DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

27 Février 2025

N° RG 22/04765 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MWPQ

Code NAC : 50D

[D] [P]

[X] [M]

C/

[A] [L] [K]

[Y] [B] [K] épouse [N]

S.A.S.U. SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER

S.A. AXA FRANCE IARD

[X] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 27 février 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 09 Septembre 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [D] [G] [P], né le 21 Décembre 1989 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

Madame [X] [E] [F] [M], née le 14 Juin 1989 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [A] [L] [K], née le 10 Août 1962 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [B] [K] épouse [N], née le 01 Janvier 1984 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8]

représentées par M^e Charles-Henri DE GAUDEMONT, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de [Localité 12], sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est sis [Adresse 7] es qualité d’assureur de S.A.S.U. SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER

S.A.S.U. SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 10], sous le numéro 840 973 705 dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentées par M^e Marie-Noël LYON, avocat au barreau du Val d’Oise et assistées de M^e Laurent LUCAS, avocat plaidant au barreau de Paris

Maître [X] [Z], demeurant [Adresse 1], Notaire associé de la SCP [Z] [V]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte authentique reçu le 14 septembre 2020 par Maître [X] [Z], [Y] [K] épouse [N] et [A] [K] ont vendu à [D] [P] et [X] [M] un pavillon sis [Adresse 5].

Le diagnostic établi par la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER selon lequel les eaux usées étaient raccordées au réseau d’assainissement collectif et qu’il n’y avait pas de fosse septique, était joint à l’acte de vente.

La SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER est assurée auprès de la SA AXA IARD.

Un an après la vente, les acquéreurs ont subi une inondation et découvert une fosse septique en fonctionnement, sans raccordement au réseau collectif.

Procédure

[D] [P] et [X] [M], représentés par Me. [C], ont fait assigner [Y] [K] épouse [N] par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2022, [A] [K] par acte de commissaire de justice du 30 août 2022, Maître [X] [Z], notaire au sein de la SCP [Z] [V] par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2022, la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER par acte de commissaire de justice du 31 août 2022 et la SA AXA IARD para acte de commissaire de justice du 30 août 2022, devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’être indemnisés des travaux de raccordement de leur maison au réseau d’assainissement collectif.

[Y] [K] épouse [N] et [A] [K] ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. DE GAUDEMONT, la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD par l’intermédiaire de Me. LYON et Maître [X] [Z] par l’intermédiaire de Me. RONZEAU.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 5 septembre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 9 septembre 2024. Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2024 et prorogé au 27 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [D] [P] et [X] [M]

Par conclusions signifiées le 5 décembre 2023, [D] [P] et [X] [M] sollicitent du tribunal que, par une décision de droit assortie de l’exécution provisoire, il :

juge que [A] [K] et [D] [P] et [X] [M] ont manqué à leur devoir de délivrance conforme,juge que la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER a commis une faute lors de l’établissement de son diagnostic,juge que cette leur a fait perdre la chance d’acquérir une maison raccordée au réseau d’assainissement collectif, juge que Maître [X] [Z] a commis une faute en ne vérifiant pas la conformité du diagnostic aux exigences du règlement de [Localité 15] Vallée,condamne in solidum [A] [K], [D] [P] et [X] [M], la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER, la SA AXA IARD (sous déduction de la franchise) et Maître [X] [Z] à leur verser une somme de 28.000 € sur le fondement des articles 1611 et 1240 du code civil,déboute la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD de leur demande visant à écarter l’exécution provisoire, condamne [A] [K], [D] [P] et [X] [M], la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et Maître [X] [Z] à leur verser une somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, à l’encontre d'[Y] [K] épouse [N] et de [A] [K], ils arguent que les venderesses ont manqué à leur obligation de délivrance conforme, qu’elles ont vendu un bien immobilier raccordé au réseau d’assainissement collectif alors qu’en réalité il y a un réseau d’assainissement individuel avec une fosse septique, que cette absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif constitue un défaut de conformité et non un vice caché dès lors que l’acte notarié de propriété précise cette caractéristique.

Ils ajoutent que la clause exclusive de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer s’agissant d’un défaut de délivrance conforme et que le fait que [A] [K] et [D] [P] et [X] [M] ignoraient le défaut de raccordement au réseau d’assainissement collectif est inopérant.

Ils précisent que leur responsabilité n’est pas recherchée pour un manquement à leur obligation d’information et qu’en tout état de cause, pour un bien non raccordé au réseau d’assainissement collectif, le diagnostic à fournir lors de la vente est différent et qu’il convient de contrôler le bon entretien et la conformité de la fosse septique.

A l’encontre de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et de son assureur, ils se prévalent de l’erreur de diagnostic de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER de nature à engager sa responsabilité puisqu’elle a, à tort, conclu au raccordement de la maison au tout à l’égout. Ils ajoutent qu’elle n’a pas respecté le cahier des charges pour le contrôle de la conformité d’un assainissement. Ils contestent l’argument adverse selon lequel la non-conformité de l’installation était relevée par le diagnostiqueur du fait du raccordement d’une des descentes d’eaux pluviales aux eaux usées et de la non-détection des points de rejets de certains équipements puisqu’il ne s’agit pas des mêmes travaux, que la seconde non-conformité n’est que l’illustration du manquement de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER à sa mission, qu’un autre diagnostiqueur mandaté par les acquéreurs a parfaitement identifié le rejet des équipements dans la fosse septique. Ils font enfin valoir que leur préjudice ne doit pas être indemnisé en fonction d’une perte de chance mais bien en totalité, le risque s’étant réalisé.

A l’encontre du notaire, ils reprochent à Maître [X] [Z] de ne pas avoir vérifié que le diagnostic n’était pas établi selon les règles du règlement communautaire du service public de l’assainissement collectif et de ne pas avoir constaté qu’il ne comportait pas de plan de la canalisation reliant la maison au réseau d’assainissement collectif. Ils exposent également que même si le notaire n’a pas les compétences techniques pour vérifier les diagnostics, il doit en prendre connaissance et son attention aurait dû être attirée par la mention du raccordement dans le regard en façade seul sans mention du raccordement entre ce regard et la canalisation publique et par le nombre de rejets non trouvés.

Sur leurs demandes pécuniaires, ils produisent un devis actualisé de mise en conformité de l’assainissement avec raccordement au réseau d’assainissement collectif de 21.731,82 € outre les dépenses engagées pour la vidange de la fosse (1.200 €) et un nouveau diagnostic (140 €) et leur préjudice moral résultant notamment du refus de toute proposition des défendeurs.

2. En défense : [Y] [K] épouse [N] et [A] [K]

Par conclusions signifiées le 13 décembre 2023, [Y] [K] épouse [N] et [A] [K] demandent au tribunal de :

in limine litis :

juger que l’action d'[D] [P] et [X] [M] est prescrite en raison de son caractère tardif,à titre principal :

juger qu’elles ont respecté leurs obligations de delivrance et d’information,débouter [D] [P] et [X] [M] de leurs demandes à leur encontre,à titre subsidiaire :

juger que la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER a commis une faute dans la réalisation de ses obligations contractuelles à leur encontre et qu’elle a engagé sa responsabilité contractuelle,condamner in solidum la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD à les relever et garantir indemne des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,en tout état de cause :

condamner la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD à leur verser à chacune une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de leurs écritures, in limine litis, [Y] [K] épouse [N] et [A] [K] font remarquer que les acquéreurs tentent d’échapper à la prescription de la garantie des vices cachés en invoquant le défaut de délivrance conforme alors qu’ils jouissent de la maison depuis 2020, sans limitation, et que leur seul grief porte sur la présence d’une fosse septique au lieu d’un raccordement au réseau d’assainissement collectif et que le seul inconvénient est l’entretien régulier de la fosse. Elles plaident à l’existence d’un vice caché et non d’une non-conformité puisqu’en réalité, lors de la vente, ni les acquéreurs ni les venderesses n’avaient connaissance du défaut de raccordement et soutiennent que l’action n’a pas été engagée dans le bref délai imposé par l’article 1648 du code civil.

Sur le fond, elles soutiennent avoir respecté leur obligation de délivrance et d’information, que le non-raccordement au réseau d’assainissement collectif n’empêche pas les acquéreurs de jouir du bien et qu’ils ne rapportent pas la preuve de l’impossibilité d’utiliser la chose dans les conditions prévues à la vente.

Elles ajoutent qu’elles ont vendu la maison héritée de leur père, qu’elles n’y ont jamais habité, qu’elles n’avaient pas connaissance du système d’assainissement, qu’elles ont rempli leur obligation d’information en produisant les diagnostics prévus par le code de la santé publique, que c’est la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER qui était chargée de contrôler l’installation, que c’est sur la base de son diagnostic que le compromis de vente et l’acte notarié mentionnent le raccordement au réseau d’assainissement collectif.

Elles se prévalent de l’achat de la maison par les acquéreurs en connaissance de cause, des non-conformités ayant été relevées dans le diagnostic.

Concernant le préjudice, elles contestent l’augmentation de la demande que la seule inflation ne saurait justifier et indiquent qu’elles ne sont pas responsables du choix des acquéreurs de ne pas avoir effectué les travaux en 2022. Elles précisent aussi que le préjudice de jouissance n’est nullement justifié.

Concernant leur demande de garantie, à titre subsidiaire, elles exposent qu’en sa qualité de professionnelle, il appartenait à la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER de détecter l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif et l’existence d’une fosse septique, qu’elle a manqué à son obligation contractuelle envers elles et qu’elle est à l’origine de la non-conformité puisque c’est sur la base de son diagnostic que l’acte de vente a mentionné une caractéristique erronée : une maison avec un assainissement collectif.

3. En défense : la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD

Dans leurs écritures signifiées le 15 novembre 2023, la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD conclut :

au débouté d'[D] [P] et [X] [M] de l’intégralité de leurs demandes,à leur condamnation à leur verser une somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,subsidiairement :

à la condamnation de [A] [K] et d'[D] [P] et [X] [M] à les garantir et relever indemnes de toute condamnation,au rejet de la demande de condamnation in solidum,à la déduction de la franchise de 10% du sinistre avec un minimum de 3.000 € et un maximum de 5.000 € devant rester à la charge de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER,au rejet de l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de leurs écritures, la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD soulignent que :

le diagnostic incriminé ne fait pas partie des diagnostics réglementaires définis à l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation,l’intervention de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER n’a pas pour effet de permettre aux venderesses de s’exonérer de la garantie des vices cachés ni de garantir les acquéreurs contre l’absence de désordres,les venderesses qui ont déclaré à l’acte authentique le bon raccordement des eaux usées au réseau d’assainissement collectif doivent la délivrance conforme du bien nonobstant l’éventuelle erreur du diagnostiqueur,la fosse septique n’était pas apparente et les venderesses n’avaient pas informé la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER de son existence,les conclusions du rapport de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER sont claires : l’installation n’était pas conforme en raison de l’absence de séparation des réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées et de l’impossibilité d’identifier les points de rejets des toilettes, de la douche et du lavabo de la salle de bain, du lave-linge de la buanderie et du lavabo dans la cave,les acquéreurs étaient informés de ces non-conformités et avaient accepté de prendre en charge les travaux de mise en conformité,que le diagnostiqueur même fautif n’a pas à se substituer aux vendeurs qui doivent la garantie aux acquéreurs,la demande de dommages-intérêts est exagérée au regard du coût des travaux de mise en conformité,seule la perte de chance peut être alléguée par les acquéreurs envers la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur,la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD ne sont pas responsables de la non-conformité du réseau qui préexistait à son intervention et sa faute ne peut qu’avoir entraîné une mauvaise information qui n’entraîne qu’une perte de chance,le principe de réparation intégrale défini par la Cour de Cassation ne s’applique pas en l’espèce,en cas de condamnation, elles demandent à être garanties par les consorts [K],aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée, le fondement des actions étant différent pour les venderesses et pour le diagnostiqueur et son assureur,la franchise contractuelle doit rester à la charge de l’assuré et est opposable à la victime et qu’en conséquence la SA AXA IARD ne sera tenue que franchise contractuelle déduite laquelle s’élève à 10% du sinistre, avec un minimum de 3.000 € et un maximum de 5.000 €.

4. En défense : Maître [X] [Z], notaire

Dans ses écritures signifiées le 28 mars 2023, Maître [X] [Z] demande au tribunal de :

débouter [D] [P] et [X] [M] de toutes leurs demandes à son encontre,condamner in solidum [D] [P] et [X] [M] à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Maître [X] [Z] fait valoir que :

elle n’est pas intervenue au stade du compromis de vente qui précisait que le bien immobilier était raccordé au réseau public de collecte des eaux usées et qui comportait en annexe le diagnostic établi par la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER le 22 mai 2020 qui avait constaté le raccordement de l’immeuble,c’est sur la base de ce diagnostic annexé à l’acte authentique de vente que les venderesses ont déclaré le raccordement au réseau d’assainissement collectif lors de la réitération de la vente,aucun manquement à ses obligations professionnelles n’est démontré et qu’il ne lui appartient pas de vérifier que le diagnostic a été établi conformément aux règles techniques et aux préconisations du règlement communautaire du service public de l’assainissement collectif de la communauté d’agglomération [Localité 15] Vallée,elle ne dispose d’aucune compétence technique pour procéder à de telles vérifications,sa seule obligation est d’informer les parties des dispositions prévues en matière d’assainissement par le code de la santé publique, de recueillir les déclarations des vendeurs et d’annexer les diagnostics techniques précédemment établis,seules les venderesses pourraient être tenues d’indemniser les préjudices résultant d’un défaut du bien immobilier et il n’y a aucun lien de causalité entre le préjudice et la prétendue faute du notaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur l’irrecevabilité de l’action d'[D] [P] et [X] [M]

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour :[…]

statuer sur les fins de non-recevoir.Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du 1er alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever des fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état".

En l’espèce, [Y] [K] épouse [N] et de [A] [K] sont irrecevables à invoquer la prescription de l’action des acquéreurs devant le tribunal.

Cette fin de non-recevoir devait être invoquée devant le juge de la mise en état d’autant qu’elle n’est pas survenue postérieurement à la clôture de la mise en état.

2. Sur la responsabilité d'[Y] [K] épouse [N] et de [A] [K] envers [D] [P] et [X] [M]

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».

Le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à la stipulation de l’acte de vente. La non-conformité résulte d’une différence de la chose vendue avec les caractéristiques convenues.

La preuve de la non-conformité incombe à l’acquéreur qui se prévaut du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

En l’espèce, par acte authentique reçu le 14 septembre 2020, [D] [P] et [X] [M] ont acquis de [A] [K] et d'[Y] [K] épouse [N] un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 16].

L’acte notarié précise en page 23 que « le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L.1331-1 du code de la santé publique.

Un diagnostic a été délivré le 22 mai 2020, dont l’original est annexé, constate ce raccordement » .

Il est également précisé que « un diagnostic a été délivré en date du 22 mai 2020, atteste qu’un contrôle a été effectué par SDI DIAGNOSTIC. Il en résulte que :

Conclusions eaux pluviales :

Eaux usées et pluviales NON séparées

Certains points d’eaux avec rejet non retrouvé

Conclusions eaux usées :

Eaux usées et pluviales NON séparées

Certains points d’eau avec rejet non retrouvé.

Observations :

Constatations diverses : Présence d’eau stagnante dans le regard devant garage ».

Le diagnostic annexé à l’acte notarié est un diagnostic du raccordement au réseau d’assainissement collectif et il est expressément précisé : « présence et état d’une fosse : absente ».

Or [D] [P] et [X] [M] ont découvert que leur maison n’était pas raccordée au réseau d’assainissement collectif et qu’il existait, au contraire, une fosse septique. Ils produisent à cet effet le diagnostic d’une technicienne assainissement de la Communauté d’Agglomération [Localité 15] Vallée Forêt de Montmorency et un deuxième diagnostic de DIAGTECC qui conclut également à un branchement sur puits perdu avec fosse septique.

Le bien immobilier vendu n’est donc pas conforme aux caractéristiques de l’acte notarié.

Le fait qu'[Y] [K] épouse [N] et [A] [K] ne connaissaient pas la nature du raccordement et soient de bonne foi est inopérant.

Le manquement des venderesses à leur obligation de délivrance est donc établi et leur responsabilité engagée.

3. Sur la responsabilité de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et de son assureur SA AXA IARD envers [D] [P] et [X] [M]

En vertu de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER a été mandatée par [Y] [K] épouse [N] et [A] [K] pour effectuer le contrôle de l’assainissement en prévision de la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 16].

Il a été précédemment démontré que la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER avait manqué à son obligation à l’occasion de son diagnostic en ne relevant pas la présence d’une fosse septique et en affirmant que la maison était raccordée au réseau d’assainissement collectif.

Il importe peu qu’elle ait relevé la non-conformité de certains éléments notamment l’absence de réseau séparatif entre les eaux pluviales et les eaux usées puisqu’il ne s’agit pas de la même non-conformité et que celles-ci ont été portées à la connaissance d'[D] [P] et [X] [M] qui les ont acceptées contrairement à l’existence de la fosse septique.

Ce manquement contractuel envers les venderesses a causé un dommage aux acquéreurs qui ont, à tort, cru acheter un bien raccordé au tout à l’égout. Si la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER n’est pas responsable du système d’assainissement de la maison, son diagnostic est à l’origine de l’affirmation des venderesses sur l’existence d’un assainissement collectif et sa faute a participé au dommage d'[D] [P] et [X] [M].

La SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER a donc engagé sa responsabilité envers les demandeurs.

Son assureur, la SA AXA IARD, est également tenu in solidum envers [D] [P] et [X] [M].

4. Sur la responsabilité de Maître [X] [Z] envers [D] [P] et [X] [M]

En application des articles l240 et 1241 du code civil, la responsabilité civile d’un notaire rédacteur d’un acte est engagée lorsque ce dernier manque à son devoir d’information et de conseil envers les parties. Il est ainsi tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente.

Il appartient aux demandeurs d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, [D] [P] et [X] [M] reprochent à Maître [X] [Z] de ne pas avoir vérifié que le diagnostic avait été réalisé par la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER conformément au cahier des charges de la Communauté d’Agglomération [Localité 15] Vallée Forêt de Montmorency applicable pour le contrôle de conformité de l’assainissement lors d’une cession immobilière.

Cependant, d’une part, il n’entre pas dans les obligations du notaire de vérifier la qualité du diagnostic et, d’autre part, ce dernier n’a aucune compétence technique pour apprécier le travail du diagnostiqueur au regard du cahier des charges de la communauté d’agglomération.

En revanche, l’acte authentique reprend bien les conclusions de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et le notaire a bien rappelé que les acquéreurs avaient bien connaissance des anomalies relevées dans les différents diagnostics.

Dans ces conditions, aucune faute du notaire n’est établie et [D] [P] et [X] [M] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Maître [X] [Z].

5. Sur les demandes pécuniaires d'[D] [P] et [X] [M]

à l’encontre des venderesses

D’une part, [D] [P] et [X] [M] justifient avoir supporté deux factures de 600 € pour le pompage et le nettoyage de la fosse septique et supporté le coût d’un nouveau diagnostic sur le fonctionnement de leur réseau d’assainissement à hauteur de 140 €.

Cette dépense est la conséquence de la non-conformité de la maison puisque la présence d’une fosse septique rend nécessaire des vidanges périodiques et il ne peut être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir fait les travaux plus tôt compte tenu du coût que cela représente et de leur absence de responsabilité. Ces dépenses seront mises à la charge des venderesses.

D’autre part, les acquéreurs demandent la prise en charge des travaux de raccordement au réseau d’assainissement collectif et produisent, à cet effet, plusieurs devis. Le tribunal retient le devis de [W] [O] à hauteur de 8.893,50 €, sous réserve de l’indexation sur la base de l’indice BT 01, qui comporte le branchement sur le domaine public et les travaux sur la propriété privée avec notamment la désactivation et le remblai de la fosse septique.

[Y] [K] épouse [N] et [A] [K] devront assumer ce coût, le préjudice matériel subi par les acquéreurs étant équivalent au coût de la reprise de ces non-conformités.

Enfin, [D] [P] et [X] [M] ont subi un préjudice moral du fait des circonstances de la découverte de l’existence de la fosse septique, à l’occasion d’infiltrations et de débordement du regard et de l’échec de toute solution amiable.

Au vu des éléments dont il dispose, le tribunal leur alloue à ce titre une somme de 2.000€ à titre de dommages-intérêts.

En conséquence, [Y] [K] épouse [N] et [A] [K] seront condamnées solidairement à leur verser la somme totale de 12.233,50 €, sous réserve de l’indexation du coût des réparations.

à l’encontre de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et de la SA AXA IARD

La SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur ne sont pas responsables de l’existence d’une fosse septique, non-conformité indépendante de l’erreur de diagnostic.

La SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER a néanmoins causé un préjudice aux acquéreurs qui s’analyse en une perte de chance de ne pas acquérir un bien sur fosse septique ou de négocier une diminution du prix en raison de cette caractéristique. Compte tenu des éléments produits et du coût des réparations, la perte de chance est évaluée à la somme de 6.000 €.

A l’égard de la SA AXA IARD, il convient de tenir compte de la franchise contractuelle, opposable aux acquéreurs et de limiter l’indemnisation à la somme de 3.000 €.

sur la demande de solidarité

Chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

Le dommage consécutif à une perte de chance correspond à une fraction des différents chefs de préjudice subis qui est déterminée en mesurant la chance perdue. Il est donc possible de condamner tous les coauteurs in solidum sur la perte de chance.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER, la SA AXA IARD, [Y] [K] épouse [N] et la [A] [K] à hauteur de 3.000 €, la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER, [Y] [K] épouse [N] et [A] [K] à hauteur de 3.000 € et [Y] [K] épouse [N] et [A] [K] solidairement pour le solde.

6. Sur la demande de garantie réciproque entre la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et les venderesses

[A] [K] et [Y] [K] épouse [N] ont affirmé que la maison sise [Adresse 3] à [Localité 16] était raccordée au réseau d’assainissement collectif sur la base du diagnostic réalisé par la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER.

Le manquement contractuel de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER à leur encontre a contribué au manquement des venderesses à leur obligation de délivrance conforme et leur a donc créé un préjudice, les obligeant à indemniser les acquéreurs des conséquences de cette non-conformité.

La SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD seront donc condamnées in solidum à garantir [A] [K] et [D] [P] et [X] [M] à hauteur de la somme de 6.000 €, sous réserve de l’application de la franchise contractuelle applicable par la SA AXA IARD.

En revanche, la demande de garantie de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et de la SA AXA IARD à l’encontre des venderesses n’est nullement justifiée. En effet, il n’est pas établi de faute à leur encontre. Elles ne vivaient pas dans le bien immobilier hérité de leur père et il ne ressort d’aucune des pièces qu’elles aient déclaré l’existence du raccordement de la maison au réseau d’assainissement collectif, induisant le diagnostiqueur en erreur.

La SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD seront donc déboutées de leur demande de garantie.

7. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [Y] [K] épouse [N], [A] [K], la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD sont tenues solidairement aux dépens.

En outre, [Y] [K] épouse [N], [A] [K], la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD devront régler in solidum à [D] [P] et [X] [M] une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Par ailleurs, [D] [P] et [X] [M] ayant mis à tort en cause Maître [X] [Z], ils devront lui verser in solidum une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription, soulevée par [Y] [K] épouse [N] et de [A] [K] devant le tribunal,Fixe comme suit les préjudices subis par [D] [P] et [X] [M] du fait du manquement d'[Y] [K] épouse [N] et de [A] [K] à leur obligation de délivrance conforme : 1.200 € au titre des factures de vidange de la fosse septique140 € au titre du diagnostic d’assainissement,8.893,50 € au titre des travaux réparatoires, avec indexation sur la base de l’indice BT 01,2.000 € au titre du préjudice moral,Fixe la perte de chance subie par [D] [P] et [X] [M] du fait de l’erreur de diagnostic de la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER à la somme de 6.000 € et dit qu’une franchise contractuelle de 3.000 € à déduire de cette somme est applicable par la SA AXA IARD,En conséquence, condamne in solidum : [Y] [K] épouse [N], [A] [K], la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD à verser à [D] [P] et [X] [M] une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance, [Y] [K] épouse [N], [A] [K] et la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER à verser à [D] [P] et [X] [M] une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour le solde de la perte de chance,[Y] [K] épouse [N] et [A] [K] à verser à [D] [P] et [X] [M] une somme de 6.233,50 € à titre du solde des préjudices, sous réserve de l’indexation du coût des réparations sur la base de l’indice BT 01,Déboute [D] [P] et [X] [M] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Maître [X] [Z], notaire,Condamne in solidum la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD à garantir [Y] [K] épouse [N] et [A] [K] des condamnations mises à leur charge à hauteur de la somme de 6.000 €, sous réserve de la franchise applicable par la SA AXA IARD,Déboute la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD de leur demande de garantie à l’encontre de [A] [K] et d'[Y] [K] épouse [N],Condamne in solidum [Y] [K] épouse [N], [A] [K], la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD à verser à [D] [P] et [X] [M] une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamne in solidum [D] [P] et [X] [M] à verser à Maître [X] [Z] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement et dit n’y avoir lieu de l’écarter,Condamne solidairement [Y] [K] épouse [N], [A] [K], la SASU SDI DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA IARD aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 27 février 2025, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY