5AA Minute N°

N° RG 25/00636 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G276

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 30 AVRIL 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [L] [G]

DEMANDERESSE

S.C.I. ECLIPSE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Renaud BOUYSSI, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [B] [A]

né le 05 Mars 1988 à [Localité 1] (GUINEE),

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 MARS 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 30 AVRIL 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 8 mai 2025, à effet rétroactif du 10 avril 2023, la SCI ECLIPSE a donné à bail à M. [B] [A] un logement situé à Poitiers, [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 650 € outre une provision mensuelle sur charges de 80 €.

Le 19 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [B] [A] pour un montant en principal de 6 580 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Cet acte a été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la [Localité 2] le 20 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, la SCI ECLIPSE a fait assigner en référé M. [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de M. [B] [A] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner M. [B] [A] au paiement d’une provision d’un montant de 8 770 € au titre des loyers et charges dus au 15 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et de l’assignation pour le surplus

— condamner M. [B] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer révisable et des charges, jusqu’à restitution des lieux, mariérialisée par la remise des clés ;

— condamner M. [B] [A] au paiement d’une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Lors de l’audience du 12 décembre 2025, la SCI ECLIPSE, par la voix de son Conseil, reprend ses demandes et dépose son dossier dont assignation, à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Par ordonnance de ce siège en date du 23 janvier 2026, après qu’il a été relevé que le décompte de créance comprend un versement de 650 € le 15 avril 2023 alors que le bail a commencé à courir le 10 avril 2023 et que l’appel de loyers est fixé à 730 € depuis le 15 juin 2025, les débats ont été rouverts à l’audience du 13 mars 2026 afin de permettre à la SCI ECLIPSE de s’expliquer sur le principe et sur le montant de l’arriéré locatif dont elle se prévaut.

A l’audience de renvoi, la SCI ECLIPSE a fait déposer de nouvelles conclusions, notifiées à M. [B] [A] le 5 mars 2026.

Assigné par dépôt à étude, le défendeur n’a comparu à aucune des deux audiences.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui ne reprend pas les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir qu’il stipule en paragraphe VIII. Clause résolutoire “le présent contrat sera résilié de plein droit :

— en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge

— en cas de défaut de versement du dépôt de garantie (…)”,

sans notion de délai, ni de formalisme.

Pour autant, le commandement de payer fixe au locataire un délai de deux mois pour acquitter l’arriéré locatif, à défaut de quoi la résiliation de plein droit du bail serait encourue dans le cadre d’une procédure idoine, emportant demande d’expulsion.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 19 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai prescrit.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 20 août 2025. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les stipulations contractuelles, augmenté des charges.

Le bail stipule que le loyer mensuel est payé d’avance avant le 12 de chaque mois : en conséquence, l’appel du loyer le 15 avril 2023 est régulier. Toutefois, le bail ayant pris effet le 10 avril 2023, la somme réclamée au titre du mois d’avril 2023 aurait dû être de 433,33 € charges comprises au lieu de 650 €.

Par ailleurs, le bail qui a été signé entre les parties le 8 mai 2025, qui constitue une novation admise par les deux parties, comporte un prix du loyer actualisé à 650 € majoré de 80 € à titre de provisions sur charges, ce qui aboutit à la somme mensuelle de 730 €, en sorte que cette majoration, appliquée à compter de cette date, est régulière.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie par conséquent que lui est due, après correction de la somme exigée au titre du premier mois de location, la somme de (12 420 – 650 + 433,33) = 12 203,33 € arrêtée au 20 février 2026, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de février 2026.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Par équité, M. [B] [A] devra en outre verser à la SCI ECLIPSE une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI ECLIPSE ;

CONSTATONS à la date du 20 août 2025 la résiliation du bail conclu entre la SCI ECLIPSE et M. [B] [A] portant sur le logement situé à Poitiers, [Adresse 3] [Adresse 4] ;

CONSTATONS que depuis cette date, M. [B] [A] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [A] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de M. [B] [A] en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer et charges, avec application de l’indexation contractuelle ;

CONDAMNONS M. [B] [A] à payer à la SCI ECLIPSE une provision de 12 203,33 € (douze mille deux cent trois euros, trente-trois centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 20 février 2026, incluant l’indemnité de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de mars 2026 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, M. [B] [A] à payer à la SCI ECLIPSE une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer augmenté des charges, avec application des révisions contractuelles ;

CONDAMNONS M. [B] [A] à payer à la SCI ECLIPSE une indemnité de 800 € (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS M. [B] [A] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS