29 Novembre 2024

RG N° 24/04536 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N6SF

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [E] [P]

C/

S.A. ERIGERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [E] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Laurence MBOMBO MULUMBA, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. ERIGERE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 18 Octobre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 29 Novembre 2024.

La présente décision a été rédigée par [G] [Z], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration enregistrée au greffe le 21 août 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [E] [P], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 2], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 20 mars 2024 à la requête de la société ERIGERE.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 octobre 2024.

A l’audience, M. [E] [P], représenté par son conseil, demande un délai de 9 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, et notamment de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Il fait valoir que la dette a diminué, qu’il s’est mobilisé et qu’il est suivi par une assistante sociale. Il sollicite le rejet de la demande adverse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ERIGERE, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, rappelle que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE a déjà accordé un délai de 3 mois à M. [E] [P] qui n’est plus recevable à solliciter un nouveau sursis à expulsion. Sur le fond, elle s’oppose à l’octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 1.086,28 et fait valoir que les versements sont irréguliers. Elle réclame 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 6 décembre 2022 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE, contradictoire, qui a notamment :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail,

— condamné M. [E] [P] à payer la somme de 1839,82 euros au titre des loyers et charges impayés,

— autorisé M. [E] [P] à se libérer des sommes dues par 36 mensualités de 50 euros, la dernière mensualité sera du montant du solde de la dette, en plus du loyer courant, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges.

Cette décision a été signifiée le 16 décembre 2022 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 20 mars 2024. Le concours de la force publique a été requis le 1er octobre 2024.

M. [E] [P] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Par un jugement en date du 14 juin 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE a accordé un délai de 3 mois à M. [E] [P], soit jusqu’au 14 septembre 2024 inclus pour se maintenir dans les lieux et a subordonné ce délai au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation. Il convient également de souligner qu’au jour de cette audience et selon décompte arrêté au 15 mai 2024, la dette s’élevait à 4.022,05 euros.

M. [E] [P] s’étant déjà vu accorder des délais pour rester dans les lieux, le juge de l’exécution ne peut accorder des délais que sur la justification d’éléments nouveaux.

Il y a donc lieu de rechercher si la situation personnelle de M. [E] [P] lui permet de bénéficier de nouveaux délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

M. [E] [P] déclare (sans en justifier) percevoir un salaire de 1.600 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, sans personne à charge.

Au vu du décompte produit arrêté au 26 septembre 2024, la dette locative s’élève à 1.086,28 euros et l’indemnité d’occupation courante, d’un montant de 552,59 euros, est payée régulièrement, ainsi que, parfois, des sommes en plus puisqu’il apparaît un virement de 2.000 euros le 18 juillet 2024 et un autre de 800 euros le 03 juin 2024. Ainsi, la dette est en cours de remboursement et a fortement diminué depuis la dernière décision du juge de l’exécution.

M. [E] [P] démontre ainsi sa bonne foi.

M. [E] [P] indique ne pas avoir trouvé de solution de relogement. Lors de la dernière saisine du juge de l’exécution, il versait aux débats une demande de logement social en date du 19 avril 2024, une demande d’aide financière auprès de la commission du FSL du 24 avril 2024 et auprès du service d’aides sociales individuelles de la caisse de prévoyance PRO BTP en date du 02 mai 2024. Il ne justifie pas de nouvelles démarches en vue de son relogement mais déclare avoir effectué des recherches complémentaires dans le parc social et privé, avec l’aide de son assistante sociale.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Il s‘oppose à l’octroi de nouveaux délais en faisant valoir que les versements sont irréguliers et que Monsieur [E] [P] a déjà bénéficié de délais de fait et judiciaires.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que M. [E] [P] a réalisé de réels efforts de paiement puisque l’indemnité d’occupation est versée de façon régulière et que la dette locative a fortement baissé.

Il justifie donc d’éléments nouveaux rendant ainsi sa demande recevable et bien fondée.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de M. [E] [P], il convient d’accorder un délai de 9 mois, soit jusqu’au 29 août 2025, pour quitter le logement.

A l’expiration de ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val-d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de M. [E] [P] et de le faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la société ERIGERE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à M. [E] [P] un délai de 9 mois, soit jusqu’au 29 août 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 2] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne M. [E] [P] à payer à la société ERIGERE une somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [E] [P] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Pontoise, le 29 Novembre 2024

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,