PREMIERE CHAMBRE

24 Septembre 2024

N° RG 23/02665 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NDFF

72A

S.D.C. [6]

C/

[H] [S] [M] divorcée [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 24 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président

Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 18 juin 2024 devant Didier FORTON, Premier Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Didier FORTON, Premier Vice-Président

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 4] – [Adresse 1], représenté par son syndic la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S. ATRIUM GESTION, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 030 129, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [H] [S] [M] divorcée [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume GOMBART, avocat au barreau de Versailles

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Par acte d’huissier du 28 avril 2023, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] sise [Adresse 1] [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GUY SOUTOUL – ATRIUM GESTION LEVALLOIS, a fait assigner devant ce tribunal [H] [S] [M] aux fins de la voir condamnée à lui payer :

—  7.682,62 € au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023, date de la mise en demeure, selon décompte arrêté au 21 février 2024, appels de fonds du 1er janvier 2024 inclus, avec capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil ;

—  3.440,80 € au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006 ;

—  5 000 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil ;

—  3 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique [H] [S] [M] sollicitent de voir :

— Déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] mal fondé en ses demandes, fins et prétentions, et le débouter de l’intégralité de ses demandes,

— Fixer le montant de la dette de Madame [H] [B] à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à la somme de 3.358,29 € au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 1er janvier 2024 inclus,

— Accorder à Madame [H] [B] des délais de paiement de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour régler le solde restant dû au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 1 er janvier 2024 inclus, en 24 échéances de 139 € par mois, le solde de 22,29 € devant être versé avec la 24ème échéance,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] de sa demande de paiement au titre des frais contentieux,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] de sa demande de paiement à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— Dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens,

[H] [S] [M] fait valoir que elle conteste le montant de la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires au motif qu’il ne prend pas en compte les paiements qu’elle a effectués entre le 28 mai 2021 et le 1 er avril 2023, pour une somme totale de 17.259,48 € (dont 12.935 € en paiement des condamnations prononcées par le jugement du 20 janvier 2022) ;

Elle soutient que, contrairement aux allégations adverses, elle n’a effectué aucun paiement au titre du jugement du 14 janvier 2019 et que tous les paiements effectués à compter du 28 mai 2021 l’ont été au titre des charges ayant couru postérieurement au 1er avril 2021, objet du présent litige, hormis deux paiements du 13 octobre 2022 effectués à la suite d’une procédure de saisie immobilière au titre du jugement du 20 janvier 2022 ;

Elle fait observé que les trois paiements d’un montant total de 2.564,48 € effectués par virement les 4 octobre 2022, 16 décembre 2022 et 10 mars 2023 indiquent d’ailleurs expressément dans leur intitulé de quelle dette elle entendait s’acquitter ;

Elle fait valoir que cette imputation arbitraire des paiements par le créancier porte manifestement atteinte à son droit débitrice de choisir quelle dette elle entend acquitter conformément à l’article 1342-10 du code civil et qu’il est donc évident que le syndicat des copropriétaires s’est montré de mauvaise foi n imputant dès le 26 juillet 2019 ses paiements sur le décompte d’un jugement contre lequel elle avait interjeté appel, et qui n’est devenu définitif que le 17 novembre 2020 ;

Elle fait observer qu’elle avait le plus d’intérêt d’acquitter d’abord les nouveaux appels de charges, ce qui lui permettait de ne plus avoir de nouvelles charges impayées, et d’éviter qu’une nouvelle procédure sur de nouveaux impayés ne soit engagée par le syndicat des copropriétaires et que, pour éviter toute nouvelle difficulté, à compter du 4 décembre 2018, elle a envoyé chaque mois au syndicat des copropriétaires un courrier contenant deux chèques, l’un à imputer sur les nouveaux appels de charges de copropriétés, l’autre à imputer sur les anciens appels de charges non payés ;

A l’appui de sa demande de délais de paiement elle fait valoir qu’elle demeure dans une situation financière peu confortable à la suite de ses problèmes de santé, qui s’est légèrement améliorée grâce à la location d’une pièce de son appartement ; qu’elle perçoit une pension d’invalidité de catégorie 2 d’un montant de 670,34 €, ainsi qu’une rente trimestrielle d’un montant de 426,66 €, versées par l’assurance maladie ; qu’elle perçoit également une rente trimestrielle d’un montant de 2.140,22 € versée par sa prévoyance, ainsi que la somme mensuelle de 470 € suite à la mise en location d’une pièce de son appartement, de sorte que ses ressources mensuelles totales sont d’environ 1.996 € ;

Elle fait valoir qu’elle s’acquitte chaque mois de 792,65 € (jusqu’en 2033) et 300 € (jusqu’en 2025) au titre des deux prêts immobiliers qu’elle a souscrit pour acquérir son logement, son assureur ayant

interrompu sa prise en charge depuis qu’elle a atteint l’âge de 60 ans le 9 avril 2023 et qu’elle est par ailleurs exposée à diverses charges d’un montant total d’environ 297 €, de sorte que ses charges mensuelles totales sont d’environ 1.389,65 € ;

Elle conteste par ailleurs, la demande au titre des frais et la demande de dommages-intérêts au motif que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice indépendant du retard qui justifierait l’octroi de dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire et que son retard de dans le paiement des charges ne peut aucunement être imputé à une prétendue mauvaise foi ;

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 juin 2024 puis mise en délibéré au 24 septembre 2024 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 1342-10 du code civil dispose que :

« Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement." ;

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires fait valoir qu’il a imputé les paiements de la défenderesse aux condamnations les plus anciennes prononcées par le tribunal judiciaire de Pontoise le 14 janvier 2019 et aux condamnations prononcées par jugement rendu le 20 janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE ;

Qu’ainsi les règlements effectués jusqu’au mois de mars 2022 ont été imputés aux causes du jugement rendu le 14 janvier 2019 ;

Il fait valoir en outre, que les règlements effectués les 13 octobre 2022 pour le compte de Madame [B] à hauteur de 6.000 € et 6.935 € ont quant à eux été portés au crédit des condamnations prononcées par jugement du 20 janvier 2022, faisant apparaitre un solde restant dû à ce titre de 261,72 € et que tous les autres virements effectués par Madame [B] à compter de juin 2023 apparaissent au crédit de son compte, en ce compris des virements effectués en décembre 2023 et janvier 2024 ;

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que [H] [S] [M] a affecté expressément le paiement de la somme de 862,64 euros aux « charges courantes 2022 » alors que le Syndicat des Copropriétaires a affecté ce paiement au jugement du tribunal d’instance de Pontoise du 14 janvier 2019 ;

Il en est de même du virement en date du 16 décembre 2022 pour un montant de 840 euros et du 10 mars 2022 pour un montant de 862,24 euros ;

Dès lors, il apparaît que le Syndicat des Copropriétaires a imputé indûment la somme de (862,64 +840 + 862,64) = 2 565,28 euros au jugement précité du tribunal d’instance de Pontoise du 14 janvier 2019 ;

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ;

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière dont il résulte que [H] [S] [M] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 308, 324 et 913 ;

— le décompte des charges impayées ;

— les appels de fonds ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

— jugement du tribunal d’instance de Pontoise du 14 janvier 2019 ;

— jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 20 janvier 2022 ;

Dès lors, il apparaît que le demandeur justifie partiellement sa demande en principal et il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement [H] [S] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] sise [Adresse 1] [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 5 117,34 € selon décompte arrêté au 21 février 2024 au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

En l’espèce [H] [S] [M] qui a déjà bénéficié de délais de paiement ne justifie que sa situation économique satisfait aux dispositions de cet article et il ne sera donc pas fait droit à la demande de délais de paiement ;

Sur la demande en paiement des frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Relance après mise en demeure ;

Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

Frais de constitution d’hypothèque ;

Frais de mainlevée d’hypothèque ;

Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, et alors que le demandeur ne sollicite à ce titre que des paiement d’honoraires dont il ne justifie pas le caractère exceptionnel il y aura lieu de le débouter de sa demande à ce titre ;

Sur la demande de dommages et intérêts

La carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion ;

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement [H] [S] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le Syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

[H] [S] [M], qui succombent, supporteront les dépens ;

L’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Condamne [H] [S] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] sise [Adresse 1] [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5] les sommes suivantes :

—  5 117,34 € selon décompte arrêté au 21 février 2024 au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  400 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6]de sa demande en paiement de frais ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne [H] [S] [M] aux dépens, dont distraction selon l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 24 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Madame DESOMBRE Monsieur FORTON