5AC Minute N°

N° RG 25/00396 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GYP7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 30 AVRIL 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE [B]

DEMANDERESSE

Madame [U] [O] NEE [N], venant aux droits de Monsieur [P] [N],

née le 16 Septembre 1959 à [Localité 1] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Anis RAHI, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [X] [H]

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne, assisté de Maître Bénédicte CHASSAGNE, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [V] [H]

né le 08 Août 1968 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

Madame [M] [G] [L]

née le 08 Septembre 1962 à [Localité 3] (PORTUGAL)

demeurant [Adresse 4]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 MARS 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 30 AVRIL 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 10 mai 2016, M. [P] [N] a donné à bail à M. [X] [H] un appartement situé à [Localité 4], [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 510 € outre une provision mensuelle sur charges de 84 €.

Par actes séparés du 17 mai 2016, M. [V] [H] et Mme [M] [G] [L] se sont portés cautions solidaires du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et indemnités dûs par M. [X] [H], pour une durée de trois ans renouvelable deux fois.

Aux termes d’un acte de partage établi le 16 septembre 2021 suite au décès de M. [P] [N], la propriété du logement loué a été attribuée à Mme [U] [N], épouse [O].

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, Mme [U] [N], épouse [O] a fait signifier à M. [X] [H] un congé aux fins de vente de l’appartement loué, à un prix fixé à 150 000 €, à effet du 16 mai 2025. Cet acte a été signifié à la personne de M. [X] [H].

Par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2025, Mme [U] [N], épouse [O] a fait assigner M. [X] [H], M. [V] [H] et Mme [M] [G] [L], aux fins suivantes :

— constater la validité du congé pour vendre et la déchéance de plein droit du droit d’occupation des lieux par M. [X] [H] depuis le 17 mai 2025 ;

— ordonner l’expulsion de M. [X] [H] avec, au besoin, le concours de la force publique ;

— condamner à titre provisionnel M. [X] [H], solidairement avec M. [V] [H] et Mme [M] [G] [L], au paiement de la somme mensuelle de 592,26 € à titre d’indemnité d’occupation, de même que de celle de 117 € au titre des provisions sur charges, jusqu’à libération des lieux, l’ensemble étant productif d’intérêts légaux avec anatocisme ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

A l’audience de renvoi du 13 mars 2026, Mme [U] [N], épouse [O] a maintenu ses demandes initiales, sauf à demander au surplus la condamnation solidaire de M. [X] [H], M. [V] [H] et Mme [M] [G] [L] au paiement de la somme de 4 007,58 € représentant le montant de loyers et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26 février 2026, et à porter sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 000 €.

Elle fait valoir que la régularité formelle du congé pour vendre n’est pas contestée, et que si M. [X] [H] prétend qu’elle n’a pas manifesté de réelle intention de vendre, cet argument est réfuté par la production aux débats de l’avis de valeur de l’appartement, des diagnostics nécessaires, et de la mise en ligne de l’offre de vente sur un site ad hoc.

Estimant que la vente de son bien est impossible tant qu’il est occupé, Mme [U] [N], épouse [O] s’oppose à tout délai pour libérer les lieux.

M. [X] [H] conclut au principal à la nullité du congé pour vendre pour absence d’intention réelle et sérieuse de vendre.

A titre subsidiaire, il entend soulever une contestation sérieuse aux demandes de Mme [U] [N], épouse [O] pour ce même motif.

Encore plus subsidiairement, il sollicite l’octroi d’un délai de douze mois pour quitter le logement.

Son avocat demande la condamnation de Mme [U] [N], épouse [O] au paiement de la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700, 2° du code de procédure civile, M. [X] [H] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Il fait valoir que la proposition de vendre via un site internet de vente entre particuliers permet de douter de la réelle intention de vendre, sachant que Mme [U] [N], épouse [O] n’habite pas à [Localité 4], et que d’ailleurs aucune visite n’a eu lieu.

Sa demande subsidiaire aux fins d’obtenir un délai pour libérer les lieux est motivée par les difficultés qu’il rencontre pour se reloger, ayant sollicité sans effet l’octroi d’un logement social ; par ailleurs, il fait valoir le handicap de son fils, hyperactif, qui justifierait l’attribution prioritaire d’une maison indépendante ; étant lui-même handicapé et bénéficiaire d’un suivi social, il est actuellement dans l’attente de l’attribution d’un logement adapté.

Comparant en personne, M. [V] [H] indique faire siennes les conclusions développées pour le compte de M. [X] [H] et demande qu’il ne soit pas fait droit à son encontre à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Assignée à sa personne, Mme [M] [G] [L] n’a pas comparu et n’était pas représentée aux audiences de renvoi et de plaidoirie.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En premier lieu, il sera rappelé que conformément aux principes rappelés ci-dessus, il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un congé pour vendre, cette mesure ne pouvant être prise qu’après un examen au fond. Dès lors, M. [X] [H] sera débouté de sa demande formée en ce sens.

Ensuite, la compétence du juge des référés ne s’exerce que pour autant qu’aucune contestation sérieuse n’est de nature à faire obstacle à la demande. Par conséquent, il convient d’examiner si la contestation formée par M. [X] [H] à l’encontre des demandes de Mme [U] [N], épouse [O] présenterait un caractère suffisamment sérieux pour justifier l’incompétence du juge des référés.

Sur la contestation formée à l’encontre du congé pour vendre

L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15, II, du même texte, dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, aucune contestation n’est formée par M. [X] [H] quant au respect des formalités rappelées au paragraphe précédent.

Si en revanche M. [X] [H] soutient que le congé aurait été frauduleux, en ce que Mme [U] [N], épouse [O] n’aurait pas, en réalité, manifesté une réelle intention de vendre, il convient de relever :

— qu’elle a fait établir un avis de valeur de l’appartement le 22 août 2024, soit deux semaines avant la délivrance du congé pour vendre ;

— qu’elle a fait déposer pour un an une annonce comportant le descriptif de l’appartement et le prix demandé, accompagnée d’une photographie de l’immeuble, dès le mois d’août 2024, et que cette annonce a été renouvelée pour une année supplémentaire en juillet 2025, ce qui a conduit le site à établir deux factures de 790 € chacune ;

— que Mme [U] [N], épouse [O] a fait établir le 10 avril 2025 le dossier réglementaire de diagnostics techniques, indispensable à la vente de l’appartement.

Contrairement à ce que soutient M. [X] [H], ces démarches, effectuées avant l’expiration du congé pour vendre, traduisent la volonté de Mme [U] [N], épouse [O] de parvenir à la vente de son bien, le fait qu’elle réside dans la région parisienne n’étant pas de nature à contredire la réalité de son souhait de vendre.

Dès lors, la contestation formée par M. [X] [H] ne présente pas de caractère suffisamment sérieux pour faire échec à la compétence du juge des référés pour constater l’effectivité du congé pour vendre.

M. [X] [H] n’ayant pas accepté l’offre de vente dans le délai requis est donc déchu de tout titre d’occupation sur le logement, et ce depuis le 17 mai 2025.

Sur la demande de délais pour libérer les lieux

Les articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais doivent être compris entre un mois et un an, et pour leur fixation il doit être tenu compte des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment compte tenu de l’état de santé de ce dernier et des diligences qu’il justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il résulte des pièces produites aux débats que M. [X] [H] est reconnu en qualité de travailleur handicapé depuis le 1er juillet 2024 ; par ailleurs, a été attribuée au bénéfice de son fils [E] [H] une allocation d’éducation de l’enfant handicapé, jusqu’au 31 juillet 2027. Un certificat du docteur [Y] [T], médecin généraliste, en date du 29 août 2025 précise que l’enfant [E] [H], née le 16 novembre 2015, présente une hyperactivité justifiant l’attribution prioritaire d’une maison indépendante en vue de limiter les nuisances potentielles dues à sa pathologie.L’assistante sociale qui est en charge de la situation du ménage [H] a par ailleurs établi le 21 novembre 2025 une attestation démontrant qu’il a été établi une demande de réservation préfectorale en mai 2025.

Ces éléments démontrent d’une part que la situation de M. [X] [H] et des personnes qui vivent sous son toit nécessite pour libérer les lieux des démarches particulières qui excèdent les démarches usuelles de personnes qui ne rencontrent pas les mêmes difficultés, mais aussi que le locataire a mis en oeuvre des mesures, telles que la réservation préfectorale, avant même la fin du préavis fixé par le congé pour vendre, démontrant ainsi sa bonne foi. Dès lors, si, au jour de l’audience, M. [X] [H] est toujours occupant des lieux, il ne pourrait être sérieusement soutenu qu’il serait le seul responsable de cette situation.

A l’inverse, Mme [U] [N], épouse [O] n’invoque, pour justifier de l’urgence qu’elle aurait à voir son appartement libéré, que son droit, au demeurant légitime, de disposer de sa propriété, qui sera consacré par l’autorisation de procéder à l’expulsion de son occupant.

Compte tenu des considérations qui précèdent, un délai de six mois courant à compter du commandement aux fins de quitter les lieux sera accordé à M. [X] [H] pour libérer les lieux.

Sur les demandes financières de Mme [U] [N], épouse [O]

Il y a lieu de porter à la charge de M. [X] [H] une indemnité d’occupation mensuelle de 592,26 €, augmentée de la somme de 117 € au titre de la provision sur charges. Les deux actes de cautionnement délivrés par M. [V] [H] et Mme [M] [G] [L] étant conformes aux dispositions d’ordre public de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et couvrant les indemnités d’occupation, il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation ainsi que les provisions sur charge solidairement entre les trois défendeurs.

Le décompte produit aux débats démontre qu’à la date du 26 février 2026, M. [X] [H] était débiteur de la somme de 4 007,58 € intégrant l’échéance de février 2026, étant précisé que si la Caisse d’allocations familiales ne verse plus d’allocations de logement, cette circonstance est inopposable à Mme [U] [N], épouse [O], qui n’a aucune responsabilité dans cette situation. Il en résulte que M. [X] [H], M. [V] [H] et Mme [M] [G] [L] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 4 007,58 €.

L’ensemble des sommes ainsi fixées sera productif d’intérêts légaux, avec anatocisme conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile

Tenus aux dépens de l’instance, M. [X] [H], M. [V] [H] et Mme [M] [G] [L] seront in solidum condamnés à verser à Mme [U] [N], épouse [O] une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DISONS que le juge des référés est incompétent pour prononcer la nullité du congé pour vendre du 12 septembre 2024 ;

DISONS que la contestation formée par M. [X] [H] à l’encontre du congé pour vendre ne présente aucun caractère sérieux ;

CONSTATONS que depuis le 17 mai 2025, M. [X] [H] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé à [Localité 4], [Adresse 6] appartenant à Mme [U] [N], épouse [O] ;

DISONS qu’à défaut pour M. [X] [H] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de SIX MOIS à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à la somme mensuelle de 592,26 € (cinq cent quatre-vingt douze euros, vingt-six centimes) augmentée de celle de 117 € (cent dix-sept euros) au titre de la provision sur charges récupérables ;

CONDAMNONS solidairement M. [X] [H], M. [V] [H] et Mme [M] [G] [L] à payer à Mme [U] [N], épouse [O] :

— une provision de 4 007,58 € (quatre mille sept euros, cinquante-huit centimes) représentant les indemnités d’occupation et charges arrêtés au 26 février 2026,

— l’indemnité d’occupation et les provisions sur charges telles que fixées ci-dessus, et ce à compter de l’échéance de mars 2026, jusqu’à libération effective des lieux par restitution des clés ;

DISONS que les sommes ainsi fixées porteront intérêts au taux légal, avec anatocisme, à compter de la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum M. [X] [H], M. [V] [H] et Mme [M] [G] [L] à payer à Mme [U] [N], épouse [O] une indemnité de 2 000 € (deux milles euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

CONDAMNONS in solidum M. [X] [H], M. [V] [H] et Mme [M] [G] [L] à payer à Mme [U] [N], épouse [O] aux dépens de l’instance.

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS