TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/05586 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3GGM

Minute : 25/00820

Monsieur [S] [O]

Représentant : M^e Thierry TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0949

Madame [N] [B] épouse [O]

Représentant : M^e Thierry TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0949

C/

Monsieur [I] [L]

Madame [E] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thierry TORDJMAN

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [E] [L]

Monsieur [I] [L]

Le

JUGEMENT DU 21 Juillet 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 21 Juillet 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

— Monsieur [S] [O]

— Madame [N] [B] épouse [O]

[Adresse 9]

[Localité 5]

tous deux représentés par M^e Thierry TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0949

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

Madame [E] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 octobre 2020, Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B] ont donné à bail à Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] un logement, un parking ainsi qu’une cave situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 1 300 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B] ont fait assigner Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] à leur payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 13 500 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— faire constater les réparations locatives,

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B] exposent que les loyers sont impayés depuis le mois de juillet 2024 ce qui caractérise un manquement aux obligations du bail justifiant sa résiliation.

A l’audience du 2 juin 2025, Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l’expulsion des lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte produit par Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B] fait état d’une dette locative de 13 500 euros, soit une dette locative représentant plus de 9 échéances mensuelles de loyers et charges sur la base du montant des loyers et des charges de l’année 2025. Il en ressort également qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis le mois de juillet 2024.

En ces conditions, ces éléments caractérisent une violation grave et renouvelée des obligations des locataires et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs. La demande de résiliation n’étant pas formulée à titre rétroactif, la résiliation sera ordonnée au jour de la présente décision.

Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] devenant occupants sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, comme déjà indiqué, Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B] produisent un décompte démontrant que Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] restent leur devoir la somme de 13 500 euros à la date du 11 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés jusqu’au mois de mars 2025.

Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] , non comparants, ne présentent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Ils seront en conséquence condamnés au versement de la somme de 13 500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail.

Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la présente décision à défaut de demande plus ample, à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (actuellement 1 300 euros).

Sur la demande au titre du constat des réparations locatives

Il n’y a pas lieu de désigner un commissaire de justice aux fins de constat des réparations locatives, en l’absence de tout litige relatif à l’établissement de l’état des lieux de sortie, qui s’effectue au jour de la remise des clefs, et dont les modalités sont prévues à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et ne nécessite aucune autorisation judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce exclus le coût du commandement qui n’était pas nécessaire à la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail conclu le 29 octobre 2020 entre Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B] et Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation, le parking et la cave situés au [Adresse 4] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] à verser à Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B] la somme de 13 500 euros (décompte arrêté au 11 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges ;

Condamne solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] à verser à Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (actuellement 503,96 euros), à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] à verser à Monsieur [S] [O] et Madame [N] [O] née [B] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [I] [L] et Madame [E] [L] aux dépens en ce exclu le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection