TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Janvier 2026

N° RG 25/00193 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HB53

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 10]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL BIMBENET, immatriculée au RCS d'[Localité 12] sous le numéro 085 580 041, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [L] [D]

née le 19 Juillet 1992 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Xavier DEMEUZOY, avocat plaidant au barreau de PARIS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 21 Novembre 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

La résidence « [Adresse 10] », située au [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 13], est soumise à la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette résidence est soumise à règlement de copropriété.

Mme [L] [D] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot 106, situé au premier étage du bâtiment B de la résidence, et des lots 188 et 286, correspondant à une cave et un emplacement de parking.

Mme [L] [D] met son appartement en location pour de courtes durées.

Aux termes d’une assemblée générale réunie le 31 mars 2023 les copropriétaires ont voté une résolution en faveur d’une action en justice à l’encontre de Mme [L] [D], en vue de faire cesser l’activité de location de courte durée.

Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [L] [D], aux termes de plusieurs courriers notamment du 25 septembre 2023, de cesser toute location touristique de courte durée.

Par acte en date du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société BIMBENET, a fait assigner en référé Mme [L] [D] aux fins d’ordonner la cessation de cette activité sous astreinte et le versement d’une indemnité provisionnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées le 17 octobre 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, 1253 du code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage, L. 324-1-1 du code de tourisme, L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

Déclarer le [Adresse 15], pris en la personne de son syndic, recevable et bien fondé en ses demandes,Juger que l’usage du lot 106 (appartement) par Madame [L] [D] n’est pas conforme à la destination de l’immeuble, Juger que cette infraction au règlement de copropriété constitue un trouble manifeste illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, qu’il convient de faire cesser sans délai, Juger que les nuisances causées par la location meublée de courte durée de l’appartement de Mme [D] constituent une infraction au règlement de copropriété justifiant l’allocation d’une indemnité provisionnelle en application de l’article 834 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

Juger que les nuisances causées par la location meublée de courte durée de l’appartement de Mme [D] constituent un trouble anormal de voisinage et un trouble manifeste illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, qu’il convient de faire cesser sans délai, Plus subsidiairement,

Juger que l’absence de déclaration préalable en mairie du changement d’usage du local à usage d’habitation en location meublée de courte durée, ainsi que l’absence d’information préalable que devait délivrer Mme [D] au syndic constituent un trouble manifeste illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, qu’il convient de faire cesser sans délai,

En conséquence,

Condamner Madame [L] [D], sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de quinze à compter de la signification de la décision à intervenir, à cesser l’exploitation de son appartement lot n° 106 en location saisonnière ou de courte durée au sein de la copropriété, via la plateforme AIRBNB ou tout autre plateforme et/ou site internet,Condamner Madame [L] [D] à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité provisionnelle d’un montant de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, en compte et à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance, Rejeter toutes les demandes de Madame [D], Condamner Madame [D] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LEROY AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile, Condamner Madame [D] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Aux termes de ses dernières conclusions n°4 notifiées le 19 novembre 2025, Mme [L] [D] demande au juge des référés, au visa des articles L.324-1-1 du code du tourisme, L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, 9-2, 10-1 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 9, 202 699, 700 et 834 du code de procédure civile, de :

* à titre principal

JUGER la présence d’une contestation sérieuse quant à la nature des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 13], dénommé résidence « LE CÈDRE [Localité 14] », JUGER de l’absence de pouvoir du juge des référés pour se prononcer sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 13], dénommé résidence « LE CÈDRE [Localité 14] »,DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 13] ; dénommé résidence « LE CÈDRE [Localité 14] » de toutes ses demandes, fins et prétentions ;* à titre subsidiaire,

JUGER du caractère civil de l’activité de location de Madame [L] [D] ; JUGER conforme l’activité locative de Madame [L] [D] avec le règlement de copropriété de l’immeuble situé aux [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 13], dénommé résidence « LE [Adresse 9] » ; JUGER conforme l’activité locative de Madame [L] [D] avec la règlementation en vigueur au titre des articles L. 324-1-1 du Code du tourisme et L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation ; JUGER qu’il n’est pas nécessaire pour Madame [L] [D] de rétablir son interphone ;DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 13], dénommé résidence « LE [Adresse 9] » de toutes ses demandes, fins et prétentions ; JUGER que Madame [L] [D] a respecté l’ensemble des obligations réglementaires et légales relatives à la mise en location de son bien ; DÉBOUTER le syndicat de sa de demande de versement de la somme de 3000 euros aux titres des dommages prétendument subis.* à titre plus subsidiaire,

JUGER de la bonne foi de Madame [L] [D] ; JUGER qu’il est incontestable que l’activité de location de courte durée exercée par Madame [L] [D] est en tout point en conformité avec le règlement de copropriété et ne peut dès lors en aucun cas être interdite ; CONDAMNER Madame [L] [D] à une somme qui ne saurait dépasser 500 euros ou à toute somme que Madame, Monsieur le Président jugera équitable si l’infraction venait à être caractérisée et si le Tribunal judicaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;* en tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 4] [Localité 7], dénommé résidence « LE [Adresse 9] », à verser à Madame [L] [D] une indemnité de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;JUGER que l’équité ne commande pas que Madame [L] [D] soit condamnée au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [L] [D] la somme de 4000 euros au même titre outre les dépens de l’instance ;

DISPENSER Madame [L] [D] de la dépense commune de condamnation des frais de procédure du syndicat des copropriétaires ; ECARTER l’exécution provisoire en cas de condamnation de Madame [L] [D] ;DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 13], dénommé résidence « LE [Adresse 9] » de toutes ses demandes, fins et prétentions.

A l’audience du 21 novembre 2025, les parties ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

La décision sera contradictoire.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de faire observer que le demandeur fonde ses demandes notamment sur l’article 834 du code de procédure civile, mais ne développe aucun moyen à l’appui.

Sur la demande tendant à condamner Mme [L] [D] à cesser l’exploitation de son appartement en location saisonnière

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des référés, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation dommageable actuelle résultant d’un fait matériel (qu’il s’agisse d’une action ou d’une omission) ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente et incontestée d’une disposition légale ou réglementaire, d’une disposition contractuelle claire, ou d’une décision non contestable émanant d’une autorité légitime.

En l’espèce, il convient de rappeler, contrairement à ce que soutient la défenderesse, que le juge des référés peut, en application de l’article 835 du code de procédure civile, prescrire des mesures quand bien il existerait des contestations sérieuses.

S’agissant de l’existence d’un trouble manifestement illicite, le demandeur soutient qu’il serait de trois ordres :

Mme [L] [D] exercerait une activité qui ne respecterait pas la destination de l’immeuble, et ce en violation du règlement de copropriété ;Le trouble manifestement illicite résulterait de troubles de jouissance causés par les aller-venus des locataires de courte durée ; Mme [L] [D] ne justifie pas avoir régularisé auprès de la mairie d'[Localité 12] une déclaration d’activité justifiant le changement d’usage.

Tout d’abord, s’agissant du non-respect de la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété, qui n’interdit pas expressément la location de courte durée, ne comporte pas de clause d’habitation bourgeoise exclusive et autorise, sous conditions, l’exercice d’activité professionnelle, voire commerciale. Or il n’appartient pas au juge des référés – juge de l’évidence – d’interpréter ce règlement de copropriété et de dire si Mme [L] [D] exerce une activité civile, commerciale ou professionnelle, et si elle manque ainsi à ses obligations.

Ensuite, s’agissant des troubles de jouissance, seules trois attestations sont versées aux débats pour justifier de tels troubles, ce qui est clairement insuffisant pour caractériser un trouble manifestement illicite, d’autant que les désagréments évoqués aux termes de ces attestations ne sont pas imputables aux locataires de Mme [L] [D] de manière évidente et sans contestation possible.

Enfin, Mme [L] [D] a déclaré son activité de meublé de tourisme en mairie (pièce n°26 de la défenderesse). A supposer qu’elle n’eût pas déclaré son activité – ce qui n’est pas le cas au demeurant – cette circonstance n’aurait pu constituer un trouble dommageable pour le syndicat des copropriétaires en l’absence de grief personnel consécutif à la violation d’obligations administratives dont l’objet est de protéger les finances publiques et de diminuer les tensions locatives immobilières.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à condamner Mme [L] [D] à cesser l’exploitation de son appartement en location saisonnière.

Sur la demande de provision dirigée contre Mme [L] [D]

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut, en application de l’article 835 du code de procédure civile, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, en l’absence de trouble manifestement illicite, et de préjudice de jouissance évident pour l’ensemble des copropriétaires, la demande de provision sera rejetée.

Sur la demande de condamnation de Le syndicat des copropriétaires à réparer le préjudice subi par Mme [L] [D]

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut, en application de l’article 835 du code de procédure civile, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [L] [D] ne justifiant pas de la réalité de son préjudice lié à des pressions exercées sans cesse et à tort par le syndicat des copropriétaires, sa demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la partie demanderesse, partie succombant, et de la condamner à verser à Mme [L] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [L] [D] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société BIMBENET, de sa demande tendant à condamner Mme [L] [D] à cesser l’exploitation de son appartement en location saisonnière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société BIMBENET, de sa demande de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [L] [D] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société BIMBENET, à réparer le préjudice subi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société BIMBENET, aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société BIMBENET, à payer à Mme [L] [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense Mme [L] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.