N° RG 19/01573 – N° Portalis DB2E-W-B7D-JFPI

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 19/01573 – N° Portalis DB2E-W-B7D-JFPI

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jean-marie BOURGUN

M^e Esther OUAKNINE

M^e Steeve WEIBEL

Le

Le greffier

M^e Jean-marie BOURGUN

la SELARL ODARNIS ALAE

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [N]

né le 06 Janvier 1948 à [Localité 16], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Esther OUAKNINE de la SELARL ODARNIS ALAE, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire 69

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [G]

né le 31 Mars 1953 à [Localité 16], demeurant [Adresse 9]

défaillant

Madame [D] [C] divorcée [G]

née le 25 Août 1958 à POLYNÉSIE FRANÇAISE [Localité 17], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 253

S.C.I. ROMARIN, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 793.750.068., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-marie BOURGUN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 318

Monsieur [R] [I]

Interv. volontaire

né le 17 Décembre 1952 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-marie BOURGUN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 318

Madame [A] [K] épouse [I]

Interv. volontaire

née le 13 Janvier 1951 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-marie BOURGUN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 318

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Sameh ATEK, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Novembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [O] [G] et Mme [D] [C] divorcée [G] (ci-après M. et Mme [G]) ont mis en vente un ensemble immobilier leur appartenant constitué d’un appartement (lot n° 29), d’une cave (lot n° 113) et d’un garage (lot n° 160) au sein de la copropriété de la [Adresse 13] [Adresse 11] située [Adresse 3] à [Localité 8], bien inscrit au Livre foncier de [Localité 15] sous le numéro S64 n° 0058/0004.

À cette fin, ils ont confié à l’agence Arato Immo un mandat simple de vente sans exclusivité en date du 7 janvier 2019 pour un prix de vente à hauteur de 520 000 €.

Le 31 janvier 2019 M. et Mme [G] ont régularisé un compromis de vente avec M. [R] [I] et Mme [A] [K] épouse [I] (ci-après M. et Mme [I]).

Par assignation délivrée le 7 mars 2019, M. [B] [N] a attrait M. et Mme [G] devant le Tribunal judiciaire de Strasbourg en sollicitant la réitération devant notaire de l’acte de vente à son profit concernant le bien immobilier en question. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 19/1573.

M. et Mme [I] sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions en intervention volontaire transmises par voie électronique le 14 mai 2019.

Par acte d’huissier de justice délivré le 10 février 2022 à la SCI Romarin, M. [B] [N] a saisi le Tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande d’annulation de la vente du bien immobilier situé [Adresse 3] à Strasbourg entre M. et Mme [G] et la SCI Romarin en date du 30 avril 2021. La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 22/1371.

Les deux procédures ont été jointes par le juge de la mise en état par mention au dossier le 28 mars 2022, sous le numéro de RG unique 19/1573.

Par ordonnance du 17 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication au livre foncier de la demande en annulation de la vente du bien immobilier situé [Adresse 3] à Strasbourg entre M. et Mme [G] et la SCI Romarin en date du 30 avril 2021.

Bien que régulièrement cité par remise de l’acte à sa personne, M. [O] [G] n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 27 mai 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 23 septembre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, M. [B] [N] demande au tribunal de :

— déclarer la demande de M. [B] [N] recevable et bien fondée ;

— à titre principal :

* dire, juger et constater que le 15 janvier 2019 les défendeurs ont accepté l’offre d’achat des demandeurs portant sur leur immeuble sis [Adresse 4] [Localité 8] pour un prix de 560 000 € ;

* dire, juger et constater que cet accord sur la chose et le prix vaut vente au sens de l’article 1583 du code civil ;

* dire, juger et constater que les défendeurs ont méconnu leurs engagements en ne concluant pas la vente de cet immeuble au profit de M. [B] [N] ;

* en conséquence, déclarer nulle la vente intervenue entre M. [G], Mme [C] et la SCI Romarin de l’immeuble sis [Adresse 3] à 67000 Strasbourg inscrit sur le Livre Foncier de Strasbourg sous le numéro S64 N° 0058/0004, lots 29, 113 et 160 selon l’acte du 30 avril 2021 dressé par Me [Y], notaire en la résidence de [14] ;

* condamner les défendeurs à la passation d’un acte de vente en la forme notariée par-devant Me [V] [Y] et Me [S] [J], notaires désignés respectivement par les vendeurs et le demandeur, portant sur la cession de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] inscrit sur le Livre Foncier de [Localité 15] sous le numéro S64 N° 0058/0004, lots 29, 113 et 160 au prix convenu entre les parties de 560 000 €, incluant les frais d’agence à hauteur de 4 % ;

* dire qu’à défaut de signature d’un tel acte dans un délai de 30 jours courant à compter de la signification du jugement à intervenir et, à défaut, il sera demandé à ce que ce jugement tienne lieu d’acte authentique de vente, sous la condition suspensive sus-énoncée, afin de transcription au livre foncier ;

* condamner in solidum la SCI Romarin, M. [G], Mme [C] épouse [G], Mme et M. [I] au paiement d’une somme de 50 000 € à valoir sur le préjudice subi par le demandeur ;

— à titre subsidiaire :

* condamner in solidum la SCI Romarin, M. [G], Mme [C] épouse [G], Mme et M. [I] au paiement d’une somme de 50 000 € en réparation du préjudice subi par M. [B] [N] ;

* condamner in solidum la SCI Romarin, M. [G], Mme [C] épouse [G], Mme et M. [I] à payer à M. [B] [N] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner in solidum la SCI Romarin, M. [G], Mme [C] épouse [G], Mme et M. [I] aux entiers frais et dépens de cette procédure.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, à titre principal, au fondement de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924, que par courriel du 14 janvier 2019 M. [B] [N] avait adressé une offre à l’agence immobilière Arato Immo à hauteur de 560 000 €, afin de « s’aligner » sur la proposition formulée par d’autres acquéreurs, et que cette offre constituait une offre ferme d’achat aux conditions proposées par les vendeurs. Il ajoute que par courriel du même jour l’agent immobilier ayant mandat de vente lui avait répondu transmettre cette offre aux vendeurs, puis que par courriel du lendemain l’agent immobilier lui avait indiqué que son offre d’achat avait été acceptée, et qu’en conséquence un accord était intervenu sur la chose et le prix, rendant la vente parfaite en application des dispositions de l’article 1583 du code civil. Il soutient à cet égard que l’agent immobilier, dont le mandat n’avait jamais été remis en cause nonobstant les allégations de M. et Mme [I], avait tous pouvoirs en vertu du mandat de vente pour accepter cette offre au nom des vendeurs, et qu’il n’était pas limité par un simple contrat d’entremise. Pour attester de la réalité de l’acceptation de son offre par les vendeurs il évoque encore le courriel adressé le 15 janvier 2019 par l’agent immobilier aux vendeurs accusant réception de leur confirmation de l’offre d’achat, et les échanges intervenus entre les vendeurs et leur notaire quant aux modifications à apporter au compromis de vente rédigé par l’agent immobilier dans le cadre de son mandat.

Il affirme par ailleurs que l’acceptation de Mme [D] [C] ne fait pas plus de doute dès lors que celle-ci n’avait émis aucune contestation suite à la réception du courriel de l’agent immobilier du 15 janvier 2019, et qu’ainsi au fondement de l’article 1156 du code civil tant l’agent immobilier que M. [B] [N] avaient pu légitimement croire que M. [O] [G] avait un mandat apparent pour agir au nom de l’indivision dans ses relations avec le notaire, les notaires n’intervenant au demeurant sans avoir été mandatés.

Au soutien de son argumentation il évoque encore l’ordonnance rendue le 31 janvier 2019 par le président du Tribunal de grande instance de Strasbourg qui a fait droit à sa requête en prénotation et donc après avoir reconnu le caractère parfait de la vente à la date du 15 janvier 2019.

Il en déduit qu’il doit être fait droit à sa demande de réitération de la vente à son profit par acte authentique, la vente consentie par la suite à M. et Mme [I] selon compromis du 31 janvier 2019, puis à la SCI Romarin par acte notarié du 30 avril 2021, régularisée par les vendeurs par appât du gain, étant irrégulière. Il ajoute qu’aucun élément ne permet au demeurant de démontrer que M. et Mme [I] eurent formulé leur offre et que celle-ci eut été acceptée avant celle de M. [B] [N].

Il ajoute avoir subi un préjudice réel et certain du fait de l’immobilisation forcée du bien sans possibilité d’en disposer librement pendant toutes les procédures judiciaires relatives à la vente et la titularité du bien, en violation de l’obligation de bonne foi des vendeurs, étant précisé que les associés de la SCI Romarin étaient parfaitement informés de l’accord préalable avec M. [B] [N] vu leur participation dans toutes les procédures.

Il soutient enfin à titre subsidiaire avoir subi de lourdes conséquences matérielles et morales, ayant dû engager une procédure judiciaire longue et coûteuse pour faire valoir ses droits, et s’étant retrouvé dans une situation d’incertitude prolongée, incapable d’organiser son installation dans le bien qu’il pensait légitimement avoir acquis, préjudice qui est la conséquence du refus en définitive des vendeurs de lui céder leur bien alors que la vente était parfaite.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, Mme [D] [C] demande au tribunal de :

— sur la demande principale :

* constater que les conditions requises par l’article 1583 du code civil font défaut dans le présent cas d’espèce ;

* en conséquence, déclarer les demandes de M. [B] [N] dirigées à l’encontre de Mme [D] [C] irrecevables et, en toutes occasions, mal fondées ;

* débouter M. [B] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Mme [D] [C] ;

— à titre de demande reconventionnelle :

* juger que le compromis signé entre Mme [D] [C], M. [O] [G], et M. [R] [I] et Mme [A] [K] épouse [I], en date du 31 janvier 2019, vaut vente ;

* condamner M. [B] [N] à payer au bénéfice de Mme [D] [C] et M. [O] [G], constituant l’indivision [X], un montant de 59 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de l’immobilisation de leur bien immobilier ;

* condamner M. [B] [N] à payer au bénéfice de Mme [D] [C] un montant de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— en toutes occasions :

* condamner M. [B] [N] à payer au bénéfice de Mme [D] [C] un montant de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* le condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier ;

* juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir à titre principal, au fondement de l’article 122 du code de procédure civile, que le courriel de M. [B] [N] du 14 janvier 2019 ne constituait pas une offre ferme d’achat, que n’y figuraient pas les indications de son état civil ni des biens précis qu’il entendait acquérir donc les éléments essentiels du contrat envisagé, et qu’aucune précision n’était par ailleurs faite quant à l’inclusion ou non des frais d’agence. Elle en conclut qu’en l’absence d’une offre en bonne et due forme, aucune acceptation n’avait pu intervenir susceptible de donner naissance à un véritable acte de vente, et que dès lors faute pour M. [B] [N] de disposer de la qualité et d’un intérêt à agir, son action était irrecevable.

A titre subsidiaire, elle soutient qu’aucune acceptation en bonne et due forme n’a été régularisée, le compromis de vente établi par les parties ne comportant la signature d’aucune des parties. Elle ajoute que si dans son courriel du 15 janvier 2019 l’agent immobilier avait confirmé l’accord hypothétique des vendeurs sur l’offre régularisée le 14 janvier 2019, l’acceptation ne pouvait résulter que de celui qui dispose du pouvoir de conclure le contrat, et que tel n’était pas le cas de l’agent immobilier tel qu’il s’évince des dispositions de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, en l’absence de mention expresse de l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée pour le compte des vendeurs. Elle en conclut que le mandat de vente en cause s’analysait en réalité comme un mandat d’entremise sans représentation. Elle relève à cet égard que le mandat confié à la société Arato Immo avait été donné pour un prix de 520 000 €, que le courriel du 14 janvier 2019 de M. [B] [N] portait sur un montant de 560 000 €, et qu’ainsi les volontés des parties ne s’étaient pas rencontrées. Par ailleurs, elle expose qu’il est de jurisprudence constante que la croyance même légitime des acquéreurs aux pouvoirs du prétendu mandataire du vendeur ne permet aucunement de constater la pleine efficacité de l’opération réalisée, compte tenu de l’impossibilité pour le mandat même apparent de tenir en échec les exigences d’ordre public de la loi Hoguet. Elle prétend à l’inverse qu’un accord sur la chose et le prix était intervenu entre les vendeurs et M. et Mme [I] dès le 14 janvier 2019 par l’intermédiaire de l’agence immobilière La Chenaie Immobilier laquelle s’était vu confier un mandat simple de vente au prix de 550 000 € sans condition suspensive, ce qui avait donné lieu à l’établissement du compromis en date du 31 janvier 2019.

Elle affirme en outre que les lots de copropriété appartenant en indivision aux vendeurs, l’accord des deux vendeurs devait être recueilli, et qu’elle n’avait pour sa part jamais formalisé la moindre acceptation de l’offre d’achat émise par M. [B] [N], lequel avait pourtant connaissance de l’état d’indivision du bien dès lors que les vendeurs étaient divorcés, tel que cela ressort au demeurant des termes de sa requête en prénotation. Elle ajoute à cet égard que les échanges avec le notaire des vendeurs n’étaient intervenus qu’à l’initiative de M. [O] [G], et que le compromis de vente avait été rédigé par la société Arato Immo, sans que Mme [D] [C] n’ait jamais été destinataire de ces divers éléments. Elle indique qu’il est de jurisprudence constante que le tiers connaissant le statut du bien et qui aurait ainsi contracté avec un seul des indivisaires ne peut invoquer le mandat apparent, et que l’erreur du tiers qui traite avec un indivisaire sans vérifier la régularité de ses pouvoirs ne peut être considéré comme légitime. Elle ajoute par ailleurs qu’il n’est pas pertinent pour M. [B] [N] de se référer à l’ordonnance présidentielle ayant fait droit à sa requête en prénotation, dès lors que l’ordonnance rende par le président du Tribunal de grande instance de Strasbourg statuant en référés civils en date du 18 juillet 2019 ayant refusé de rétracter l’ordonnance sur requête rendue le 31 janvier 2019, avait été infirmée par arrêt de la Cour d’appel de Colmar du 4 juin 2020, décision par laquelle la cour avait retenu qu’aucun acte de vente n’était intervenu entre M. et Mme [G] et M. [B] [N].

Elle indique à titre subsidiaire qu’en l’absence d’offre d’achat valable régularisée par M. [B] [N] ni d’acceptation formalisée par M. et Mme [G], justifiant le rejet de la demande principale, tel devait également être le cas de la demande indemnitaire subsidiaire de M. [B] [N], étant au demeurant relevé que la somme réclamée ne fait l’objet d’aucune justification.

Elle expose enfin à titre reconventionnel, que la vente a été régulièrement conclue avec M. et Mme [I] selon compromis régularisé le 31 janvier 2019, de sorte qu’il y a lieu de juger que ce compromis vaut vente. Elle ajoute avoir subi un préjudice dont elle sollicite réparation, qu’elle évalue à 10 % du prix de vente finalement convenu, dès lors que compte tenu de l’inscription en prénotation requise par M. [B] [N], à des fins purement vexatoires, M. et Mme [G] avaient été dans l’impossibilité de régulariser l’acte de vente établi avec M. et Mme [I] et de percevoir par conséquent le montant du prix de vente pendant de nombreux mois, et qu’ils s’étaient par ailleurs trouvé contraints de continuer à assumer les différents coûts de fonctionnement liés aux biens immobiliers (charges de copropriété, appels de fonds au titre des charges courantes soit 1 500 € par mois) sans avoir pu en tirer aucun fruit.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, M. et Mme [I] et la SCI Romarin demandent au tribunal de :

— déclarer l’action de M. [B] [N] irrecevable ;

— la déclarer mal fondée ;

— débouter M. [B] [N] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner M. [B] [N] à payer à la SCI Romarin un montant de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens ;

— constater l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en premier lieu que la demande de M. [B] [N] est irrecevable faute pour celui-ci d’indiquer le fondement de sa demande ni les agissements de la partie défenderesse qui lui auraient été préjudiciables, M. [B] [N] maintenant par ailleurs une demande identique tant contre M. et Mme [I] que contre la SCI Romarin et cela sur le même fondement alors que tel est juridiquement impossible.

En deuxième lieu, sur le fond, ils indiquent qu’aucun élément ne permet de considérer qu’un accord aurait pu exister entre M. [B] [N] et les vendeurs, tel que retenu par la Cour d’appel de [Localité 10], étant ajouté d’une part qu’un courriel échangé entre une agence immobilière n’ayant qu’un mandat simple – n’ayant en effet pas mandat pour régulariser un contrat de vente – et son client ne peut engager des tiers notamment le vendeur, et d’autre part que dans le cadre de la présente instance l’acceptation des vendeurs n’est pas démontrée. Ils exposent ainsi que l’offre émise par M. [B] [N] était d’un prix inférieur et à des conditions différentes, et qu’il ne s’agissait dès lors que de simples négociations non abouties, dans son offre M. [B] [N] indiquant d’ailleurs être à disposition pour l’établissement d’un compromis de vente ce qui démontrait bien qu’aucun accord n’était alors intervenu.

En troisième lieu, sur le préjudice dont se prévaut M. [B] [N], ils soutiennent que ce dernier ne donne aucun élément concret qui permettrait de fonder sa demande, tant s’agissant d’un éventuel préjudice que d’une faute imputable aux défendeurs.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

1. Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

1.1 Sur la recevabilité de l’action de M. [B] [N]

En l’espèce, il est prétendu par Mme [D] [C] que M. [B] [N] serait irrecevable en son action au motif que la vente dont il se prévaut qu’il aurait conclue avec M. et Mme [G] ne serait pas régulièrement intervenue, que le demandeur n’aurait donc pas la qualité d’acquéreur, et qu’en conséquence il n’aurait ni qualité ni intérêt à agir.

Toutefois, l’action de M. [B] [N] a précisément pour objet de voir reconnaître à son profit la qualité d’acquéreur du bien immobilier en question, ce qui nécessite l’examen au fond de la question de la régularité et de la validité de la vente, de sorte que son action doit être déclarée recevable de ce chef.

1.2 Sur la recevabilité de la demande de M. [B] [N]

En l’espèce, la SCI Romarin et M. et Mme [I] soutiennent que la demande de M. [B] [N] est irrecevable faute pour celui-ci d’indiquer le fondement de sa demande ni les agissements de la partie défenderesse qui lui auraient été préjudiciables, et de fonder ses demandes à l’encontre tant de M. et Mme [I] que de la SCI Romarin sur le même fondement juridique.

Cependant, il y a lieu de constater que dans ses conclusions M. [B] [N] explicite ses demandes tant en droit qu’en fait, et que le bien-fondé du choix du fondement juridique adopté au fondement desdites demandes relève de leur examen au fond, de sorte que les demandes de M. [B] [N] doit être déclarée recevable.

2. Sur la demande principale

2.1 Sur l’existence d’un contrat de vente conclu entre M. et Mme [G] et M. [B] [N]

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code dispose que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Aux termes de l’article 1118 du même code, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Selon les dispositions de l’article 1120 du même code, le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu’il n’en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières.

Par ailleurs, l’article 1121 du même code dispose que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.

Selon les dispositions de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il résulte de ces dispositions que la perfection du contrat repose sur la rencontre d’une offre et d’une acceptation. Une offre valable doit avoir été émise, c’est-à-dire qu’elle doit être précise, renfermant les éléments essentiels du contrat projeté, mais également ferme, c’est-à-dire manifestant la volonté d’être lié en cas d’acceptation.

À cette offre doit correspondre une acceptation, portant sur les éléments essentiels du contrat projeté, et ne contenant aucun élément de contre-proposition, lequel disqualifierait alors l’acceptation en offre. Il est nécessaire que ces deux éléments du consentement se rencontrent et se correspondent exactement.

En l’espèce, M. [B] [N] produit un premier courriel en date du 14 janvier 2019, adressé à l’agence immobilière Arato Immo rédigé en ces termes :

« Suite à nos deux entretiens téléphoniques de ce matin, je vous confirme, avec plaisir, de m’aligner tel que vous me l’avez proposé, sur la proposition que vous avez, soit 560.000 €.

Je compte sur vous pour appuyer fermement ma proposition.

Comme je vous l’ai proposé ce matin, je vends dans la foulée mon appartement à L’Orangerie pour 900.000 €, dont je vous confierai la vente. (C’est dans cet esprit que je vous avais proposé notre RV de ce jour à mon domicile privé)

Je possède d’autres biens, et ma proposition sera vierge de toute clause quelconque. Je suis à votre disposition pour une signature immédiate d’une promesse d’achat, et de procéder à l’établissement d’un compromis de vente, etc.

En comptant fermement sur votre appui, je vous prie d’accepter, chère Madame, mes cordiales salutations. »

D’une part, il résulte des termes de ce courriel, que M. [B] [N] a indiqué à l’agence immobilière souhaiter faire une acquisition au prix de 560 000 €, donc un prix différant du montant fixé dans le mandat dont était investie l’agence immobilière Arato Immo à savoir 520 000 €. Par conséquent, la rencontre de volontés des parties n’a pu intervenir sur cet élément.

D’autre part, hormis cet élément relatif au prix, force est de constater que ce courriel ne comporte aucune référence au bien immobilier pour lequel cette proposition est formulée, alors que tel est indispensable pour constituer une promesse d’achat régulière laquelle doit porter sur la chose et le prix.

Par ailleurs, il s’évince des termes mêmes de ce courriel que M. [B] [N] n’a entendu faire état que d’une intention d’acquérir, et non émettre une véritable offre ferme et définitive, celui-ci ayant seulement demandé à l’agence immobilière d’ « appuyer fermement » ce qu’il qualifiait de « proposition », et surtout être à disposition pour la signature d’une promesse d’achat, de sorte qu’il résulte que de ses propres termes que le courriel en question ne constituait pas en lui-même une offre d’achat ferme et définitive.

En réponse, par courriel du même jour, l’agence immobilière lui a indiqué avoir transmis son offre aux vendeurs.

Finalement, par courriel du lendemain, la société Arato Immo a indiqué à M. [B] [N] :

« J’ai le plaisir de vous confirmer que votre offre d’achat pour l’appartement situé au 1er étage [Adresse 5] a été acceptée.

Comme convenu je vous transmets les documents relatifs à la copropriété et à l’appartement.

Afin de pouvoir rédiger le compromis de vente je vous prie de bien vouloir m’envoyer les éléments suivants : […].

Une fois reçu ces éléments je vous enverrai via mail le projet du compromis à soumettre à votre Notaire pour validation, afin de recevoir des éventuelles remarques de son côté. »

M. [B] [N] met en avant les termes de ce courriel pour soutenir que son offre aurait été acceptée par M. et Mme [G], ce qui aurait eu pour conséquence de parfaire la vente.

Il est constant qu’aucune preuve directe n’est produite permettant d’établir l’existence d’un accord expressément donné par M. et Mme [G] à la société Arato Immo portant sur l’offre émise par M. [B] [N].

À cet égard, si de façon indirecte, M. [B] [N] entend se prévaloir des échanges de courriels intervenus entre M. [O] [G] et le notaire de ce dernier relatifs à l’établissement d’un compromis de vente entre les parties, force est de constater qu’en tout état de cause aucun élément ne permet de considérer que Mme [D] [C] aurait de son côté ne serait-ce qu’envisagé l’éventualité de la conclusion de la vente avec M. [B] [N], alors que dès lors que le bien immobilier en question appartenait en indivision à M. et Mme [G], le consentement des deux indivisaires était requis pour procéder à l’aliénation du bien, conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil, lequel exclut par ailleurs en son dernier alinéa tout mandat tacite entre indivisaires s’agissant des actes de disposition.

M. [B] [N] se prévaut néanmoins de l’existence d’un mandat apparent qu’aurait détenu M. [O] [G] qui lui aurait été consenti par Mme [U] [C] pour accepter la vente litigieuse, se référant pour ce faire aux dispositions de l’article 1156 du code civil. À cet égard, il sera constaté, d’une part, que le fait que le notaire contacté par M. [O] [G] seul établisse un compromis de vente ne peut être de nature à faire présumer que Mme [D] [C] l’aurait également mandaté aux fins d’instrumenter la vente, dès lors qu’à ce stade le notaire n’établissait aucun acte juridique engageant fermement M. et Mme [G], les parties n’en étant à ce moment qu’au stade des pourparlers tel que ci-avant développé, sans que l’accord exprès de Mme [D] [C] n’eut à ce stade à être impérativement recueilli par le notaire. D’autre part, que l’absence de réaction de Mme [D] [C] au courriel de l’agent immobilier du 15 janvier 2019 ne peut faire présumer son consentement à la vente. Plus globalement, M. [B] [N], qui avait connaissance du caractère indivis du bien immobilier en question, ne fait utilement état d’aucun élément permettant de considérer qu’il aurait légitimement pu croire en la réalité des pouvoirs de M. [O] [G] pour représenter Mme [D] [C].

En l’absence d’accord exprès des vendeurs quant à l’offre qu’il a émise, M. [B] [N] entend ensuite se prévaloir du mandat dont aurait été investie la société Arato Immo pour accepter l’offre au nom des vendeurs et conclure ainsi la vente, pour en déduire que les vendeurs auraient été engagés par les termes du courriel de l’agence immobilière du 15 janvier 2019.

En l’occurrence, l’article IX du mandat de vente consenti par M. et Mme [G], intitulé « DURÉE DU MANDAT ET OBLIGATIONS DU MANDANT », énonce que « Pendant la durée du mandat, nous nous engageons à ratifier la vente à tout acquéreur que vous nous présenterez en acceptant les prix et conditions des présentes, et à libérer les lieux pour le jour de l’acte authentique. »

De plus, l’article X dudit mandat, intitulé « POUVOIRS DU MANDATAIRE », indique qu’en application de ce mandat et afin de mener à bien sa mission, l’agence immobilière pourra notamment : « 4) Établir en notre nom tous actes sous seing privé (compromis en particulier), éventuellement assortis d’une demande de prêt, aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement des présentes et recueillir la signature de l’acquéreur. »

Il ressort de ces dispositions que si la société Arato Immo était investie du pouvoir de présenter aux vendeurs tout acquéreur aux prix et conditions fixés dans le mandat, puis à établir un compromis de vente et à recueillir la signature de l’acquéreur, il n’est nullement indiqué que l’agence immobilière aurait eu le pouvoir d’engager à elle seule les vendeurs et en particulier de ratifier elle-même la vente au nom et pour le compte des vendeurs, puisque dans cette hypothèse tel aurait dû être expressément stipulé dans le mandat de vente.

Il est en effet de jurisprudence constante que le mandat, même exclusif, donné à un agent immobilier, lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour effet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l’opération envisagée, à moins qu’une clause spéciale ne l’y autorise expressément, pour une opération déterminée dans les termes de l’article 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972 (voir 1re Civ., 15 juin 2022, n° 20-22.047).

À défaut d’une telle clause, expresse, le mandant n’est pas tenu de réaliser la vente avec la personne que le mandataire lui a présentée ; il ne peut donc commettre une faute en refusant de contracter, fut-ce aux conditions de prix fixé pour la mise en vente du bien.

Les parties restent libres jusqu’au bout de conclure ou non l’opération que l’intermédiaire immobilier a seulement reçu mission de faciliter et de négocier, et en particulier le vendeur conserve la liberté de vendre ou de ne pas vendre tant qu’il n’a pas traité lui-même avec un candidat acheteur. De même, il est acquis que l’irrévocabilité du mandat ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l’opération en vue de laquelle il a été confié.

Or, en l’espèce, le mandat de vente ne comporte aucune clause expresse de représentation, par laquelle les mandants auraient donné pouvoir à l’agent immobilier de les représenter pour conclure la vente, et ce de surcroît à des conditions en particulier de prix différentes de celles initialement prévues dans le mandat de vente.

Par conséquent, l’agence Arato Immo n’avait pas le pouvoir d’engager les vendeurs auprès de M. [B] [N].

Enfin, si M. [B] [N] se prévaut dans ses conclusions de l’ordonnance rendue le 31 janvier 2019 par le président du Tribunal de grande instance de Strasbourg ayant fait droit à sa requête en prénotation, les parties défenderesses rappellent à bon droit que l’ordonnance rendue par le président du Tribunal de grande instance de Strasbourg statuant en référés civils en date du 18 juillet 2019 ayant refusé de rétracter l’ordonnance sur requête rendue le 31 janvier 2019, a été infirmée par arrêt de la Cour d’appel de Colmar en date du 4 juin 2020, aux termes duquel la cour a retenu que M. [B] [N] ne justifiait pas être titulaire d’un droit de propriété sur l’immeuble litigieux, de nature à justifier une prénotation en sa faveur.

Compte tenu de ces éléments, il n’est pas établi qu’une vente entre M. [B] [N] et M. et Mme [G] serait régulièrement intervenue.

Par conséquent, M. [B] [N] sera débouté de sa demande tendant à condamner M. et Mme [G] à passer un acte de vente du bien immobilier en question en la forme notariée.

De la même façon, faute de justifier de l’antériorité de ses droits sur le bien immobilier, il sera débouté de sa demande d’annulation de la vente intervenue entre M. et Mme [G] et la SCI Romarin selon acte notarié du 30 avril 2021, tout comme de sa demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts de ce chef.

2.2 Sur la demande indemnitaire subsidiaire

M. [B] [N] sollicite à titre subsidiaire l’indemnisation d’un préjudice qu’il aurait subi du fait des lourdes conséquences matérielles et morales des agissements de M. et Mme [G] l’ayant contraint à engager une procédure judiciaire longue et coûteuse pour faire valoir ses droits, et s’étant retrouvé dans une situation d’incertitude prolongée, incapable d’organiser son installation dans le bien qu’il pensait légitimement avoir acquis, préjudice qui est la conséquence du refus en définitive des vendeurs de lui céder leur bien alors que la vente était parfaite.

Toutefois, tel que ci-avant développé, faute pour M. [B] [N] ne justifier s’être régulièrement porté acquéreur du bien immobilier en question, il ne peut pas plus solliciter l’indemnisation d’un quelconque préjudice de ce chef, cette demande se fondant en réalité sur les mêmes moyens que ceux développés au soutien de sa demande indemnitaire principale.

Par conséquent, sa demande de ce chef sera rejetée.

3. Sur la demande reconventionnelle de Mme [D] [C]

3.1 Sur le constat de la conclusion de la vente intervenue le 31 janvier 2019

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, selon compromis de vente en date du 31 janvier 2019, M. et Mme [G] ont consenti la vente à M. et Mme [I] de leur bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8], pour un prix de vente en principal de 550 000 €.

Mme [D] [C] sollicite qu’il soit jugé que le compromis signé entre M. et Mme [G] en date du 31 janvier 2019 vaut vente.

Toutefois, force est de constater que toutes les parties indiquent que le bien immobilier en question a finalement été vendu par M. et Mme [G] à la SCI Romarin, société constituée des époux [I], par acte authentique en date du 30 avril 2021.

À cet égard, il résulte de l’extrait du Livre foncier de Strasbourg relatif aux immeubles en cause que ceux-ci ont effectivement été acquis par la SCI Romarin.

En particulier, Mme [D] [C] explique dans ses écritures que par acte authentique régularisé le 30 avril 2021, le bien immobilier a finalement été vendu au bénéfice de la SCI Romarin qui s’est en réalité substituée a M. et Mme [I].

Compte tenu de ces éléments, dès lors qu’il est constant que la vente des biens immobiliers n’est en définitive jamais intervenue au bénéfice de M. et Mme [I], il ne peut être fait droit à la demande de ce chef formulée par Mme [D] [C], laquelle sera donc rejetée.

3.2 Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 39 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, une prénotation peut être inscrite avec le consentement des intéressés ou en vertu d’une décision judiciaire dans le but d’assurer à l’un des droits énumérés à l’article 38 son rang d’inscription ou de garantir l’efficacité d’une rectification ultérieure.

En l’espèce, par ordonnance du 31 janvier 2019 le président du Tribunal de grande instance de Strasbourg a fait droit à la requête de M. [B] [N] tendant à l’inscription au Livre foncier d’une prénotation portant interdiction d’aliéner le bien immobilier en question.

La mainlevée de cette prénotation a été ordonnée par arrêt de la Cour d’appel de [Localité 10] du 4 juin 2020.

Il est dès lors établi qu’entre le 31 janvier 2019 et le 4 juin 2020, M. et Mme [G] ont été dans l’impossibilité de disposer librement de leur bien immobilier.

Toutefois, d’une part, s’agissant de la faute reprochée à M. [B] [N], tel que retenu par la Cour d’appel le seul fait pour celui-ci d’avoir demandé l’inscription d’une prénotation d’un droit, qu’il croyait à tort avoir acquis, n’est pas constitutive d’une faute, aucune mauvaise foi n’étant caractérisée.

D’autre part, s’agissant du lien de causalité avec le préjudice dont Mme [D] [C] sollicite réparation, force est de constater que nonobstant la mainlevée de la prénotation intervenue le 4 juin 2020, un délai de près d’un an s’est écoulé avant que la vente ne soit finalement réitérée le 30 avril 2021, et ce au bénéfice de la SCI Romarin, vente inscrite au Livre foncier sur requête déposée le 10 mai 2021. Mme [D] [C] ne formule aucune observation sur l’écoulement d’un tel délai, étant par ailleurs relevé que l’acte de vente finalement régularisé n’est pas non plus versé aux débats. Dès lors, Mme [D] [C] n’établit aucun lien de causalité entre la prénotation inscrite à la demande de M. [B] [N] et l’impossibilité d’inscrire la vente au profit de la SCI Romarin au Livre foncier.

Par conséquent, en l’absence de démonstration d’une faute ni d’un lien de causalité, la demande indemnitaire formulée par Mme [D] [C] sera rejetée.

3.3 Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à réparation que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré que bien que ses prétentions soient mal fondées, M. [B] [N] ait fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice, ni qu’il ait causé à Mme [D] [C] un préjudice susceptible d’indemnisation et distinct des frais irrépétibles que l’application de l’article 700 du code de procédure civile a déjà vocation à indemniser, de sorte que sa demande sera rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

4.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [B] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris les dépens d’exécution de la présente décision.

Sera toutefois exclu des dépens le droit proportionnel de l’article R. 444-55 du code de commerce, fixé par l’article A. 444-32 du même code, qui doit rester à la charge du créancier en application de l’article R. 444-55, alinéa 1er du même code.

4.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamné aux dépens, M. [B] [N] sera condamné à verser à Mme [D] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [N] sera par ailleurs condamné à verser à la SCI Romarin une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin constaté que M. et Mme [I] ne formulent aucune demande au titre des frais irrépétibles.

4.3 Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée compte tenu de l’ancienneté du litige, en application de l’article 515 du code de procédure civile en sa version applicable au litige.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

DÉCLARE recevable l’action de M. [B] [N] ;

DÉCLARE recevable la demande de M. [B] [N] ;

DÉBOUTE M. [B] [N] de sa demande tendant à déclarer nulle la vente intervenue entre M. [O] [G], Mme [D] [C] et la SCI Romarin de l’immeuble sis [Adresse 3] à 67000 Strasbourg intervenue le 30 avril 2021 ;

DÉBOUTE M. [B] [N] de sa demande tendant à condamner M. [O] [G] et Mme [D] [C] à la passation d’un acte de vente en la forme notariée portant sur la cession de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

DÉBOUTE M. [B] [N] de sa demande indemnitaire formulée à titre principal à l’encontre de la SCI Romarin, M. [O] [G], Mme [D] [C], M. [R] [I] et Mme [A] [K] ;

DÉBOUTE M. [B] [N] de sa demande indemnitaire formulée à titre subsidiaire à l’encontre de la SCI Romarin, M. [O] [G], Mme [D] [C], M. [R] [I] et Mme [A] [K] ;

DÉBOUTE Mme [D] [C] de sa demande tendant à voir juger que le compromis signé entre Mme [D] [C] et M. [O] [G] d’une part, et M. [R] [I] et Mme [A] [K] épouse [I] d’autre part, en date du 31 janvier 2019, vaut vente ;

DÉBOUTE Mme [D] [C] de sa demande indemnitaire formulée à l’encontre de M. [B] [N] au bénéfice de Mme [D] [C] et M. [O] [G] ;

DÉBOUTE Mme [D] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée à l’encontre de M. [B] [N] ;

MET les dépens à la charge de M. [B] [N], en ce compris les dépens d’exécution de la présente procédure, mais à l’exclusion du droit proportionnel de l’article R. 444-55 du code de commerce fixé par l’article A. 444-32 du même code ;

CONDAMNE M. [B] [N] à verser à Mme [D] [C] une indemnité de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [N] à verser à la SCI Romarin une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY