TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03664

N° Portalis DBX4-W-B7I-TLQP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU 31 Mars 2025

La S.A. ALTEAL,

C/

[F] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de [F] GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL,

prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [R],

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Isabelle DURAND, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [X],

demeurant [Adresse 9]

[Localité 3]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat conclu le 23 mai 2019, la SA ALTEAL a donné à bail à Madame [F] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 508,67€ et 40€ pour le garage et 15€ pour le jardin, provision sur charges non comprise.

Le 25 avril 2024, la SA ALTEAL a fait signifier à Madame [F] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 6 334,12€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 02 septembre 2024 à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux, revalorisable selon les dispositions contractuelles,

— d’une somme de 500€ euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 février 2025, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5 374,69€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

LA SA ALTEAL indique être d’accord pour des délais de paiement et pour la suspension de la clause résolutoire compte tenu de la reprise de paiement des loyers courants.

Madame [F] [X], comparante, reconnaît la dette et explique avoir eu des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi. Elle mentionne en effet avoir eu plusieurs problèmes graves de santé. Elle précise avoir repris un emploi en CDI pour lequel elle perçoit 1 200€. Elle ajoute qu’elle est en concubinage avec un enfant à charge et que son concubin perçoit 1 800€ de salaire et contribue au paiement du loyer. Elle demande à rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement avec des mensualités de 200€ par mois en plus du loyer pour apurer sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

Par note en délibéré autorisée le conseil de la SA ALTEAL a fait parvenir un décompte actualisé faisant apparaître le dernier versement effectué par Madame [X].

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 23 mai 2019 contient une clause résolutoire (article 10) reprenant les modalités de cet article laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 6 037,02€ a été signifié le 25 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [F] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (1 583€). A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

LA SA ALTEAL produit un décompte du 7 février 2025 démontrant que Madame [F] [X] reste devoir la somme de 4 474,69€, mensualité de janvier 2025 comprise.

Madame [F] [X] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4 474,69€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, de la situation personnelle et professionnelle stable et de l’accord du bailleur sur un plan d’apurement de la dette, Madame [F] [X] apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier. Elle sera donc autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de la locataire acceptée par la SA ALTEAL, et la locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [F] [X] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [F] [X] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 8] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [F] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2019 entre la SA ALTEAL d’une part et Madame [F] [X] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 26 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [F] [X] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 4.474,69€ (décompte arrêté au 7 février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025) ;

AUTORISONS Madame [F] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 200 € chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [F] [X] soit condamnée à verser à la SA ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [F] [X] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,