PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/04728 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N4YC

72A

S.D.C. RESIDENCE ABEILLE DAME BLANCHE

C/

[N] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [5], sise [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [R] [F] domicilié [Adresse 4], nommé par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 15 juin 2021, prorogée depuis.

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 3], défaillant

— -==o0§0o==--

Faits constants et procédure

Monsieur [N] [B] est propriétaire des lots n° 109 et 225 dépendants d’un immeuble situé [Adresse 9], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance du 15 juin 2021, la SELARL V et V prise en la personne de Maître [R] [F], a été désignée par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en qualité d’administrateur du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à Garges Les Gonesse. La mission de l’administrateur a régulièrement été prorogée, la dernière ordonnance du 13 juin 2024 a prolongé cette mission pour une durée d’un an.

Prétentions et moyens des parties

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à Garges Les Gonesse, représenté par Maître [F] administrateur judiciaire, a fait assigner Monsieur [B] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  16 791,83 euros à titre des charges et travaux de copropriété assortie des intérêts au taux légal dus sur la somme de 12 635,94 euros à compter du 5 décembre 2023, date de la sommation de payer ;

—  1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Monsieur [B] a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres. Il n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 5 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la date du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« ?Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.?"

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur [B] est propriétaire des lots n° 109, 225 et 234 dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, étant précisé que la demande en paiement des charges et les appels de fonds ont été fait uniquement sur les lots 109 et 225,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 24 octobre 2022, 13 décembre 2022, 19 décembre 2023 et 10 juillet 2024 ayant approuvé les comptes et fixé les budgets prévisionnels,

— un décompte pour la période du 28 juin 2021 au 9 juillet 2024,

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 12 635,94 euros présenté le 7 décembre 2023,

— l’ordonnance de désignation et les ordonnances de prolongation de la mission de l’administrateur provisoire.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 16 791,83 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 9 juillet 2024, appel de fonds troisième trimestre 2024 inclus.

Toutefois, il apparaît que le 28 juin 2021, un débit de 1 989,48 euros correspondant à « reprise solde antérieur 28/06/2021 » a été effectué. La partie demanderesse ne fournit pas de décompte permettant au tribunal de s’assurer de l’exactitude de la somme liée à la reprise de solde de l’ancien syndic. Ce montant sera donc déduit de la somme réclamée. En effet, en vertu de l’article 1353, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (6 mai 2014 pourvoi no 13-11.761, 27 janvier 2015 pourvoi no 13-25.571,12 avril 2018 pourvoi no 17-11.667, 24 octobre 2019 pourvoi no 18-19.172).

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14 802,35 euros au titre de charges impayées et appels de travaux arrêtés au 9 juillet 2024, appel de fonds troisième trimestre 2024 inclus.

* Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à Monsieur [B], présenté le 7 décembre 2023.

En conséquence, les intérêts courent à compter du 7 décembre 2023 sur la somme de 12 635,94 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il est démontré que le syndicat des copropriétaires a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l’année 2021, à laquelle les défauts de paiement des copropriétaires ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété. Il convient dès lors de condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’au titre des dépens soient compris le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée, laquelle n’est pas justifiée, en sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5], [Adresse 2] à [Localité 6] les sommes de :

—  14 802,35 euros au titre de charges impayées et appels travaux arrêtés au 9 juillet 2024, appel de fonds troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023 sur la somme de 12 635,94 euros et à compter du 16 août 2024 pour le surplus ;

— l 000 à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Monsieur [N] [B] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 22 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS