5AA Minute N°

N° RG 25/00554 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G2EI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 JANVIER 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [Y] [H]

DEMANDEURS

Madame [W] [J]

née le 17 Mai 1968 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [U] [L]

né le 19 Juillet 1965 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne, assisté par Maître Cindy MOCZULSKI, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [P] [N]

née le 27 Juillet 1961,

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 09 JANVIER 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [L] et Madame [W] [J] sont propriétaires d’une maison d’habitation située à [Adresse 4]. Cette maison est occupée par Madame [P] [N].

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, Monsieur [U] [L] et Madame [W] [J] ont fait signifier à Madame [P] [N] un commandement de payer les loyers pour la somme de 11 913 €, et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours. Ce commandement a été remis à la personne de Madame [P] [N] et communiqué à la CCAPEX de la Vienne le 23 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, Monsieur [U] [L] et Madame [W] [J] ont fait assigner Madame [P] [N] sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil ainsi que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, pour que soit prononcée la résolution du bail qui lui a été consenti, et que soit autorisée son expulsion avec suppression ou réduction du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ; ils ont sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 13 653 € au titre des loyers impayés, arrêtée au 25 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 11 913 €, et à compter de l’assignation pour le surplus, et demandé la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation de 580 € ; enfin ils ont sollicité chacun sa condamnation au paiement de la somme de 1 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier de Madame [P] [N] a été établi et communiqué à Monsieur [U] [L] et Madame [W] [J] le 15 octobre 2025.

A l’audience du 14 novembre 2025, Monsieur [U] [L] et Madame [W] [J] maintiennent leurs demandes initiales, sauf à porter leur demande au titre des impayés à la somme de 15 393 € ; ils affirment ne pas avoir été informés de l’existence de fuites dont a fait état Madame [P] [N] lors de l’établissement du diagnostic social et financier, et indiquent qu’en dépit du commandement, aucun justificatif de la souscription d’une assurance ne leur a été communiqué.

Assignée par dépôt à étude, Madame [P] [N] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location doit être établi par écrit. Toutefois, un bail conclu verbalement est également soumis aux dispositions d’ordre public de cette loi, dès lors qu’il contient la mise à disposition d’un logement à titre de résidence principale en contrepartie du versement d’un loyer. En l’absence de production de leur exemplaire du bail, dont Monsieur [U] [L] et Madame [W] [J] indiquent qu’il a été égaré, et en l’absence de comparution de Madame [P] [N], il convient par conséquent, en premier lieu, de rechercher si les parties ont conclu un bail d’habitation répondant à ces critères.

Les indications données par Madame [P] [N] lors de l’établissement du diagnostic social et financier communiqué le 15 octobre 2025, et la signification du commandement de payer et de l’assignation, démontrent qu’elle occupe réellement la maison dont Monsieur [U] [L] et Madame [W] [J] sont propriétaires en vertu de l’acte de vente du 26 novembre 1999 communiqué à l’appui de l’assignation. Si le montant du loyer mensuel n’est pas formellement reconnu par Madame [P] [N], il convient de relever qu’il figure sur le commandement de payer du 22 mai 2025, remis à sa personne, et qu’elle n’a pas estimé utile de le contester.

Dès lors, sans qu’il soit possible d’établir avec exactitude sa date de commencement, il est établi sans contestation possible que les parties ont convenu d’un bail d’habitation comportant à la charge de Madame [P] [N] le versement d’un loyer mensuel de 580 €.

Ce bail est par conséquent soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II et IV de la loi du 6 juillet 1989. La demande aux fins de prononcé de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même l’article 7 g) de la même loi prevoit que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en cette qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 ajoute que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Le retard pris dans le paiement des loyers, et le défaut de justification de la souscription d’une assurance locative, caractérisent un manquement grave et sérieux aux obligations du locataire qui justifie la résiliation du bail et l’expulsion. Or, il résulte du décompte produit aux débats, qui n’a pas fait l’objet de contestation, qu’aucun loyer n’est versé depuis le mois de février 2024, soit près de deux années. De même, Madame [P] [N] n’a pas produit de justificatif d’assurance. Par ailleurs, si cette dernière a affirmé dans le cadre de l’établissement du diagnostic social et financier que le logement qu’elle occupe présente des fuites d’eau, et si elle a signalé cette anomalie en juillet 2025, cette circonstance ne justifiait pas qu’elle décide unilatéralement de cesser de payer les loyers.

Dès lors ces manquements continus justifient que soit prononcée la résiliation du bail et l’expulsion dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

A cet égard, les demandeurs n’indiquent pas pour quel motif autre que la violation des obligations de leur locataire il conviendrait de faire exception au principe fixé par l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution.

Une indemnité mensuelle d’occupation de 580 € sera fixée à la charge de Madame [P] [N].

Le décompte de créance produit aux débats, arrêté à la somme de 13 653 € au 31 août 2025 comporte les sommes de 195 € et 202 € au titre de la taxe ordures ménagères, mais aucun justificatif n’est produit. Il sera donc réduit de ces sommes pour être arrêté à 13 256 € à cette date ; il convient par ailleurs d’ajouter à ces sommes celle de 1 740 € représentant les loyers de septembre à novembre 2025 inclus, en sorte de Madame [P] [N] sera condamnée à payer à Monsieur [U] [L] et Madame [W] [J] la somme de 14 996 € arrêtée au 30 novembre 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 11 516 € alors due, à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 1740 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Tenue aux dépens, Madame [P] [N] devra en outre, par équité, verser à Monsieur [U] [L] de même qu’à Madame [W] [J] une indemnité de 400 € à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE à compter de la date du présent jugement la résiliation du bail conclu entre Monsieur [U] [L] et Madame [W] [J], bailleurs, et Madame [P] [N], preneur, portant sur une maison d’habitation située à [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [N] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Madame [P] [N], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à Monsieur [U] [L] et Madame [W] [J] la somme de 14 996 € (quatorze mille neuf cent quatre-vingt-seize euros) au titre des loyers arrêtés au 30 novembre 2025, cette somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 sur celle de 11 516 €, à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 1740 €, et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à Monsieur [U] [L] et Madame [W] [J] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 580 € (cinq cent quatre-vingts euros) à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à Monsieur [U] [L] une indemnité de 400 € (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à Madame [W] [J] une indemnité de 400 € (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [N] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE