PREMIERE CHAMBRE

09 Septembre 2025

N° RG 22/00838 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MMTW

Code NAC : 71I

S.D.C. EPINAY 36

C/

S.A.R.L. VERTFONCIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 09 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Madame Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 juin 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, Cabinet CPI, SARL immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 493 166 086 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Laura ELALOUF SOUSSANA, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Emmanuel COSSON, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. VERTFONCIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de Paris

FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble [Adresse 6] situé au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La fonction de syndic a été assurée par la SARL VERTFONCIE jusqu’au 28 juin 2017, date à laquelle le cabinet CPI lui a succédé.

Par ordonnance de référé en date du 18 mai 2018 du tribunal de grande instance de Bobigny, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et le cabinet CPI ont été déboutés de leur demande de communication des archives par l’ancien syndic.

Par arrêt du 21 mars 2019, la Cour d’appel de Paris a infirmé cette ordonnance et a condamné la SARL VERTFONCIE à transmettre les archives sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois.

Par arrêt du 24 octobre 2019, la Cour d’appel de Paris a rejeté une requête en interprétation formulée par la SARL VERTFONCIE et l’a condamnée au paiement d’une amende civile d’un montant de 2 000 euros.

Par jugement du 7 février 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a liquidé l’astreinte fixé par l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 21 mars 2019 et a fixé une nouvelle astreinte à hauteur de 100 euros par jour pendant six mois.

Par acte d’huissier en date du 19 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet CPI a fait assigner la SARL VERTFONCIE aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance d’incident en date du 3 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté une demande de la SARL VERTFONCIE tendant à une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2025 et l’affaire plaidée le 10 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

PRETENTION ET MOYEN DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au tribunal de condamner la SARL VERTFONCIE à lui payer les sommes suivantes :

—  23 142 euros au titre des 21 factures,

—  6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au visa des articles 1992, 1217, 1231-7 du code civil et des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 26 du décret du 17 mars 1967, les demanderesses font valoir que l’ancien syndic a commis une faute de gestion qui engage sa responsabilité. Elles expliquent qu’elles ont obtenu une partie des archives dans lesquelles elles ont découvert que la SARL VERTFONCIE avait réglé des factures pour un montant total de 23 142 euros entre la période de 2014 à 2016, sans autorisation de l’assemblée générale, sans bon d’intervention, ni justificatif de réalisation des travaux. Elles exposent que ces travaux ont été engagés à la seule initiative de l’ancien syndic sans accord des copropriétaires et sans mise en concurrence. Elles indiquent que la SARL VERTFONCIE a été particulièrement procédurière au lieu de s’expliquer sur le fond et sollicitent 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En réplique, la SARL VERTFONCIE par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de son encontre,

— condamner le syndicat à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, des articles 1231 et 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, la SARL VERTFONCIE considère qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité. Elle explique que le syndicat des copropriétaires a fait une action responsabilité particulièrement tardive, que l’ensemble des copropriétaires avaient parfaitement connaissance de la comptabilité de la copropriété chaque année lors du vote des assemblées générales annuelles et qu’ils pouvaient consulter les documents comptables afférents aux années 2014 et 2015. Elle fait valoir que les demanderesses ne démontrent pas que les factures ont été effectivement réglées par ses soins. Ensuite, elle indique l’absence de faute dans sa gestion exposant que les prestations réalisées telles que l’installation des extincteurs ou le changement des boîtes aux lettres ou des serrures ont été faites dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires. Elle fait valoir ces dépenses étaient pour la plupart de faible montant et qu’elles correspondent toutes à des travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble pour lesquels le syndic est autorisé à agir sans convocation d’une assemblée générale et sans avis préalable du conseil syndical.

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est relevé que la question sur une action tardive de la part du syndicat des copropriétaires a été tranchée par le juge de la mise en état par ordonnance du 3 janvier 2023, indiquant que l’action du syndicat n’était pas prescrite du fait qu’il avait eu connaissance des factures litigieuses à la suite de la communication des archives en 2019.

Sur la faute de la SARL VERTFONCIE au titre des factures réglées sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires

Aux termes de l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Par ailleurs, aux termes de l’article 18 II de ladite loi, il assure la gestion comptable et financière du syndicat et à ce titre, est notamment chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

En application de l’article 1992 du code civil, le syndic est responsable de sa gestion et répond des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission à l’égard du syndicat des copropriétaires, cette responsabilité étant de nature contractuelle.

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il est rappelé que dans certains domaines, le syndic dispose de pouvoirs propres et peut prendre des décisions sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, c’est le cas notamment lorsque le caractère urgent de la mesure est constaté ainsi qu’il ressort de l’article 18 (alinéa 3) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : " I. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

[…]

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; "

Il dispose également de ce pouvoir pour la réalisation de travaux d’entretien courants de l’immeuble relevant d’actes conservatoires qui sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 en ces termes : " Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.

Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs. ".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que le règlement d’un montant total de 23 147 euros au profit de la société EGB et de l’association UCHE entre 2014 et 2016 est intervenu sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et sans que l’ancien syndic ne s’assure de la réalité des prestations.

Il émet, par ailleurs, des doutes sur l’existence de la société EGB précisant qu’elle n’a pas d’immatriculation au RCS, ne disposant ni d’une assurance décennale ni d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

Sur la fourniture des extincteurs, le syndicat explique que la copropriété était déjà sous contrat avec une autre société et dont le contrat a été résilié par ailleurs par l’ancien syndic le 16 février 2016 soit bien après l’émission des factures de la société EGB et ce, sans autorisation du syndicat des copropriétaires. Sur le changement des crémones et de remise en service de la porte de parking, le syndicat explique que la copropriété était sous contrat avec une autre entreprise et relève que les deux factures portent le même numéro, ce qui fait douter de la véracité des prestations.

Sur les interventions sur les toitures, le syndicat indique que ces travaux n’ont pas été réalisés ni votés en assemblée générale. Sur les changements des boîtes aux lettres qui font l’objet de trois factures, le syndicat fait valoir que ce changement n’a pas été décidé par les copropriétaires ni la fourniture des étiquettes sur la boîte aux lettres.

Sur le changement de tapis dans l’entrée des immeubles, le syndicat indique qu’aucun tapis n’a été changé et relève qu’il a été facturé 8 tapis alors que la copropriété ne compte que 6 bâtiments.

Sur les infiltrations des deux appartements, le syndicat indique que la société EGB n’est jamais intervenue. Enfin s’agissant du paiement d’une cotisation annuelle à l’UCHE en date du 20 mai 2016, le syndicat indique que cette adhésion ne présentait aucun intérêt pour les copropriétaires qui étaient déjà adhérents d’une autre association et que le principe même de cette adhésion n’a jamais été acté en assemblée générale.

La SARL VERTFONCIE que les dépenses relèvent de la gestion courante de l’immeuble ne nécessitant pas l’autorisation d’une assemblée générale ou pour faire face à une urgence telles que les recherches d’infiltration et les interventions sur les toitures.

Sur ce, il est rappelé que le syndic peut engager, sans autorisation de l’assemblée générale, les dépenses relevant de l’entretien courant. Toutefois, pour des dépenses d’un montant significatif ou sortant de la gestion courante, même si elles relèvent de l’entretien, le syndic doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, sauf situation d’urgence.

En l’espèce, la SARL VERTFONCIE, se prévaut avoir engager des dépenses d’un « montant minimum par lequel le syndic est autorisé à agir sans convocation de l’assemblée générale », toutefois, les deux procès-verbaux des assemblées générales de l’année 2015 et l’année 2016 versés aux débats ne permettent de déterminer le montant auquel elle se réfère.

Il est relevé que les 13 factures suivantes à savoir :

— les deux factures concernant les extincteurs (750 euros et 1 022 euros),

— les deux factures concernant le changement de crémones (380 euros et 380 euros),

— la facture de réparation serrurerie et changement groom (1 030 euros),

— les quatre factures de changement de boîtes aux lettres (2 515 euros, 2 715 euros, 2 515 euros et 300 euros),

— la facture de cotisation à une association (470 euros),

— la facture d’intervention urgente toiture (1 050 euros),

— la facture d’entretien des tapis (1 320 euros),

— la facture d’entretien toitures terrasses (5 850 euros),

soit d’un montant significatif et ne relevant pas de la gestion courante, soit relevant de la gestion courante mais dont l’urgence n’est pas justifiée. Aussi, ces dépenses seront considérées comme engagées irrégulièrement par la SARL VERTFONCIE, soit un montant total de 20 297 euros.

En revanche, les interventions apparaissent effectivement comme urgentes au sujet des 4 factures suivantes :

— facture n° 201448-2 du 20 décembre 2014 de la société EGB « intervention urgente : remise en service porte de parking » d’un montant de 225 euros,

— facture n°215 2722-3-sd du 6 novembre 2015 de la société EGB « intervention urgence sécurisation serrurerie- mise en sécurité du local EDF situé en parking et mise en sécurité local compteur à eau général » d’un montant de 600 euros,

— facture n° 20152411-3 du 25 novembre 2015 de la société EGB Etanchéité " recherche de fuite : infiltration appartement [W] " d’un montant de 370 euros,

— facture n° 20160210-1 du 22 février 2016 de la société EGB Etanchéité " recherche de fuite : infiltration appartement [S] " d’un montant de 370 euros,

Or, les demanderesses ne produisent strictement aucune pièce à l’appui de leur contestation et n’apportent notamment pas la preuve de l’inexistence de ces interventions, au moyen par exemple d’attestations des copropriétaires concernés ou des entrepreneurs chargés de l’entretien de l’immeuble.

Enfin, il ressort de l’ensemble de ces factures qu’elles ont été annotées avec la mention « payée » soit par virement soit par chèque et il est relevé que la SARL VERTFONCIE avait la charge de la gestion de la comptabilité, à moins d’expliquer qu’elle n’est pas à l’origine de ces annotations, de sorte que cet argument sera rejeté.

Il est rappelé qu’il incombe au syndic titulaire d’un mandat de justifier du bien-fondé d’une dépense payée afin de rendre compte de sa gestion au syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la responsabilité la SARL VERTFONCIE est engagée du fait de ce manquement dans la gestion comptable de la copropriété de l’immeuble [Adresse 6] pour le fait d’avoir engagé 13 dépenses de manière irrégulière sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires. Ce manquement est directement à l’origine du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires.

La société VERTFONCIE sera donc condamnée à lui verser la somme de 20 297 euros au titre des 13 factures versées aux débats et réglées à la société EGB et à l’association UCHE non autorisées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’allocation de la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts tenant au comportement déloyal de la SARL VERTFONCIE en sa qualité de mandataire.

En l’espèce, il est relevé que le syndicat des copropriétaires a subi indéniablement un préjudice ayant dû engager une action en justice pour obtenir les archives, puis contester des factures indues. Celui-ci sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 3 000 euros au titre du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La défenderesse qui succombe devra supporter les dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demanderesses, la SARL VERTFONCIE sera condamnée à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune des circonstances de l’espèce ne justifie qu’il soit fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la SARL VERTFONCIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble EPINAY 36 situé au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet CPI, les sommes de :

—  20 297 euros au titre de son préjudice financier ;

—  3 000 euros au titre de son préjudice moral ;

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE la SARL VERTFONCIE aux dépens ;

DEBOUTE la SARL VERTFONCIE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 9 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS