TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/06623 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X27V

N° de MINUTE : 25/1081

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic, ATM & GAILLARD

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Me [X], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

C/

DEFENDEUR

Madame [K] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l4article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a assigné Mme [K] [U] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de paiement de paiement des charges de copropriété arrêtées au 2ème appel 2023 outre des dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 06 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au Tribunal de :

— débouter Mme [U] de toutes ses demandes ;

— condamner Mme [K] [U] en :

* 21.924,26 €, de charges de copropriété arrêtées au 2ème appel 24 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2022 sur 19.462,45 euros et de l’assignation pour le surplus ;

* 2 000 euros de dommages et intérêts ;

* 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Mme [K] [U] en tous les dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 mars 2024, Mme [K] [U] demande au Tribunal de :

— à titre principal, débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

— à titre subsidiaire, autoriser Mme [K] [U] à régler durant une période de 23 mois à compter de la signification du jugement la somme de 400 euros par mois en sus des charges courantes, et le solde au 24ème mois.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 04 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 13 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 24 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] verse aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 novembre 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, l’ajustement du budget prévisionnel du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et le budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 novembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 décembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 u 30 juin 2021, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 novembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

— une attestation de non recours contre les assemblées générales des 15 novembre 2018, 27 novembre 2019, 24 novembre 2020, 09 décembre 2021, 15 novembre 2022 et 20 décembre 2023,

— un extrait de compte copropriétaire non daté couvrant la période du 1er juillet 2018 au 1er avril 2023 et un décompte daté du 11 mars 2024 portant sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024 ;

— des appels de fonds datés du 02 juillet 2018 au 29 mars 2024.

Mme [K] [U] ne conteste pas les sommes réclamées par le demandeur et soulève uniquement l’absence de justificatif de non-recours contre les assemblées générales.

Il résulte des pièces versées aux débats et en particulier des décomptes et des appels de fond que Mme [K] [U] est débitrice de la somme de 20 719,44 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2018 au 1er avril 2024 inclus reverse fonds travaux du 1er avril 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 20 719,44 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2018 au 1er avril 2024 inclus reverse fonds travaux du 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ne démontre pas le préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété qu’il a subi en lien avec la mauvaise foi de Mme [K] [U].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de paiement de Mme [K] [U]

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [K] [U] verse notamment aux débats :

— ses bulletins de salaire des mois de septembre 2023 à novembre 2023 mettant en évidence un salaire net mensuel moyen de 1 952,64 euros ;

— l’attestation de paiement CAF de la prime d’activité en novembre 2023 pour le montant de 162,85 euros ;

— le tableau d’amortissement d’un prêt immobilier LCL édité le 28 novembre 2023 dont la dernière mensualité est prévue le 02 novembre 2042 et dont l’échéance mensuelle est à la date du présent jugement de 588,32 euros ;

— le tableau d’amortissement d’un prêt personnel d’un montant de 8 000 euros édité le 28 novembre 2023 et mentionnant une mensualité à la date du présent jugement de 153,96 euros et une dernière échéance le 07 juin 2026.

Mme [K] [U] a des prêts dont les échéances représentent 38% de son salaire net.

Mme [K] [U] n’a à ce jour pas repris le paiement des charges de copropriété courantes ainsi que cela résulte des décomptes versés aux débats.

L’échelonnement sur 24 mois du paiement des charges de copropriété d’un montant de 20 719,44 euros auxquelles Mme [K] [U] est condamnée par le présent jugement représente des mensualités de 863,31 euros chacune outre les charges courantes.

Dès lors, Mme [K] [U] ne dispose pas de ressources suffisantes pour régler les charges dues en 24 mensualités en sus des charges courantes.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [K] [U] de sa demande de délai de paiement.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [K] [U] a la qualité de partie perdante et sera tenue aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner Mme [K] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne [K] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 20 719,44 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2018 au 1er avril 2024 inclus reverse fonds travaux du 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute [K] [U] de sa demande de délai de paiement ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [K] [U] aux dépens ;

Déboute [K] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 24 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

Z. AIT G. HIRIART