Minute n° 25/01151

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04547 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IPHN

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Juin 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [U] [I], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [E] [B]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nakita LY TONG PAO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [M] [S]

demeurant [Adresse 2]

Placée sous la curatelle simple de l’UDAF de la [Localité 7] [Adresse 5], par décision en date du 24 janvier 2024 (Minute n°93/2024), pour une durée de 24 mois.

représentée par M^e Nakita LY TONG PAO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n°42218-2025-002449 en date du 29 avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2008, l’Office public d’aménagement et de construction de l’Ondaine (O.P.AC.) aux droits duquel vient désormais l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, a donné à bail à Madame [M] [S], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 399,57 euros – auquel il convient d’ajouter la somme de 63 euros, afférente aux accessoires du bail précité, à savoir un garage et un terrain –, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 225,62 euros.

Par avenant à ce dernier, et à effet du 1er février 2016, l’O.P.A.C. a pris acte de l’arrivée de Monsieur [E] [B] dans le logement précité ; étant mentionné que ce dernier est en union libre avec Madame [M] [S].

Le 17 juillet 2024, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 24 juillet 2024 à Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2260,19 euros, et de fournir les justificatifs d’assurance, outre 223,67 (143,89 + 79,78) euros relatif au coût des deux actes toutes charges comprises, signifiés à étude pour les deux parties défenderesses.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 1er octobre 2024, signifiée à étude pour les deux parties défenderesses, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire,

— en conséquence, voir dire et ordonner qu’ils seront tenus de quitter les lieux, eux, leur famille et tous occupants de leur chef,

— voir dire qu’ils en seront expulsés par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :

—  2705,1 euros, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  100 euros, à titre de dommages-intérêts,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

—  250 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 7] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 4 octobre 2024.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’audience s’est tenue le 24 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience de renvoi, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 5150,72 euros, arrêtée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [B] et Madame [M] [S], représentés par leur conseil, ne contestent ni le principe ni le montant de leur dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En réponse, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les parties s’accordent pour une validation judiciaire d’un plan d’apurement à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 17 juillet 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 7] le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« La résiliation », page 3) a été signifié aux locataires le 24 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2260,19 euros n’a pas été réglée par Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 25 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation des locataires au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 5150,72 euros.

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [B] et Madame [M] [S], représentés par leur conseil, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Néanmoins, aucune clause de solidarité n’a été insérée dans le contrat de bail en date du 10 octobre 2008, ni dans l’avenant à effet du 1er février 2016, susvisés. Par voie de conséquence, sans être mariés ni liés par un pacte civil de solidarité, aucune solidarité n’est due entre les colocataires.

Il convient par conséquent de condamner conjointement Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 5150,72 euros, arrêtée au 31 mai 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision, et le bailleur sera débouté de leur demande de condamnation solidaire.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ou par Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B], et à la condition que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, l’analyse des éléments comptables produits à la présente instance atteste que depuis plusieurs mois, et avant la date d’audience, Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] ont repris le versement intégral du loyer courant. De surcroît, à l’audience, les parties s’accordent pour une validation judiciaire d’un plan d’apurement à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant.

Dans ces circonstances, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant additionnellement à son loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 150 euros par mois pendant 34 mois, la 35ème mensualité équivalent au solde de la dette, et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que les locataires devront s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une seule mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation ainsi constatée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] seront désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, propriétaire du local à usage d’habitation ainsi occupé indûment à vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintiennent illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Aussi, il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] sont les parties perdantes du litige.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts précités du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2260,19 euros du 24 juillet 2024, de l’assignation du 1er octobre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 7] du 4 octobre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX du 17 juillet 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2260,19 euros du 24 juillet 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 10 octobre 2008, conclu entre l’Office public d’aménagement et de construction de l’Ondaine (O.P.AC.) aux droits duquel vient désormais l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, d’une part, et Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], s’est trouvé de plein droit résilié le 25 septembre 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de leur demande de condamnation solidaire ;

CONDAMNE conjointement Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 5150,72 euros, arrêtée au 31 mai 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] à se libérer en 34 mensualités de 150 euros, la 35ème mensualité équivalent au solde de la dette, payable avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives ;

RAPPELLE que les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sont suspendues, d’une part, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 25 septembre 2024, Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] ainsi que tout occupant de leur chef, du local susmentionné, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE, en ce cas, le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [S] et Monsieur [E] [B] au paiement des dépens qui comprendront les coûts précités du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2260,19 euros du 24 juillet 2024, de l’assignation du 1er octobre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 7] du 4 octobre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX du 17 juillet 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 8], le 22 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE