484,48 euros.

Ainsi, Monsieur [U] [N] sera condamné à verser à la société HABITAT 77 la somme de 8.052,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

* Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, en matière de surendettement, l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L’article L722-5 du code de la consommation interdit au débiteur de payer ses dettes résulte de la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement.

Les mesures de désendettement négociées ou imposées par la commission sont opposables au bailleur qui a été destinataire de la décision en tant que créancier du plan et dont les mesures ont été versées aux débats dans le cadre de l’enquête sociale remise avant l’audience.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-et-Marne a rendu le 30 mai 2024 une décision de mesures imposées consistant en un rééchelonnement de créances sur une durée de 84 mois au taux de 0%, avec un moratoire de 24 mois s’agissant de la dette locative puis un remboursement par échéance de 15,68 euros durant 60 mois avec mise en application du plan au 31 août 2024, avec effacement partiel à l’issue des mesures imposées sur 84 mois..

Au jour de l’audience, aucune contestation n’a été portée à la connaissance du tribunal.

Il ressort par ailleurs du dernier décompte produit par la bailleresse que ce dernier a repris le paiement du loyer et des charges courants ; ce dernier ayant effectué un virement de 500 euros le 18 novembre 2024, confirmant ainsi le règlement du dernier loyer courant de novembre 2024 s’agissant d’un bail avec un loyer payable à terme à échu, soit une fois le mois écoulé, et l’appel du loyer de novembre 2024 appelé sur le décompte au 27 novembre 2024 sera payable courant décembre 2024 soit après la date de l’audience.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer à Monsieur [U] [N] un délai de suspension de 24 mois suspendant le remboursement de la dette locative.

Les demandes d’expulsion et relative au sort des meubles deviennent, par conséquent, sans objet.

Ce délai de paiement accordé ne peut cependant affecter l’exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants. En conséquence, il convient d’attirer l’attention de Monsieur [U] [N] sur le fait que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail.

A l’issue de ce délai de 24 mois, Monsieur [U] [N] sera redevable de la somme de 8.052,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), pour laquelle le débiteur doit respecter ensuite le paiement de mensualités de 15,65 euros par mois durant 60 mois selon le plan de surendettement établi pour une créance d’un montant de 6.375,02 euros.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. Pour le surplus de la dette locative, il conviendra à la bailleresse de prévoir un échéancier de règlement avec le locataire à l’issue des mesures ou que le locataire dépose un nouveau plan de surendettement afin de prendre en compte le surplus de la créance due à la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais de justice exposés et non compris dans les dépens. Cependant, pour des raisons d’équité tirées de la situation des parties, il peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires que la société HABITAT 77 a dues accomplir, Monsieur [U] [N] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société HABITAT 77 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les contrats de bail conclus le 13 octobre 2022 entre la société HABITAT 77, d’une part, et Monsieur [U] [N], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (logement n°466LAC9905) et à usage de stationnement sis [Adresse 3] (garage n°99) à [Localité 7] sont réunies à compter du 15 octobre 2023 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail est résilié à partir de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à payer à la société HABITAT 77 la somme de 8.052,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

SUSPEND l’exigibilité de la créance de la société HABITAT 77 envers Monsieur [U] [N] pendant une durée de 24 mois à compter de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE la société HABITAT 77 du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à verser à la société HABITAT 77 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Juge,