COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[H] c/ [K]

MINUTE N°

DU 20 Novembre 2024

N° RG 23/03379 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PIBA

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e OLLIE

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e ROUX

Le

DEMANDERESSE:

Madame [M] [H]

née le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Claire ROUX, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [G] [K]

[Adresse 5]

Anciennement [Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Benjamin OLLIE, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 mai 2020, à effet au 1er juin 2020, Madame [M] [H] a donné à bail à Madame [G] [K] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 10], pour une durée de 3 ans renouvelable tacitement, moyennant le versement d’un loyer de 1 300 euros.

Se plaignant de désordres affectant le logement, Madame [G] [K] a fait assigner en référé Madame [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, lequel a ordonné une expertise judiciaire par ordonnance de référé du 13 septembre 2021.

Madame [M] [H] a fait délivrer à la locataire un congé pour reprise pour le 31 mai 2023, par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2022.

Madame [G] [K] s’étant maintenue dans les lieux postérieurement à cette date, Madame [M] [H] l’a fait assigner, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023, à l’audience du 23 novembre 2023, aux fins de voir valider le congé délivré le 15 novembre 2022 et statuer sur ses conséquences.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 25 septembre 2024,

À l’audience,

Madame [M] [H], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de voir :

— débouter Madame [K] de sa demande de sursis à statuer,

— déclarer valide le congé pour reprise délivré le 15 novembre 2022,

— prononcer en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [G] [K] des lieux qu’elle occupe ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin,

— statuer sur le sort des biens et effets mobiliers garnissant les lieux conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [G] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 500 euros par mois jusqu’à la complète libération des lieux,

— donner acte de l’accord de Madame [H] sur le montant du loyer à la somme de 1 107,21 euros,

— condamner en conséquence Madame [K] au paiement de la somme de 13 847,34 euros au titre des loyers impayés,

— débouter Madame [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [K] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Madame [G] [K], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande avant dire droit de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire sous le numéro RG 21/01545 et au fond de voir débouter Madame [H] de ses demandes et la voir condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Madame [G] [K] sollicite le sursis à statuer en faisant valoir qu’une procédure est actuellement pendante s’agissant de désordres graves présents dans le logement et que si son expulsion venait à être ordonnée elle serait déchue de son intérêt à agir pour obtenir réparation de son préjudice de jouissance.

Madame [M] [H] s’oppose à cette demande en faisant valoir que le rapport d’expertise a été remis aux parties.

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance de référé du 13 septembre 2021 que l’expertise judiciaire a été ordonnée aux fins d’examiner les désordres allégués mentionnés dans le rapport d’expertise établi par l’assureur protection juridique de la locataire, de fournir les éléments techniques de nature à déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis. Les conclusions de l’expert permettront ainsi d’engager ou non la responsabilité de la bailleresse et d’indemniser la locataire quant au préjudice de jouissance subi.

Ce rapport d’expertise a été rendu le 17 juin 2024 et régulièrement produit aux débats de sorte que Madame [G] [K] ne peut solliciter le sursis à statuer au motif qu’une procédure est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Nice à cet égard, ce qui n’est pas démontré. Au demeurant, elle aurait pu dans la cadre de la présente instance formuler des demandes indemnitaires afin d’obtenir réparation d’un éventuel préjudice de jouissance, la validité ou non congé du congé pour reprise ayant un impact uniquement sur la période concernée par le préjudice subi.

Il est rappelé à toutes fins utiles que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit seulement la suspension de la possibilité pour le bailleur de donner congé au locataire dans le cas d’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Or, il n’est établi par aucune pièce que cette procédure a été engagée.

La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée.

Sur la validité du congé pour reprise

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Ce texte ajoute qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La locataire soutient que le motif indiqué dans le congé n’est pas de nature à permettre de s’assurer de la réalité de celui-ci outre que la bailleresse ne produit aucun élément permettant de vérifier la réalité du motif invoqué à savoir qu’elle est effectivement séparée de son compagnon. Elle affirme ainsi que le congé a été délivré frauduleusement dans le but de faire entrave aux poursuites déjà entamées à l’occasion des désordres affectant le logement.

La bailleresse réplique qu’elle n’a pas à communiquer d’information personnelle sur son ex-compagnon.

En l’espèce, le bail du 11 mai 2020 a été conclu pour une durée de trois ans à effet au 1er juin 2020, soit jusqu’au 31 mai 2023.

Le congé pour reprise pour le 31 mai 2023 a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2022, soit dans le délai légal de préavis de six mois avant l’échéance du bail.

La bailleresse a indiqué exercer son droit de reprise afin d’y établir son domicile principal suite à la séparation avec son compagnon, précisant, comme prescrit par le texte susvisé, le motif de la reprise et les nom et adresse du bénéficiaire et la notice d’information prévue à l’alinéa 8 de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est jointe au congé. Le congé est donc valable en la forme.

Pour justifier du caractère réel et sérieux du motif allégué, Madame [M] [H] produit aux débats une attestation de témoin du 12 septembre 2024 de Monsieur [I] [O] désigné comme étant son ex-compagnon selon laquelle ils ont décidé de ne plus vivre sous le même toit, que Madame [H] habitera au [Adresse 5] à [Localité 9] dès que celui-ci aura été libéré et que lui-même continuera de résider au [Adresse 6] à [Localité 9].

Il est utile de préciser que le rapport d’expertise judiciaire mentionne un défaut de numérotation d’adresse du logement donné à bail qui se situe au 7 bis et non au 5 comme mentionné au contrat de bail.

L’attestation de Monsieur [I] [O], établie postérieurement à la délivrance du congé pour reprise et ne faisant aucunement référence à une séparation ni à la date à laquelle celle-ci serait intervenue ne saurait démontrer le caractère réel et sérieux du motif de la reprise. En outre, le fait que Madame [M] [H] réside toujours à la même adresse que son ex-compagnon depuis la délivrance du congé à la fin de l’année 2022, soit depuis près de deux ans, permet d’autant plus de douter de la sincérité de ses allégations.

Ainsi, il ne peut en être que conclu que la non reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé pour reprise du 15 novembre 2022 sera en conséquence annulé. Les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation sont donc sans objet.

Sur le paiement des sommes dues au titre du bail

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

À titre liminaire, il est précisé que la délivrance d’un commandement de payer n’est pas un prérequis pour formuler une demande en paiement des arriérés locatifs, contrairement à ce qui est soutenu par la locataire.

La bailleresse sollicite le paiement de la somme de 13 847,34 euros et produit au soutien de sa demande un tableau faisant état des versements de la locataire sur la période de juin 2020 à mai 2023 et d’un solde débiteur de 18 937,78 euros. Il est observé que ce tableau détaille uniquement les versements effectués par la locataire et non le montant de l’échéance de loyer due chaque mois. Seul est indiqué le montant total des loyers dus au titre des années 2020, 2021, 2022 et 2023 alors que le contrat de bail mentionne un loyer de 1 300 euros, que le rapport d’expertise indique que le loyer a été abaissé à 1 250 euros suivant accord des parties et que dans ses dernières écritures la bailleresse donne son accord pour la fixation du loyer à la somme de 1 107,21 euros. Un autre document intitulé « décompte des sommes dues » est versé par la demanderesse, lequel mentionne là encore uniquement un montant total au titre des versements reçus et des loyers dus, soit la somme de 13 847,34 euros due sur la période du 1er juin 2020 au 31 mai 2023 et de 15 700 euros du 16 juin 2023 au 31 août 2024.

Les documents produits par la bailleresse ne permettent donc pas en l’absence de production d’un décompte précis et détaillé de vérifier que sa créance à l’égard de Madame [G] [K] est fondée dans son quantum. Madame [M] [H] sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [H] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les dépens et sera condamnée à verser à Madame [G] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Madame [G] [K] de sursoir à statuer ;

DÉCLARE nul le congé pour reprise du 15 novembre 2022 ;

DÉBOUTE Madame [M] [H] de sa demande en paiement ;

CONDAMNE Madame [M] [H] à verser à Madame [G] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection