14 Mars 2025

RG N° 24/02960 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NZ4K

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [B] [H]

C/

S.A. ERIGERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [B] [H]

[Adresse 1]

[Localité 7]

assisté par M^e Félicité Esther ZEIFMAN, avocat au barreau de PARIS

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. ERIGERE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 24 Janvier 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 14 Mars 2025.

La présente décision a été rédigée par [F] [Y], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 16 mai 2024 signifiée à personne morale et enregistrée au greffe le 29 mai 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [B] [H], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 2], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 10 avril 2024 à la requête de la société ERIGERE.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 25 janvier 2025.

A l’audience, M. [B] [H], assisté par son conseil qui plaide sur son assignation, demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment de la scolarité de son fils qui passe son baccalauréat à la fin de l’année scolaire, et de ses démarches de relogement qui n’ont pas encore abouti. Il rappelle que le bailleur lui a refusé le transfert du bail suite au décès de sa concubine et qu’il a interjeté appel contre la décision d’expulsion prononcée à son encontre par le tribunal de proximité. Il demande au juge de l’exécution de statuer ce que de droit sur les dépens.

La société ERIGERE, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais et actualise la dette à la somme de 9 309,38 euros. Elle réclame 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sollicite la condamnation de M. [B] [H] aux dépens. Elle fait valoir que M. [B] [H] ne justifie pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, ni d’une situation familiale particulière ou d’un état de santé qui lui permettraient de prétendre à un quelconque délai. Elle allègue également de la mauvaise foi du demandeur qui ne s’acquitte pas des indemnités d’occupation dues.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 30 janvier 2024 par le tribunal de proximité de SANNOIS, contradictoire, qui a notamment :

— dit que M. [B] [H] ne peut prétendre au transfert du droit au bail portant sur l’appartement [Adresse 9] [Adresse 8], situé [Adresse 3] ([Adresse 6])

— constaté l’extinction du bail portant sur le logement précité, conclu le 30 septembre 2019 entre la SA d’HLM ERIGERE et Mme [V] [S], et ce, au jour du décès de cette dernière survenu le 6 juin 2022,

— constaté la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [B] [H] du logement susvisé à compter du 7 juin 2022,

— condamné M. [B] [H] à verser à la SA d’HLM ERIGERE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés,

— ordonné à M. [B] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— débouté la société ERIGERE de sa demande d’expulsion immédiate

— dit qu’à défaut pour M. [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM ERIGERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef,

— condamné M. [B] [H] à payer la somme de 1 428,37 euros au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtées au 06 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, ainsi que 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 10 avril 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de M. [B] [H] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

M. [B] [H] a un enfant à charge, âgé de 17 ans, lequel est actuellement scolarisé au lycée. Le demandeur ne verse aucun justificatif et ne fait aucune déclaration sur la nature ou le montant de ses revenus mensuels.

Au vu du décompte produit par la société ERIGERE et arrêté au 14 janvier 2025, la dette d’indemnités d’occupation s’élève à 9 309,38 euros. A la lecture du décompte, il apparait que le dernier règlement, à hauteur de 456 euros, est intervenu le 6 décembre 2023. Or, M. [B] [H] justifie avoir réalisé au profit de la société ERIGERE un virement de 600 euros le 7 septembre 2024, de 612 euros le 8 octobre 2024 et de 456 euros le 5 novembre 2024.

De plus, il est versé aux débats un échange de mails aux termes duquel Mme [M] [E], responsable juridique de la société ERIGERE reconnait que les versements effectués depuis le décès de Mme [S] n’ont pas été repris sur le compte d’indemnité d’occupation au nom de M. [B] [H]. Ainsi, même si la dette a augmenté depuis le jugement l’indemnité d’occupation courante est réglée depuis septembre 2024.

La société ERIGERE mentionne les difficultés générées par cette situation. Elle rappelle que le décès de la locataire en titre est intervenu le 6 juin 2022 et que le refus de transfert de bail a été notifié à M. [B] [H] le 14 novembre 2022 au motif qu’il ne justifiait pas d’au moins un an de cohabitation avec la défunte locataire en titre. Elle ajoute que par courrier recommandé avec AR en date du 27 janvier 2023, elle a réitéré sa demande de libération des lieux à M. [B] [H].

M. [B] [H] déclare avoir réalisé des démarches de relogement et produit trois accusés de réception, dont l’un a été distribué à la mairie de [Localité 10] le 8 novembre 2024 et les autres adressés à la commission de médiation du Val d’Oise le 5 juillet 2024 et le 12 novembre 2024. S’il peuvent être rattachés à une démarche de relogement ils sont malgré tout postérieurs à la demande de délais.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Si la situation personnelle de M. [B] [H] est certes difficile, elle ne peut ici justifier un maintien durable dans les lieux compte tenu de l’impossibilité de bénéficier d’un transfert de bail.

Mais comme M. [B] [H] justifie avoir réalisé des efforts de paiement récemment, démontrant ainsi sa bonne foi, et compte tenu de ses difficultés actuelles, il convient d’accorder un délai de quatre mois, soit jusqu’au 14 juillet 2025, pour quitter le logement afin de permettre au fils du demandeur de finir sa scolarité sereinement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de M. [B] [H] et de le faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la société ERIGERE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à M. [B] [H] un délai de quatre mois, soit jusqu’au 14 juillet 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 2] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Condamne M. [B] [H] à payer à la société ERIGERE une somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [B] [H] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 11], le 14 Mars 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,