TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE N° minute : 26/

CHAMBRE ECONOMIQUE ET COMMERCIALE GENERALE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

du

23 Février 2026

Rôle : N° RG 23/04057 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L7MY

Grosses délivrées

le

à

— Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

— Maître Matthieu JOUSSET de la SELARL JOUSSET AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Copies délivrées

le

à

— Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

— Maître Matthieu JOUSSET de la SELARL JOUSSET AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEMANDERESSES A L’INCIDENT

SAS HT HOLDING TOURISME (RCS DE [Localité 1] 434 940 656)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

SAS [U] RESIDENCES (RCS D'[Localité 2] 487 696 080)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentéees par Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Emir MEHINAGIC, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS A L’INCIDENT

Monsieur [S] [W]

né le 24 Mars 1960 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Matthieu JOUSSET de la SELARL JOUSSET AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Julie TARDIF, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Eric JAMET, Vice-Président, Juge de la mise en état

Assisté de Séria TOUATI, Greffier

DEBATS

À l’audience publique du 26 janvier 2026 après avoir entendu Maître [M] [V] et Maître Julie TARDIF en leurs explications, le prononcé de la décision a été renvoyé au 23 février 2026 date à laquelle Nous, Juge de la mise en état, avons rendu la présente ordonnance, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 28 novembre 2011, Monsieur [S] [W] a donné à bail commercial des locaux meublés à usage de résidence de tourisme, [Adresse 4] à [Localité 4], à la SAS [U] Résidences pour une durée de 11 ans et dix mois à compter du 01 décembre 2011.

Des avenants ont été signés le 31 mars 2016 portant sur les loyers et confirmant la mise en place d’une caution solidaire en la personne de la société Holding Tourisme. Un article relatif à l’agrément en cas de cession du fonds de commerce était modifié, les autres clauses des baux de 2011 demeurant inchangées.

Suite aux décisions gouvernementales de fermeture lors de l’épisode du COVID en 2020 et 2021, le preneur a fait application de l’article 6 des baux pour réduire les loyers.

Par acte signifié le 20 mars 2023, la société [U] a fait délivrer à Monsieur [W] un congé pour le 30 septembre 2023.

Par actes délivrés les 05 et 06 octobre 2023, faisant valoir que la société [U] n’avait pas payé tous les loyers depuis 2017 et s’était fondée sur l’article 6 des baux pour réduire les loyers en 2020 et 2021, Monsieur [S] [W] a assigné la SAS [Adresse 5] et la SAS HT Holding Tourisme et devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins suivantes :

A titre principal,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 31387,65 € TTC en principal, majorée de 5% soit la somme de 32.957 € TTC outre les intérêts de retard au taux contractuel soit au taux légal majoré de 500 points de base à compter du 15 juin 2023, date de la première mise en demeure, avec capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause,

— les débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— les condamner à lui payer la somme de 2.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’acte a été dénoncé à la Banque Palatine – banque BPCE le 12 octobre 2023.

Dans ses conclusions au fond notifiées le 22 novembre 2024, Monsieur [W] ajoute à ses prétentions la demande tendant à juger que « la clause de l’article 6 du contrat de bail est réputée non écrite. »

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 22 juillet 2025 et le 23 janvier 2025, qui seront visées, la SAS [U] Résidences et la SAS HT Holding Tourisme ont saisi le juge de la mise en état aux fins suivantes :

— constater que Monsieur [S] [W] disposait d’un délai de cinq ans à compter de la signature du bail le 1 décembre 2011 soit jusqu’au 1 décembre 2016 pour introduire une action en justice pour contester la validité de la clause 6 du bail au visa des articles 1131 et 1170 du code civil ;

— juger prescrite et irrecevable, la demande de Monsieur [S] [W] visant à voir déclarer l’article 6 réputé non écrit ;

— condamner Monsieur [S] [W] à payer à la société [U] RESIDENCES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses écritures en réplique notifiées par voie électronique le 23 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer, estimant que la demande de déclarer l’article 6 réputé non écrit n’était pas prescrite s’agissant d’une défense au fond sur une demande reconventionnelle, Monsieur [W] conclut ainsi :

A titre principal,

— débouter [U] [A] et HT HOLDING TOURISME de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— condamner [U] [A] et HT HOLDING TOURISME chacune à payer à Monsieur [W] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS

L’article 789 du code de procédure civile dispose que : « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit à agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article L145-15 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 dispose que : « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. » Le « réputé non écrit » se substitue à l’ancienne nullité qui était encourue à la date de signature du bail, dans le cadre des articles 35 et suivants du décret du 30 septembre 1953.

Selon l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 19 novembre 2020, l’article L145-15 « est applicable aux baux en cours et (…) l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription. »

Parmi les stipulations des baux, l’article 6 faisant l’objet de l’incident a pour objet la réduction des loyers en cas de situations particulières. Il rentre donc dans le cadre de l’article L145-15 précité qui évoque les stipulations relatives aux loyers évoquées dans cet article.

Les sociétés concluent que Monsieur [W] est prescrit au vu de la date de sa demande en 2024. Il apparaît cependant, que contrairement à ce qu’elles soutiennent, sa demande fait suite à une nouvelle demande dans les écritures adverses notifiées le 06 septembre 2024.

Dans cette situation, Monsieur [W] se trouvait donc en défense.

Considérant que le moyen évoqué par Monsieur [W] n’est donc pas soumis à la prescription. En conséquence, les prétentions des sociétés seront rejetées.

Il sera alloué à Monsieur [W] une somme de huit cents euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens de l’incident seront supportés par les sociétés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclarons non prescrite la demande de Monsieur [W] quant à l’article 6 des baux commerciaux de 2011 qui le liait à la société [U] Résidences ;

Rejetons les demandes des sociétés [U] Résidences et HT Holding Tourisme ;

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 27 avril 2026 pour les dernières conclusions au fond ;

Condamnons les sociétés [U] Résidences et HT Holding Tourisme à payer à Monsieur [W] la somme de huit cents euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’incident.

Ainsi jugé et prononcé par le juge de la mise en état de la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT