MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01396 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2YLA

AFFAIRE : [O] [P] ayant pour mandataire de gestion la SAS G2G GROUPE IMMOBILIER C/ S.A.S. RHONE PEINTURE CONCEPTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Lorelei PINI, lors du délibéré

Madame Nathalie VERNAY, lors des débats

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [P] ayant pour mandataire de gestion la SAS G2G GROUPE IMMOBILIER

née le 02 Août 1968 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Mani MOAYED de la SCP RGM, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. RHONE PEINTURE CONCEPTION

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Débats tenus à l’audience du 04 Août 2025 – Délibéré au 15 Septembre 2025

Notification le

à :

Maître Mani MOAYED de la SCP RGM – 694 (grosse + expédition)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2013, la SCI GARAGES GRATTE CIEL a consenti à la société PEINTURE RENOVATION DECORATION un bail portant sur un garage sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 70 euros, outre une provision sur charges de 5 euros.

[O] [P] a acquis le bien loué par acte notarié du 25 février 2021.

Par avenant du 24 juin 2021, la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION est devenue locataire en substitution de la société PEINTURE RENOVATION DECORATION, avec effet au 1er juillet 2021.

En raison d’impayés locatifs depuis avril 2023, [O] [P] a fait signifier à la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION, par acte de commissaire de justice daté du 17 mars 2025, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour une somme en principal de 2 246,62 euros, selon décompte arrêté au 17 mars 2025, outre la clause pénale de 224,66 euros.

L’arriéré locatif n’a pas été apuré dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, [O] [P] a fait assigner en référé la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION aux fins de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses provisions.

A l’audience du 4 août 2025, [O] [P], représentée par son avocat, a maintenu ses prétentions aux fins de :

— ordonner la résiliation du contrat de bail à compter de l’acquisition des effets de la clause résolutoire un mois après la signification du commandement de payer, soit au 17 avril 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION et celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs ;

— condamner la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION à lui payer la somme provisionnelle de 2 246,62 euros au titre des loyers et charges échus et impayés ;

— condamner la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation fixée à un montant égal à celui du loyer, augmenté des charges locatives, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ définitif des lieux avec restitution des clefs ;

— condamner la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION à lui payer la somme provisionnelle de 224,66 euros, au titre de la clause pénale contractuelle ;

— condamner la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION à lui payer à titre provisionnel la clause pénale contractuelle de 10 % ;

— condamner la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 500 euros au titre de la résistance abusive ;

— condamner SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de sa demande, [O] [P] expose que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai imparti, de sorte qu’il convient de constater la résiliation du contrat de bail par effet de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion du locataire, outre de le condamner au paiement provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, ainsi qu’au titre de la clause pénale et de la résistance abusive.

La SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION, citée par procès-verbal de vaines recherches, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. La décision sera par conséquent réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, les parties présentes à l’audience ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que dans cette hypothèse, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile énonce : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1728 du même code prévoit : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du code civil indique : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Le juge, qui statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater en référé la résiliation du bail, n’a pas à relever l’urgence (Civ. 3, 9 décembre 1986, 83-12.503 ; Civ. 3, 20 janvier 1988, 86-18.276).

L’absence de règlement des loyers constitue une faute suffisamment grave de la part du locataire pour justifier que soient constatés les effets de l’acquisition de la clause résolutoire entraînant résiliation du bail (Civ. 3, 23 juin 1998, 96-18354 ; Civ. 3, 1er juin 1999, 95-13471).

En outre, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation du contrat de bail (Civ. 3, 26 février 1985, 83-16.775 ; Civ. 3, 27 novembre 1990, 89-17.249 ; Civ. 3, 20 décembre 2018, 17-16.783), résiliation qu’il ne peut que constater du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’article 8 des conditions générales du contrat de bail contient une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges à leur date d’exigibilité, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ou un mois après une sommation ou une signification demeurés sans effet.

Un commandement de payer a été signifié par commissaire de justice à la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION le 17 mars 2025, comportant la mention du délai de deux mois et visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 2 246,62 euros, outre le montant de la clause pénale et les frais de l’acte.

La réalité de la dette est établie par le décompte joint au commandement et n’est pas contestée, tout comme le fait que le commandement soit demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par la clause résolutoire et par le commandement de payer et qui doit être retenu.

Le 17 mai 2025 étant un samedi, le délai de deux mois a été prorogé au premier jour ouvrable suivant, soit le 19 mai 2025, en application des dispositions des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au bénéfice de [O] [P], à la date du 19 mai 2025 à vingt-quatre heures.

II. Sur la demande en expulsion

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

En l’espèce, la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION étant devenue occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, depuis le 20 mai 2025, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, pourra être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes provisionnelles en paiement au titre de l’arriéré locatif, des indemnités d’occupation, de la clause pénale et de la résistance abusive

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1240 du code civil énonce : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

En l’espèce, [O] [P] demande le paiement de provisions correspondant à :

— l’arriéré des loyers et charges, pour un montant de 2 246,62 euros ;

aux indemnités d’occupation d’un montant équivalent, jusqu’au départ de SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION des locaux ;

— la clause pénale de 10 % stipulée au contrat de bail, étant précisé que cette demande est formulée deux fois, notamment pour un montant de 224,66 euros ;

— l’indemnisation de son préjudice découlant de la résistance abusive du preneur, pour un montant de 1 500 euros.

S’agissant de la somme sollicitée au titre de l’arriéré locatif, il ressort du commandement de payer et du décompte versé aux débats que :

— l’arriéré locatif au 17 mars 2025 (comprenant le loyer et les charges pour mars 2025) s’élevait à 2 246,62 euros ;

— le montant mensuel du loyer s’élève à 92 euros hors charges en 2025 ;

— le montant mensuel des provisions sur charge s’élève à 5 euros en 2025 ;

— le montant mensuel du loyer et des provisions sur charges s’élève donc à 97 euros en 2025 ;

— aucune somme n’a été réglée par la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION en 2025.

La dette locative de la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION, arrêtée au 19 mai 2025 inclus, s’élève donc à la somme de 2 405,05 euros (2 246,62 + 97 + 97/30 X 19), qui sera ramenée à 2 246,62 euros TTC, montant demandé par [O] [P].

S’agissant de la provision à valoir sur les indemnités d’occupation, le contrat de bail étant résilié depuis le 20 mai 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 97 euros correspondant au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué.

S’agissant de la provision au titre de la clause pénale, l’article 9 du contrat de bail disposant que dès délivrance d’un commandement de payer les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire, il convient de fixer le montant de l’indemnité forfaitaire due par le preneur à la somme de 224,66 euros (2 246,62 X 10 %) sollicitée.

S’agissant de la provision sollicitée au titre de la résistance abusive, s’il n’est pas contestable que la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION a commis une faute en ne réglant pas les loyers et charges dus, le préjudice subi par [O] [P], à l’appui duquel celle-ci ne produit aucune pièce, n’est pas établi de manière non sérieusement contestable et son appréciation excède la compétence du juge des référés.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de [O] [P] en paiement d’une provision pour résistance abusive.

Par conséquent, il conviendra de condamner la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION à payer à [O] [P] les sommes provisionnelles suivantes :

—  2 246,62 euros TTC, à valoir sur sa dette locative arrêtée au 19 mai 2025 inclus ;

— une somme mensuelle de 97 euros correspondant au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 20 mai 2025 et jusqu’au départ définitif des lieux avec restitution des clefs ;

—  224,66 à valoir sur l’indemnité forfaitaire stipulée dans la clause pénale du bail.

IV . Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 17 mars 2025, d’un montant de 144,37 euros.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION, condamnée aux dépens, devra verser à [O] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, Axelle LE BOULICAUT, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, réputée contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition des effets de la clause résolutoire au profit de [O] [P] et la résiliation du contrat de bail conclu le 14 juin 2013 et selon avenant du 24 juin 2021 avec la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION, portant sur le local commercial sis [Adresse 3] à la date du 19 mai 2025 à vingt-quatre heures ;

ORDONNONS à la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION de libérer les lieux sis [Adresse 3] ;

DISONS qu’à défaut pour la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION d’avoir volontairement libéré les lieux, [O] [P] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux par SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION à payer à [O] [P] les sommes provisionnelles suivantes :

—  2 246,62 euros, à valoir sur l’arriéré locatif comprenant le loyer et la provision sur charges, arrêté au DATE ;

—  97 euros mensuels, à valoir sur les indemnités d’occupation du local, à compter du LENDEMAIN DE LA RESILIATION et jusqu’à son départ définitif des lieux avec restitution des clefs ;

—  224,66 euros à valoir sur l’indemnité forfaitaire stipulée dans la clause pénale du bail ;

DEBOUTONS [O] [P] de sa demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNONS la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 17 mars 2025, d’un montant de 144,37 euros ;

CONDAMNONS la SAS RHÔNE PEINTURE CONCEPTION à payer à [O] [P] la somme de 800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, le juge des référés et le greffier ont signé la présente ordonnance.

Fait à [Localité 4], le 15 septembre 2025.

Le Greffier Le Président