PREMIERE CHAMBRE

04 Décembre 2025

N° RG 25/02753 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OLUI

72A

S.D.C. LES COTEAUX DE LA JUSTICE

C/

[C] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES COTEAUX DE LA JUSTICE, sise [Adresse 3] et [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 9], représenté par son syndic la SARL SYNDIL IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 511 321 234, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 6], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [C] [U] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5].

Par jugement en date du 24 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné M. [U] au paiement de la somme de 10 669,75 euros, 4ème trimestre inclus, au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte en date du 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Syndil, a fait assigner devant ce tribunal M. [U] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

—  5 847,35 euros, 1er trimestre 2025 inclus, au titre des charges de copropriété et des frais,

— la capitalisation des intérêts,

—  4 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [U] soit condamné aux dépens et au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [U] a déjà été condamné au titre du défaut de paiement des charges de copropriété ce qui suffit à établir sa mauvaise foi.

M. [U], régulièrement assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 26 mai a fixé l’affaire au 16 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [U] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 998 et 81,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juin 2023 et 31 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du, remise à M. [U] le 14 novembre 2024 pour le paiement de la somme de 17 945,29 euros et une relance du 10 décembre 2024 pour la somme de 17 987,29 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 4 622,35 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

Au surplus, aucune diligence exceptionnelle n’était justifiée par le demandeur.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, le demandeur ne formule aucune demande au titre des intérêts dans le dispositif de ses conclusions.

Il convient en conséquence de condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 622,35 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2024 au 28 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [U] a déjà été condamné par tribunal judiciaire de Pontoise le 24 octobre 2024, et continue de pas régler les charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. [U] à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande pour la condamnation indemnitaire.

Sur les autres demandes

M. [U], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 4 622,35 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2024 au 28 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus ;

Condamne M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [U] aux dépens ;

Condamne M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10], le 04 décembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS