DU 18 Décembre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00926 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5BO

Code NAC : 72I

le SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL "[4]" sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST S E G I N E,

C/

S.C.I. EWAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE JUGE : Didier FORTON, juge

LE GREFFIER : Xavier GARBIT

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

le SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL "[4]" sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST S E G I N E, [Adresse 2],

représentée par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PMH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, Maître Philippe FIELOUX, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. EWAN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 20 novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 18 décembre 2024

***ooo§ooo***

Par acte d’huissier du 6 septembre 2024, le SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL "[4]" sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST S E G I N E, a fait assigner devant ce tribunal la SCI EWAN, notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

CONDAMNER la SCI EWAN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL "[4]" sis [Adresse 1] la somme totale de

22 067,82 €, avec intérêt au taux légal à compter du 26 avril 2024, date de la dernière sommation délivrée ;

— Dont 1 032,80 € au titre des frais nécessaires exposés par le Syndicat mis à la charge de SCI EWAN, débiteur défaillant, et ce en vertu de l’article 10-1,

CONDAMNER la SCI EWAN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL "[4]" sis [Adresse 1] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER SCI EWAN aux entiers dépens, d’un montant au moins de € 194,74 dont le montant pourra être directement recouvré par Pascal PIBAULT, avocat au Barreau de Val-d’Oise conformément à l’article 699 du nouveau Code de procédure civile,

CONDAMNER SCI EWAN à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL "[4]" sis [Adresse 1] la somme de 1.830,20 € au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour assurer la présente procédure,

Régulièrement assignés, la SCI EWAN n’a pas constitué avocat ;

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en principal :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière dont il résulte que la SCI EWAN est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 115347 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

— lettre de mise en demeure en date du 4 avril 2024 d’avoir à régler les dépenses du budget ainsi voté et rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

— appels de fonds ;

— décompte de la créance ;

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que la SCI EWAN a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jour à compter de sa présentation;

Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible et il y aura donc lieu de faire droit à la demande et de condamner la SCI EWAN à payer au SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL "[4]" sis [Adresse 1] 21 035,02 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2014 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Relance après mise en demeure ;

Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

Frais de constitution d’hypothèque ;

Frais de mainlevée d’hypothèque ;

Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, il y a lieu de ne retenir que les frais de constitution d’hypothèque et de la dernière mise en demeure et il conviendra en conséquence de condamner la SCI EWAN à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 328,80 euros au titre des frais exposés par le demandeur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion ;

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI EWAN à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de xxx le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la SCI EWAN à lui payer

1 830,20 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI EWAN succombe à la procédure et sera donc condamné aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI EWAN à payer au SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL "[4]" sis [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  21 035,02 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2014 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  328,80 euros au titre des frais exposés par le SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL "[4]" sis [Adresse 1] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  1 830,20 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI EWAN aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer du 26 avril 2024, dont distraction selon l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Et le jugement est signé par le président et le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,