DU 15 Juillet 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00406 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OLCG

Code NAC : 72I

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.), S.A.R.L. , dont le siège social est à [Adresse 11], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

C/

Monsieur [B] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.), S.A.R.L., dont le siège social est à [Adresse 11], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 28

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 5]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 11 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 15 Juillet 2025

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EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [X] est propriétaire des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 8] consistant en appartement et une cave formant les lots n° 29 et n°1 de la copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 janvier 2025, dont le pli a été avisé mais non réclamé, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, a mis en demeure M. [B] [X] de payer dans un délai de trente jours la somme de 26.157,32 euros au titre des charges de copropriété, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à ARGENTEUIL (95100) représenté par son syndic, le Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.), a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal M. [B] [X], notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

Condamner Monsieur [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires,- 26.157,32 € en principal, au titre des charges de copropriété impayées au 6 janvier 2024,

— en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 1.409,40 €,au titre de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 70,53 €,- 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3.000,00 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

Condamner Monsieur [B] [X] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque et du commandement de payer du 16 décembre 2024,

Dire et juger que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans caution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 9] a maintenu ses demandes.

Régulièrement cité par remise de l’acte à tires présent à domicile, M. [B] [X] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de paiement des charges échues et à échoir :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 9] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes:

un relevé de propriété dont il résulte que M. [B] [X] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°1 et n°29 de la copropriété ;le décompte de la créance ;les appels de fonds du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025, la régularisation des comptes annuels définitive des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 ;le commandement de payer les charges de copropriété délivré le 16 décembre 2024 selon les modalités de l’article 659 du CPC à M. [B] [X] ;les procès-verbaux d’assemblées générales des 17 mai 2022, 9 mai 2023, 2 avril 2024, 4 juin 2024 et 14 novembre 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;la lettre de mise en demeure en date du 7 janvier 2025 d’avoir à régler les dépenses du budget ainsi voté et rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;le contrat de syndic pour la période du 02/04/2024 au 30/06/2025.

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que M. [B] [X] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir. Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 9] verse aux débats un décompte individuel actualisé, incluant les appels de fonds du 2ème trimestre 2025 et deux versements de M. [B] [X] sur lequel il apparait une dette de 23 053,10 euros, frais inclus.

Cette actualisation, bien que n’ayant pas été portée à la connaissance de M. [B] [X] par signification selon les exigences de l’article 68 du code de procédure civile, est favorable au défendeur.

Par ailleurs, il convient de déduire de la somme réclamée, celle de 349 euros correspondant aux frais portés indûment au débit du compte de M. [B] [X] (« relance lettre simple », « relance », « mise en demeure LAR », « relance LAR », « relance mise en demeure lettre simple ») comme étant antérieurs à la mise en demeure, injustifiés et excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

De plus, la régularisation des comptes annuels pour l’exercice 2024 n’étant pas versée aux débats, la somme de 1 392,25 euros, portée au débit du compte locataire le 04 mars 2025 à ce titre, sera déduite de la dette.

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, déduction faite des sommes portées au crédit du compte du défendeur, il convient de condamner M. [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.311,85 euros au titre des provisions échues, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appels de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 9] sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges et travaux pour l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 non encore échues au jour de l’assignation.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires verse les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire du 2 avril 2024 et du 14 novembre 2024 qui ont notamment voté le budget provisionnel pour l’exercice 2025 et fixé le montant des provisions sur charges et des cotisations au fonds de travaux ALUR. Ainsi, le montant des provisions sur charges trimestrielles pour l’exercice 2025 s’élève à 469,80 euros et l’appel de cotisations au fonds de travaux ALUR à 23,51 euros euros, soit un total de 493,31 euros.

Dès lors, il y a lieu de condamner M. [B] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 986,62 euros au titre des charges de copropriété de l’exercice 2025 non échues au jour de l’assignation, (3ème et 4ème trimestre 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence de certains copropriétaires dont M. [B] [X] a eu pour conséquence l’impossibilité de réaliser des travaux de rénovation énergétiques et la non souscription d’un emprunt collectif au nom du Syndicat des copropriétaires, destiné au financement de ces travaux, suite au refus de la banque en raison de la situation financière de la copropriété.

Elle soutient également que les travaux de rénovation énergétiques ne pouvant être réalisés, cela génère un incontestable préjudice à l’ensemble des copropriétaires qui ne peuvent réaliser les économies en énergie escomptées par l’exécution de ces travaux.

Enfin, elle expose que le non-paiement des charges de copropriété par M. [B] [X] constitue une faute incontestable du copropriétaire dont la résistance abusive occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier de cet ensemble immobilier qui ne dispose d’aucune autre ressource que celle constituée par le paiement régulier des charges par tous les copropriétaires.

Or, il convient de relever que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, et cela n’apparait pas non plus à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales produits. Par ailleurs, le décompte produit démontre que le défendeur a procédé à deux versements janvier et mars 2025 à hauteur de 400 euros et 4 500 euros, de sorte qu’il n’apparait pas de mauvaise foi.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [B] [X] succombe à la procédure et sera donc condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 9] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner M. [B] [X] à lui payer la somme de 2 000 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Condamne M. [B] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 21.311,85 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appels de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus et des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [B] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 986,62 euros au titre des charges de copropriété de l’exercice 2025 non échues au jour de l’assignation, correspondant aux appels de fonds des 3ème et 4ème trimestres 2025 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Adresse 7] [Localité 1] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Condamne M. [B] [X] aux dépens ;

Condamne M. [B] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 15 Juillet 2025.

La Greffière, Le Président,