5AA Minute N°

N° RG 26/00156 – N° Portalis DB3J-W-B7K-G7AM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 29 MAI 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [T] [Y]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [J] [A]

né le 25 Octobre 1977 à [Localité 1],

et

Madame [W] [Q]

née le 30 Janvier 1981 à [Localité 2],

demeurant tous deux [Adresse 2]

Comparants en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 AVRIL 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 29 MAI 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 1er octobre 2022, la SCI LA GRANGE a donné à bail à Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] un logement situé à Gouex (Vienne), [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 525 €.

Par acte du 30 septembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution

du locataire, dans le cadre du dispositif “VISALE” créé par convention entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement.

En raison de l’existence d’incidents de paiement, le bailleur a bénéficié de l’engagement de caution de la SASU Action Logement Services, en sorte que cette dernière lui a réglé les sommes dues par Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q].

Indiquant agir en vertu des dispositions de l’article 2306 du code civil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 21 mai 2025 à Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, ceci aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 1 240 €. Ce commandement a été signifié à la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives de la [Localité 3] le 22 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, sur le fondement des articles 2305 et suivants du code civil, de même que de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour obtenir que soit constatée – subsidiairement prononcée – l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et en conséquence ordonnée l’expulsion des locataires ; elle a sollicité en outre leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 920 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 240 € et de l’assignation pour le surplus ; outre leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges ; enfin, elle a sollicité une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été communiquée à la préfecture de la [Localité 3] le 24 décembre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, et dès lors qu’en sa qualité de caution elle a été amenée à payer la dette de Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] , elle est subrogée à tous les droits qu’avait le bailleur, et que dès lors elle est admise à agir en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, elle propose que soit prononcée la résiliation du bail par manquement à l’obligation du preneur de régler les loyers.

Enfin, elle souligne que les termes du contrat de cautionnement lui permettent d’agir également en fixation et recouvrement des indemnités d’occupation.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu ses demandes, précisant que sa créance se monte à 3 450 €.

Comparant en personne, Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] exposent avoir régularisé entre les mains du bailleur les loyers de janvier à mars 2026 inclus; et proposent de s’acquitter des sommes restant dues par des versements mensuels de 200 €. Ils déclarent ne pas avoir d’autres dettes et disposer d’un revenu total mensuel de 2 550 € ; ils ont un enfant à charge.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542- 1 et L.811 -1 du code de la sécurité sociale.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

L’alinéa IV de ce même article dispose que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable au moment de la signature du contrat de cautionnement, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition reconnaît à la caution le droit d’exercer, par la subrogation dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, lui permettant ainsi d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Par ailleurs, les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1. “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, signé électroniquement reprend les termes de cette disposition dans son article 8.2, dans lequel la caution s’engage, dès la déclaration d’impayés de loyer, notamment, à “procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion”, précisant ensuite que “le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée du contrat de cautionnement”.

Il n’est pas contestable que suivant acte du 30 septembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a accepté de se porter caution des loyers dus par Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] en conséquence du contrat de bail, ceci à hauteur d’un loyer mensuel de 525 € charges comprises.

Il n’est pas moins contestable que le bailleur a entendu obtenir le bénéfice de cette caution, et qu’à ce titre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a payé la somme de 3 665 € à la date du 22 février 2026 : dès lors, elle justifie de sa qualité pour agir en délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de même qu’en résiliation du bail par suite du non respect du délai de deux mois visé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que la dette du locataire n’a pas été régularisée dans les deux mois suivant le commandement de payer, la clause résolutoire insérée au bail, prendra son plein effet, le bail étant ainsi résilié à la date du 22 juillet 2025.

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de la provision sur charges sera mise à la charge de Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q].

Au vu du décompte produit aux débats et des preuves de virements bancaires produites à l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à solliciter la condamnation solidaire de Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] au paiement de la somme de 3 185 € (arrêtée à la subrogation n°10) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mai 2025 sur la somme de 760 € et, à copmpter de l’assignation du 23 décembre 2025 sur la somme de 1895 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] justifient de la reprise du loyer avant l’audience, de même que d’une régularisation partielle. En outre, leur proposition de régler la dette à raison de mensualités de 200 € est compatible avec le délai légal et les intérêts respectifs des parties. Dès lors, il convient, dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement, de faire droit à cette demande, le respect de ces dispositions conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer.

En revanche, la situation économique respective des parties justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE à la date du 22 juillet 2025 la résiliation du bail conclu entre la SCI LA GRANGE d’une part, Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] d’autre part, portant sur un logement situé à Gouex (Vienne), [Adresse 3] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] à Mme [Z] [D] à une somme égale au montant du loyer mensuel, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 185 € (trois mille cent quatre-vingt-cinq euros) (arrêtée à la subrogation n°10), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mai 2025 sur la somme de 760 € et, à compter de l’assignation du 23 décembre 2025 sur la somme de 1895 €, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE à Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISE en conséquence Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] à s’acquitter de leur dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges auprès du bailleur, par mensualités de 200 € (deux cents euros), le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

1.la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

2.le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3.à défaut par Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

4.Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] seront tenus, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut, et ce in solidum jusqu’à temps que, le cas échéant, l’un quitte le logement avant l’autre et le fasse connaître au bailleur par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, après quoi seul l’occupant restant y sera tenu pour les échéances suivantes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DEBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] et Madame [W] [Q] in solidum aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE