Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 24 JANVIER 2025

N° RG 24/00612 – N° Portalis DB22-W-B7I-RZ7C

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [V] [A] [B], né le 2 août 1970 à [Localité 9], de nationalité française, exerçant la profession de cadre supérieur, demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Madame [P] [K] [U] [B], née le 8 juin 1975 à [Localité 9], de nationalité française, exerçant la profession de comptable confirmée, demeurant [Adresse 3],

représentée par Maître Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [L] [D], né le 9 novembre 1964 à [Localité 6] (Cameroun), de nationalité camerounaise, exerçant la profession d’assistant de vente, demeurant [Adresse 2],

défaillant

Madame [F] [Z] [E], née le 16 avril 1972 à [Localité 6] (Cameroun), de nationalité camerounaise, exerçant la profession d’aide-soignante, demeurant [Adresse 2],

défaillant

ACTE INITIAL du 22 Janvier 2024 reçu au greffe le 26 Janvier 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Novembre 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 19 octobre 2021 reçu par Maitre [G] [J], notaire associé de la société civile professionnelle [I] [C] et [G] [J], Monsieur [S] [B] et Madame [P] [B] (ci-après « les consorts [B] ») ont consenti à Monsieur [W] [D] et Madame [F] [E] (ci-après les consorts [N] [X]) une promesse unilatérale de vente, portant sur un terrain pour partie à bâtir, pour partie boisé, situé de [Adresse 4], moyennant le prix de 125.000 euros.

La promesse de vente, consentie pour une durée expirant le 27 mai 2022 à seize heures, a été assortie :

d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire sous réserve pour les bénéficiaires de justifier du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire dans un délai de deux mois à compter de la promesse,d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 329.000 euros sur une durée de 25 ans au taux maximum de 1,50 % l’an hors assurances, au plus tard le 6 avril 2022, le délai du dépôt de la demande de prêt conforme aux conditions précitées étant fixé au plus tard à huit jours à compter de la réception du permis de construire.

Les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation d’un montant de 12.500 euros dont la moitié, soit 6.250 euros a été versée entre les mains du notaire.

Le 13 janvier 2022, les consorts [N] [X] ont déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie de [Localité 8].

Le 6 avril 2022, les consorts [N] [X] n’ont pas justifié de l’obtention d’un prêt aux conditions prévues par la promesse de vente.

Les consorts [B] ont, par l’intermédiaire de leur notaire, relancé les bénéficiaires aux fins de justifier des démarches accomplies en vue de l’obtention d’un prêt, suivant courriels des 1er juin 2022, 21 juin 2022 et 17 février 2023, restés sans réponse.

Arguant que l’absence d’obtention du prêt résultait de l’inertie des consorts [N] [X], les consorts [B] ont, par lettres recommandées avec accusé de réception du 29 juin 2023, mis en demeure les bénéficiaires de régulariser la vente le 13 juillet 2023 à 14h30, tout en leur rappelant les conséquences financières du défaut de signature.

À défaut de réponse des bénéficiaires de la promesse et compte tenu de leur absence au rendez-vous de signature, le notaire a dressé un procès-verbal de carence en date du 13 juillet 2023.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 22 janvier 2024, les consorts [B] ont fait assigner les consorts [N] [X] devant le présent tribunal aux fins de voir :

Vu les articles 1103, 1240, 1241 et 1304-3 du code civil,

Vu l 'article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire,

Vu les articles 42 à 48, 514 et suivants et 700 du code de procédure civile,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées aux débats,

— ORDONNER le déblocage au profit de Monsieur et Madame [B] de la première moitié de l’indemnité d’immobilisation (6.250 euros) versée par Monsieur [D] et Madame [E] au notaire de Monsieur et Madame [B] (Maître [G] [J], Notaire Associé de la Société Civile Professionnelle « [I] [C] et [G] [J] », titulaire d’un Office Notariale à [Localité 10] (Yvelines) [Adresse 5]) ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [D] et Madame [E] à verser à Monsieur et Madame [B] la deuxième moitié de l’indemnité d’immobilisation (6.250 euros) ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [D] et Madame [E] à verser à Monsieur et Madame [B] une somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [D] et Madame [E] à verser à Monsieur et Madame [B] une somme de 366,78 euros au titre du préjudice matériel ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [D] et Madame [E] à verser à Monsieur et Madame [B] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [D] et Madame [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [W] [D] et Madame [F] [E], respectivement assignés à domicile et à personne, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera en conséquence réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs, constituant leurs uniques écritures, quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2024. L’affaire a été fixée pour plaider à l’audience du 12 novembre 2024 et mise en délibéré au 24 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Les consorts [B] exposent que les consorts [N] [X] n’ont pas levé l’option dans le délai de la promesse de vente et qu’ils n’ont pas répondu à leur proposition de prolonger la durée de validité de la condition suspensive d’obtention de prêt.

Les consorts [B] font ensuite valoir que la première condition suspensive visant l’obtention d’un permis de construire n’était pas applicable, les défendeurs n’ayant pas déposé leur demande de permis de construire dans les délais fixés par la promesse de vente.

Ils soutiennent ensuite que la deuxième condition suspensive est réputée accomplie, les consorts [N] [X] n’ayant pas justifié d’une demande de prêt conforme aux conditions fixées par la promesse de vente.

***

*Sur la caducité de la promesse de vente

Selon l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue des dispositions de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, l’article 1104 du même code ajoutant que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Ce droit d’option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.

Ainsi, le promettant a l’obligation de maintenir son consentement à la vente et d’être de bonne foi durant le délai laissé au bénéficiaire pour opter.

Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties, expressément ou tacitement, sans formalités, lorsque la prorogation ne porte pas atteinte aux éléments fondamentaux de la promesse elle-même.

La prorogation tacite du délai fixé par la promesse de vente peut résulter du comportement des parties démontrant leur volonté non équivoque de poursuivre l’exécution du contrat.

Par ailleurs, si à l’expiration du délai fixé dans la promesse, la vente n’a pas été conclue (ou l’option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.

En l’espèce, la promesse a été conclue pour une durée expirant le 27 mai 2022 à 16 heures.

Aux termes de la clause « CARENCE » de la promesse :

« […]

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir. »

Il est acquis que l’option n’a pas été levée par les bénéficiaires avant le 27 mai 2022, date limite de validité de la promesse de vente. Il sera relevé, à titre surabondant, que la proposition des consorts [B] de proroger la durée de validité de la condition suspensive d’obtention de prêt, par l’intermédiaire du notaire suivant mail du 1er juin 2022, ne pouvait avoir pour effet, quand bien même elle aurait été acceptée par les consorts [N] [X], de proroger la validité de la promesse de vente laquelle était caduque depuis le 27 mai 2022.

Il convient de constater la caducité de la promesse de vente à défaut pour les consorts [N] [X] d’avoir levé l’option.

*Sur la réalisation des conditions suspensives

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe au bénéficiaire de la promesse, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a satisfait aux exigences de la promesse pour parvenir à la réalisation de la condition.

— Sur la condition suspensive d’obtention du permis de construire

La promesse stipule une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours avant le 20 mai 2022, précisant que «le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée et ce dans le délai de 2 mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Il résulte des pièces produites que le permis de construire déposé le 13 janvier 2022 a été délivré le 28 mars 2022. L’affichage du 29 mars 2022 ouvrant le délai de recours de deux mois, le permis n’était pas définitif à la date du 20 mai 2022.

Il ne peut pour autant en être déduit la défaillance de la condition suspensive au bénéfice des consorts [N] [X] dès lors que la demande de permis de construire devait être déposé au plus tard le 19 décembre 2021 et que ce dépôt tardif leur interdit de se prévaloir de cette condition.

Le notaire a ainsi constaté, aux termes du procès-verbal de carence du 13 juillet 2023, que la condition suspensive d’obtention de permis de construire était réalisée et les pièces nécessaires à la constatation authentique obtenues.

Sur la condition suspensive de prêt

La promesse de vente stipule une condition suspensive d’obtention de prêt au profit des bénéficiaires, la demande de prêt devant être déposée suivant un certain délai et répondre aux caractéristiques pré-déterminés.

Les consorts [N] [X] n’ayant pas justifié avoir effectué une demande de prêt, et ce en dépit des relances effectuées par le notaire par courriels des 1er et 21 juin 2022 et à nouveau le 17 février 2023 et de la présente procédure, il doit être jugé qu’ils ont empêché ainsi l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt laquelle sera en conséquence réputée accomplie.

*Sur le versement de l’indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle est en principe due au promettant, même en l’absence de tout préjudice subi, du seul fait de la non levée d’option par le bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation se distingue de la clause pénale en ce que le bénéficiaire n’étant pas tenu d’acquérir le bien, elle ne sanctionne pas l’inexécution d’une obligation contractuelle et ne présente donc pas de caractère comminatoire.

Il est constant que le juge ne dispose pas d’un pouvoir modérateur en matière d’indemnité d’immobilisation.

En l’espèce, la clause intitulée « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU » stipule que :

« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DOUZE MILLE CINQ CENTS EUROS (12 500,00 EUR).

Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera dans les dix jours à peine de caducité des présentes si bon semble au PROMETTANT, à la comptabilité du rédacteur des présentes celle de SIX MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (6 250,00 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

[…]

Le sort de l’indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncés à l’acte.Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. […]

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de six mille deux cent cinquante euros (6 250,00 eur) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait » .

La condition suspensive d’obtention du permis de construire étant réalisée et celle relative à l’obtention d’un prêt réputée accomplie, aucun obstacle n’empêchait la levée de l’option ou la régularisation de la vente.

Les consorts [N] [X] ayant renoncé à acquérir le bien objet de la promesse, l’indemnité d’immobilisation est due aux promettants sans que ceux-ci doivent démontrer l’existence d’un préjudice.

Aux termes du procès-verbal de carence, Maitre [G] [J] rappelle que les consorts [N] [X] ont versé entre ses mains la somme de 6.250 euros représentant la première moitié de l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence, il convient d’autoriser la libération de la somme de 6.250 euros séquestrée entre les mains de Maitre [G] [J], notaire associé de la SCP [I] [C] et [G] [J], titulaire d’un office notarial à Maule, au profit des consorts [B].

Les consorts [N] [Localité 7]-DIBANGUI seront par ailleurs condamnés, sans solidarité en l’absence de stipulation expresse en ce sens dans la promesse de vente, à payer aux consorts [B] la somme de 6.250 euros, au titre de la deuxième moitié de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre du préjudice matériel

Les consorts [B] réclament réparation du préjudice matériel qu’ils disent avoir subi tenant au coût des diligences réalisées par le notaire pour un montant de 321,78 euros et du paiement de la taxe foncière 2023 à hauteur de 45 euros.

***

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Une demande en dommages et intérêts formée sur le fondement des règles de la responsabilité civile délictuelle suppose la preuve, par la victime, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est produit l’état du compte des consorts [N] [X] dans les livres du notaire d’où il ressort qu’il leur a été décompté des frais relatifs aux diligences du notaire effectuées le 18 juillet 2023 du fait de leur carence. Ces frais comprenant notamment la rédaction du procès-verbal de carence et son enregistrement totalisent la somme de 321,78 euros.

Il ne peut être déduit de cette pièce comptable que les consorts [B] se sont acquittés du paiement de cette somme de sorte que le préjudice matériel dont ils réclament réparation n’est pas établi.

Par ailleurs, le paiement par les consorts [B] de la taxe foncière due au titre de l’année 2023 ne saurait être imputable à la carence des défendeurs dès lors que le bien n’était plus immobilisé en vertu de la promesse de vente en cause à cette date et que les propriétaires du bien demeurent redevables de la taxe foncière due postérieurement à la caducité de la promesse intervenue le 27 mai 2022 à 16h00, soit en l’espèce plus de six mois avant la naissance de cette obligation fiscale.

En conséquence, les consorts [B] seront déboutés de leur demande formée au titre du préjudice matériel.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Les consorts [B] demandent réparation du préjudice moral dont ils déclarent avoir souffert du fait de la mauvaise foi contractuelle et de la résistance abusive des consorts [N] [X].

***

Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ainsi qu’en dispose l’article 1240 du code civil.

Il est de principe que le fait de s’opposer à une demande ne dégénère en abus que si cette opposition résulte d’une intention malveillante. Le fait de se tromper sur l’étendue de ses droits ne constitue pas en soi une résistance abusive.

En l’espèce, l’inertie et le silence opposés par les consorts [N] [Localité 7]-DIBANGUI aux sollicitations et propositions des demandeurs, y compris amiables, ainsi que l’absence de toute explication sur leur attitude caractérisent la mauvaise foi de leur part.

Si aucun élément ne permet d’établir une quelconque intention malveillante, le comportement des consorts [N] [Localité 7]-DIBANGUI est fautif et justifie l’allocation de dommages et intérêts aux consorts [B] en réparation de leur préjudice moral causé par les divers tracas administratifs et judiciaires qu’ils ont dû gérer du fait des consorts [N] [Localité 7]-DIBANGUI.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum les consorts [N] [Localité 7]- [E] à payer aux consorts [B] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les consorts [N] [Localité 7]-DIBANGUI succombant à la présente instance, ils seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer aux consorts [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

AUTORISE la libération de la somme de 6.250 euros séquestrée entre les mains de Maitre [G] [J], notaire associé de la SCP [I] [C] et [G] [J], titulaire d’un office notarial à Maule, au profit de Monsieur [S] [B] et Madame [P] [B],

CONDAMNE Monsieur [W] [D] et Madame [F] [E] à payer à Monsieur [S] [B] et Madame [P] [B] la somme de 6.250 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [F] [E] à payer à Monsieur [S] [B] et Madame [P] [B] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

DÉBOUTE Monsieur [S] [B] et Madame [P] [B] de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [F] [E] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [F] [E] à payer à Monsieur [S] [B] et Madame [P] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 24 JANVIER 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT