N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 15 Avril 2025

N° RG 24/00451 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLSM

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître [O] HALIMI

DEFENDEUR :

Madame [F] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

La société COOPERATION ET FAMILLE, aux droits de laquelle vient la société d’HLM 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à Mme [F] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 29 juillet 2014, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 466,12€, outre 254,49€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2569,54€ a été délivré à Mme [F] [N] le 23 janvier 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société 1001 VIES HABITAT, par acte du 2 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 4 septembre 2024, a fait assigner Mme [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

— La condamnation de Mme [F] [N] à lui payer la somme de 5048,53€ au titre de l’impayé locatif ;

— Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— L’expulsion de Mme [F] [N] et de tous occupants des lieux de son chef ;

— La condamnation de Mme [F] [N] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges ; subsidiairement, qu’elle ne soit pas inférieure au montant du loyer ;

— La condamnation de Mme [F] [N] à lui payer une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;

— L’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [F] [N] ;

— La condamnation de Mme [F] [N] à lui payer la somme de 360€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 février 2025.

La société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 8956,57€, échéance de janvier 2025 incluse. Elle n’a pas connaissance d’un plan d’apurement à hauteur de 75€ qui aurait été signé avec la locataire.

Mme [F] [N] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 75€ en règlement de l’arriéré, conformément à ce qui a été convenu selon elle avec le bailleur. Elle précise avoir fait un récent versement de 600€ au profit du bailleur. Ses ressources s’élèvent à 1400€, elle a trois enfants à charge. Elle explique que l’ensemble de ses prestations sociales sont suspendues, y compris l’APL d’un montant de 75€.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 13 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (Titre XV des conditions générales).

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2569,54€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [F] [N] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [F] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8625,41€ à la date du 28 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Mme [F] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience, précisant simplement avoir effectué un versement de 600€ postérieur au dernier décompte.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 8625,41€ telle qu’arrêtée au 28 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er février 2025, jusqu’à la libération des lieux.

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA 1001 VIES HABITAT ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir la locataire quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [F] [N] sollicite des délais de paiement.

Mme [F] [N] indique percevoir des ressources de l’ordre de 1400€. Elle a trois enfants à charge et l’ensemble de ses prestations sociales sont selon ses dires suspendues, y compris l’APL.

Elle propose de verser 75€ en sus du loyer courant, conformément à un plan d’apurement dont elle fait mention, mais dont elle ne produit pas la preuve, et dont le conseil du bailleur indique ne pas avoir connaissance. Par ailleurs, elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant (étant précisé que le dernier versement de 600€ dont elle fait mention, lequel n’apparait pas au demeurant au dernier décompte, ne couvre en tout état de cause pas l’intégralité du montant du loyer), et l’arriéré locatif s’élève désormais à plus de 8600€. De surcroit, la somme qu’elle propose de verser chaque mois en sus du loyer ne permettrait pas d’apurer l’arriéré dans les délais légaux et la situation financière dont Mme [F] [N] fait état à l’audience ne permet pas d’envisager des versements plus importants. Force est donc de constater qu’elle ne répond pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement.

Mme [F] [N] sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [F] [N], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la société 1001 VIES HABITAT au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 24 mars 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à Mme [F] [N] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 1], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [F] [N] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [F] [N] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, une somme de 8625,41€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 28 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [F] [N] à payer à la SA d'[Adresse 7] à compter du 1er février 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE Mme [F] [N] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SA d'[Adresse 7] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [F] [N] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 15 avril 2025.

La Greffière La juge