DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

20 Janvier 2025

N° RG 22/05426 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MXIK

Code NAC : 50G

[Z] [G]

[Y] [R]

C/

[C] [K]

[T] [E] [F] [K]

[N] [I] [U] [K]

[L] [M] [A] [K]

S.A.R.L. VICTOIRE IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 02 Septembre 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.

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DEMANDEURS

Monsieur [Z] [G], né le 22 Janvier 1990 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [R], née le 05 Mars 1992 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de Versailles

DÉFENDERESSES

Madame [C] [K], née le 14 Décembre 1951 à [Localité 14], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Damien PENETTICOBRA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Laurent LATAPIE, avocat plaidant au barreau de Draguignan.

Madame [T] [E] [F] [K], née le 29 Décembre 1976 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [I] [U] [K], née le 04 Août 1980 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [M] [A] [K], née le 12 Juin 1984 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

représentées par M^e Marie-Noël LYON, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A.R.L. VICTOIRE IMMO immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 849 766 365, dont le siège social est sis [Adresse 4],

représentée par M^e Chloé VAN EXTERGHEM, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Hermeline BIZET, avocat plaidant au barreau de Paris.

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants et procédure

Dans le cadre d’une donation-partage du 2 juillet 1993, [H] [J] veuve [K] a donné la nue-propriété d’un bien sis [Adresse 5] à [Localité 11] à sa fille [C] [K] et la nue-propriété de son bien sis [Adresse 6] à [Localité 15] (Var) à son fils [S] [K], chacun des biens étant évalué en nue-propriété à 880.000 francs.

[H] [J] épouse [K] est décédée le 9 avril 2021, après son époux [P] [K], décédé le 17avril 1984.

[S] [K] est décédé laissant pour héritières ses trois filles [T], [N] et [L] [K].

Par acte du 27 novembre 2021, [C] [K] a signé un compromis de vente au bénéfice de [Z] [G] et [Y] [R] portant sur un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 11]. Une clause pénale de 56.500 euros en cas de défaut de réalisation de la réitération dans le délai convenu.

Le compromis de vente était signé avec la condition suspensive pour les acheteurs d’obtention du prêt avant le 22 janvier 2022, délai prorogé au 5 février 2022 par avenant à la promesse.

[Z] [G] et [Y] [R] ont obtenu un accord de principe de leur banque, communiqué le 3 février 2022 à l’agence immobilière.

La date de réitération de l’acte a été fixée le 28 février 2022 mais n’est finalement intervenue que le 24 juin 2022, dans l’attente de l’acceptation de la vente par les nièces d'[C] [K].

[Z] [G] et [Y] [R], représentés par Me. MONCHAUX-FIORAMONTI, ont fait assigner [C] [K] par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2022, la SARL VICTOIRE IMMO par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2022, [T] [K] par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2022, [N] [K] par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2022 et [L] [K] par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de paiement de la clause pénale et d’indemnisation des préjudices résultant du retard dans la réitération de l’acte authentique de vente.

[C] [K], la SARL VICTOIRE IMMO, [T] [K], [N] [K] et [L] [K] ont constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par jugement contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2024. À l’issue de l’audience de plaidoiries du 2 septembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 puis prorogée au 20 janvier 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : les consorts [G]-[R]

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 11 janvier 2024 [Z] [G] et [Y] [R] demandent au Tribunal, au visa des articles 1231-5 et 1240 du code civil de :

Débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions la SARL VICTOIRE IMMO ; Débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions [N] [K], [T] [K] et [L] [K] ; Condamner [C] [K] à payer à [Z] [G] et [Y] [R] la somme de 56.500 euros au titre de la clause pénale ; Condamner in solidum la SARL VICTOIRE IMMO exerçant sous le nom commercial La Résidence [Localité 11] ainsi que [C] [K], [T] [K], [L] [K] et [N] [K] à payer à [Z] [G] et [Y] [R] la somme de 18.225 euros au titre du préjudice financier ; Condamner in solidum la SARL VICTOIRE IMMO exerçant sous le nom commercial La Résidence [Localité 11] ainsi que [C] [K], [T] [K], [L] [K] et [N] [K] à payer à [Z] [G] et [Y] [R] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ; Condamner in solidum la SARL VICTOIRE IMMO exerçant sous le nom commercial La Résidence [Localité 11] ainsi que [C] [K], [T] [K], [L] [K] et [N] [K] à payer à [Z] [G] et [Y] [R] la somme de 2.940 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum la SARL VICTOIRE IMMO exerçant sous le nom commercial La Résidence [Localité 11] ainsi que [C] [K], [T] [K], [L] [K] et [N] [K] à payer à [Z] [G] et [Y] [R] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que la clause pénale produit ses effets dès lors qu’il y a inexécution de l’obligation contractuelle, que le fait que la réitération de l’acte soit intervenue après la date contractuellement prévue dans le compromis de vente constitue une inexécution contractuelle qui permet de mettre en œuvre la clause pénale.

Concernant la réparation de leurs préjudices, ils soutiennent que la SARL VICTOIRE IMMO a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle, car bien qu’au courant de l’existence de la donation-partage, l’agence immobilière ne les a pas avertis ce qui a permis la réalisation du dommage car la vente a été retardée et que sans la signature des nièces d'[C] [K], ils encouraient un risque de revendication et de réduction. En outre, ils soutiennent qu'[N] [K], [T] [K] et [L] [K] sont à l’origine du retard dans la signature de l’acte authentique du fait de leur refus de donner leur accord pour la vente jusqu’en mai 2022 et en n’envoyant les procurations qu’en juin 2022. Enfin, ils font valoir qu'[C] [K] a contribué à la réalisation du dommage en indiquant qu’elle était la seule propriétaire du bien et que le caractère erroné de cette information a participé au retard de la réitération de la vente.

Ils précisent qu’ils ont subi un préjudice financier du fait du retard dans la réitération de la vente en raison de l’augmentation du taux d’intérêt de leur crédit immobilier.

2. En défense : [T], [N] et [L] [K]

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 29 août 2023 [T] [K], [L] [K] et [N] [K] demandent au tribunal, au visa des articles 1231-5 et 1240 du code civil de :

Débouter les consorts [G]-[R] de leur demande dirigée à l’encontre de [T], [N] et [L] [K].Condamner [Z] [G] et [Y] [R] à payer à Mesdames [T], [N] et [L] [K] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. COMPTE TENU DE LA NATURE ET DE LA SPECIFICITE DE CETTE AFFAIRE, il n’y aura lieu de :

Rejeter l’exécution provisoire de la décision à intervenirCondamner les consorts [G]-[R] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, elles font valoir que n’ayant vocation à rien recevoir de cette vente, elles ne pouvaient pas la bloquer. En outre, elles soutiennent que dans l’hypothèse où les sœurs avaient un pouvoir et une possibilité de s’opposer à cette vente, elles ne font qu’exercer un droit sans qu’un abus puisse être établi. Dans l’hypothèse inverse, aucune faute ne peut leur être reprochée puisqu’elles n’ont aucun pouvoir sur les évènements.

3. En défense : [C] [K]

Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 mars 2024 [C] [K] demande au Tribunal, au visa des articles 1231-5 et 1240 du code civil de :

Débouter [Z] [G] et [Y] [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions au titre de la clause pénale et de leurs demandes au titre du préjudice financier et moral ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Débouter [Z] [G] et [Y] [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et en ce compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner [Z] [G] et [Y] [R] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens ; A titre subsidiaire

Condamner in solidum la SARL VICTOIRE IMMO ainsi que [T] [K], [L] [K] et [N] [K] au paiement des éventuelles sommes qui seraient dues aux consorts [G]- [R] ; Condamner in solidum la SARL VICTOIRE IMMO ainsi que [T] [K], [L] [K] et [N] [K] à relever et garantir [C] [K] de tout chef de condamnation ; Condamner la SARL VICTOIRE IMMO au paiement de la somme de 5.000 au titre du préjudice moralCondamner [T] [K], [L] [K] et [N] [K] au paiement de la somme de 5.000 au titre du préjudice moral ; Condamner in solidum la SARL VICTOIRE IMMO et Mesdames [T] [K], [L] [K] et [N] [K] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la clause pénale ne peut être mise en œuvre qu’en cas de non-exécution du contrat et non en cas de retard dans la réalisation de ce dernier. La vente n’ayant pas été résolue mais retardée, il n’y a alors pas lieu de prononcer la mise en œuvre de la clause. Elle soutient également que l’agence immobilière n’a pas procédé aux vérifications d’usage qui s’imposaient. De plus, elle fait valoir que [T] [K], [L] [K] et [N] [K] ont contribué à créer le retard dans la réitération du compromis de vente qui a créé un préjudice pour [C] [K]. Enfin, elle explique que les préjudices invoqués par le demandeur ne sont pas justifiés car ils ne démontrent pas en quoi la banque devait maintenir son offre tant que le compris de vente était en phase de réitération. En outre, elle fait valoir que les demandeurs ont acquis le bien avec un retard peu important et ne justifient donc pas d’un préjudice moral. De surcroit, elle indique qu’elle n’a pas manqué à son devoir de loyauté car elle a communiqué au notaire et à l’agent immobilier le titre de propriété et n’avait pas connaissance du mécanisme juridique.

4. En défense : la SARL VICTOIRE IMMO

Dans ses dernières conclusions signifiées le 22 mai 2024, la SARL VICTOIRE IMMO demande au Tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil de :

Débouter [Z] [G] et [Y] [R] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la société VICTOIRE IMMO ; Débouter [C] [K] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la société VICTOIRE IMMO ; Condamner [Z] [G] et [Y] [R] à verser à la société VICTOIRE IMMO la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens ; Condamner [Z] [G] et [Y] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’une erreur matérielle se trouvait dans le compromis de vente et que cette erreur n’a pas été signalée par [C] [K]. En outre, elle fait valoir qu’au décès de la mère de [C] [K], cette dernière a obtenu la pleine propriété du bien situé à [Localité 11] et avait alors qualité pour vendre seule le bien. Elle soutient également que [Z] [G] et [Y] [R] ont participé au retard en sollicitant un avenant et qu’il n’est pas établi que l’offre de prêt était définitive car les demandeurs ne produisent rien permettant d’attester cela. Enfin, elle explique que le retard dans la réitération de l’acte n’est pas dû à l’erreur matérielle mais au conflit familial dans la famille de la venderesse et qu’elle est donc étrangère à tout retard.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

DISCUSSION

1. Sur la mise en œuvre de la clause pénale

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-5 du code civil prévoir que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Le préjudice d’un cocontractant peut résulter d’un retard dans son exécution et la sanction de la clause pénale trouve à s’appliquer non seulement en cas d’inexécution mais aussi en cas de retard dans l’exécution.

En l’espèce, le compromis de vente du 27 novembre 2021 signé entre [C] [K] et les consorts [G]-[R] précise que la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 28 février 2022.

Une clause pénale est prévue : « la date ci-dessus n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter une lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 56.500 €,ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus ».Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mars 2022, les consorts [G]-[R] ont mis en demeure [C] [K] de signer l’acte authentique de vente.

La vente n’a finalement été réitérée que le 24 juin 2022.

La condition suspensive d’obtention du prêt a bien été levée, les acquéreurs justifiant de l’accord de principe de la banque le 12 février 2022.

Le retard dans la réitération de la vente est du fait du vendeur et non des acquéreurs. Si du fait de la donation-partage, [C] [K] était pleinement propriétaire du bien depuis le décès de sa mère et donc de l’extinction de l’usufruit, le consentement de ses trois nièces, héritières de son frère pré-décédé, était nécessaire pour sécuriser la vente par application de l’article 924-4 du code civil afin d’éviter toute action en revendication contre les nouveaux propriétaires du bien. Ses trois nièces n’ont consenti au principe de la vente que par mail de leur conseil du 14 avril 2022 et n’ont renvoyé les procurations que le 14 juin 2022.

Les consorts [G]-[R] sont donc fondés à se prévaloir de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Cependant, il ressort des éléments du dossier que le montant de cette clause est manifestement excessif compte tenu d’un simple retard dans l’exécution et non d’une inexécution totale et au regard du préjudice subi par les acquéreurs.

En effet, d’une part, le tribunal remarque que la vente n’aurait, en tout état de cause, pas pu être réitérée le 28 février 2022 du fait des acquéreurs qui n’étaient pas en possession d’une offre de prêt acceptée dans le délai imparti. En effet, s’ils avaient bien un accord de principe du prêt du 12 février 2022, ils devaient encore lever des réserves et envoyer des justificatifs au plus tard le 27 février 2022 (acceptation d’une hypothèque sur le bien et adhésion à une assurance emprunteur) pour permettre l’édition de l’offre de prêt qui ne peut être acceptée qu’après un délai de réflexion de 10 jours. Au regard de ces éléments, le tribunal considère qu’ils ont subi un retard dans la réitération de la vente qui ne leur est pas imputable de trois mois et non de quatre mois.

D’autre part, dans le délai de réitération de l’acte authentique, ils ont bien été informés de la difficulté et n’ont pas renoncé à l’acquisition à l’expiration du délai, préférant attendre la position de [T], [N] et [L] [K].

La clause pénale sera donc réduite à la somme de 16.000 € qu'[C] [K] sera condamnée à verser aux consorts [G]-[R].

2. Sur la responsabilité de la SARL VICTOIRE IMMO

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Pour engager la responsabilité délictuelle d’une personne, il est nécessaire de caractériser une faute, un préjudice et un lien de causalité entre ces fautes et le ou les préjudices de la victime.

L’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention à l’égard de toutes les parties.

En l’espèce, le compromis de vente comporte une erreur sur l’origine de propriété d'[C] [K] puisqu’il est indiqué qu’elle est l’unique propriétaire des biens pour les avoir acquis de Madame [O] [B] aux termes d’un acte reçu par Me. [D], notaire à [Localité 9], le 13 janvier 1964 alors qu'[C] [K] a acquis la nue-propriété du bien vendu par donation-partage du 2 juillet 1993 et qu’elle en est devenue pleinement propriétaire le 9 avril 2021, lors de l’extinction de l’usufruit de sa mère.

Cependant, cette erreur de l’agence immobilière dans le compromis est sans conséquence. Il ne s’agit que d’une erreur de date. [C] [K] a bien la pleine propriété du bien et ses nièces n’ont jamais eu le pouvoir d’interdire ou de consentir à la vente mais seulement la possibilité de ne pas renoncer à l’action en revendication si la donation empiétait sur leur part de réserve héréditaire.

Par ailleurs, l’agence immobilière est seulement tenue de vérifier que le vendeur est bien propriétaire du bien dont la vente est envisagée. Il n’est pas un spécialiste du droit des successions et des donations et il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé les acquéreurs du risque de revendication du bien en l’absence d’intervention des nièces d'[C] [K] à l’acte de vente.

Dans ces conditions, en l’absence de faute imputable à la SARL VICTOIRE IMMO, les consorts [G]-[R] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes à son encontre.

3. Sur la responsabilité de [T], [N] et [L] [K]

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’article 924-4 du code civil dispose que « après discussion préalable des biens du débiteur de l’indemnité en réduction et en cas d’insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l’action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié. L’action est exercée de la même manière que contre les gratifiés eux-mêmes et suivant l’ordre des dates des aliénations, en commençant par la plus récente. Elle peut être exercée contre les tiers détenteurs de meubles lorsque l’article 2276 peut être invoqué.

Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l’aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l’action contre les tiers détenteurs. S’agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l’aliénation ».

Cet article est applicable à un acte de donation-partage, conformément aux articles 1075 et 1077-2 du code civil.

En l’espèce, l’acte de donation-partage intervenu entre [C] [K], [S] [K] et leur mère ne prévoit aucune renonciation à l’action en revendication en cas d’aliénation des biens donnés.

Dès lors, s’il a déjà été précédemment exposé qu'[C] [K] était seule propriétaire du bien sis [Adresse 5] à [Localité 11] depuis le décès de sa mère et qu’elle pouvait vendre seule le bien, il était nécessaire que [T], [N] et [L] [K] consentent à la vente pour la sécuriser. En intervenant à l’acte, elles ont en effet renoncé à l’action en revendication et il n’était pas dans l’intérêt des acquéreurs d’acheter le bien sans leur consentement.

La nécessité de cette intervention a rapidement été connue de tous les intervenants à l’acte de vente, [T], [N] et [L] [K] s’étant manifestées par courriel du 13 décembre 2021 auprès du notaire et la situation a bien été expliquée aux acquéreurs notamment par le notaire instrumentaire de la vente, Me. [W].

Dès le 31 janvier 2022, cette dernière a envoyé les procurations à [T], [N] et [L] [K] pour leur intervention à l’acte de vente. Cependant, il ressort des échanges de courriels et de courriers que ces dernières n’ont accepté le principe de la cession que le 14 avril 2022 et que le notaire n’a été en possession des trois procurations de [T], [N] et [L] [K] que le 14 juin 2022.

Or, [T], [N] et [L] [K] ne justifient nullement d’un motif expliquant le délai écoulé pour qu’elles renoncent à l’action en retranchement et encore moins du délai d’envoi des procurations alors que leur père avait également reçu la nue-propriété d’un bien immobilier dans le cadre de la donation-partage, de la même valeur que la nue-propriété du bien sis [Adresse 5] à [Localité 11], donné à leur tante et qu’elles reconnaissent dans leurs écritures qu’elles ne pouvaient rien revendiquer sur ce bien en raison de la donation-partage. Au surplus, aucun élément relatif à la succession de leur grand-mère n’est produit aux débats pour justifier de la lenteur de leur prise de position.

Dans ces conditions, leur attitude fautive a été à l’origine de retard de la réitération de l’acte authentique de vente et est de nature à engager leur responsabilité délictuelle à l’encontre des consorts [G]-[R].

4. Sur les demandes indemnitaires des consorts [G]-[R]

à l’encontre d'[C] [K]

[C] [K] est déjà condamnée à verser la somme de 16.000 € aux consorts [G]-[R] au titre de la clause pénale et les circonstances de la cause ne justifient pas l’allocation de dommages-intérêts, en sus de cette indemnisation forfaitaire.

En effet, d’une part, [C] [K] n’est pas responsable de délai que ses nièces ont mis pour accepter d’intervenir à l’acte, quand bien même elle aurait été informée avant la signature du compromis par un notaire de la nécessité de cette intervention pour sécuriser la vente à l’égard des acquéreurs.

D’autre part, à l’expiration du délai prévu pour la réitération de la vente, les consorts [G]-[R] n’ont pas renoncé à acquérir le bien alors qu’ils étaient informés de la difficulté et du conflit entre leur vendeur et ses nièces.

Dans ces conditions, les consorts [G]-[R] seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice financier et du préjudice moral à l’encontre d'[C] [K].

à l’encontre de [T], [N] et [L] [K]

Sur le préjudice financier

La vente a été réitérée par acte authentique le 24 juin 2022 au lieu du 28 février 2022.

Ce retard est essentiellement imputable à [T], [N] et [L] [K] qui n’ont accepté d’intervenir à la vente qu’en avril 2022 et qui n’ont renvoyé les procurations que le 14 juin 2022 alors que le notaire instrumentaire leur avait transmis les procurations dès le 31 janvier 2022 et que la réitération aurait donc pu intervenir dans le délai initialement prévu.

Il ressort des éléments produits aux débats que la BNP PARIBAS-PARIBAS a donné un accord de principe aux consorts [G]-[R] pour un crédit immobilier avec un taux d’intérêt de 1,17% le 14 février 2022, valable 15 jours, puis un second accord avec un taux d’intérêt de 1,42% le 28 mars 2022. Les consorts [G]-[R] ont donc subi une augmentation de leur taux d’intérêts.

Cependant, ils n’établissent pas que cette hausse n’est imputable qu’au retard de réitération de la vente par acte authentique et ne justifient pas précisément de leur préjudice financier.

En effet, d’une part, dans le courrier du 14 février 2022, les emprunteurs devaient fournir des pièces à la banque avant le 27 février 2022 notamment les documents relatifs à une prise d’hypothèque et le choix d’une assurance emprunteurs et ils n’établissent pas avoir fait le nécessaire dans le délai imparti pour permettre l’édition de l’offre et ainsi sécuriser le taux d’intérêt obtenu.

D’autre part, ils ne produisent pas aux débats leur offre définitive de prêt avec le tableau d’amortissement et le montant exact de la mensualité qu’ils remboursent chaque mois, se contentant d’une simulation. De même, le montant de la mensualité avec le taux de 1,17% n’est qu’indicatif.

Dans ces conditions, au vu des éléments dont ils disposent, il convient d’allouer aux consorts [G]-[R] des dommages-intérêts à hauteur de 14.000 € au titre de leur préjudice financier.

[T], [N] et [L] [K] seront solidairement condamnées au paiement de cette somme.

Sur le préjudice moral

Les consorts [G]-[R] ont subi un préjudice moral du fait du retard apporté à leur projet d’acquisition.

En effet, ils ont dû attendre le 14 avril 2022 pour être assurés du consentement de [T], [N] et [L] [K] pour intervenir à la vente et il s’est écoulé un délai de deux mois pour qu’elles renvoient des procurations signées.

Néanmoins, il a été précédemment démontré que le 28 février 2022, l’offre de prêt des acquéreurs ne pouvait être éditée et signée par eux et que la vente n’aurait de toute façon pas pu être réitérée à cette date.

Leur préjudice moral sera donc limité à la somme de 2.000 €, somme que [T], [N] et [L] [K] seront solidairement condamnées à leur régler.

5. Sur la demande de garantie d'[C] [K] par [T], [N] et [L] [K]

Il a été précédemment démontré que le retard dans la réitération de la vente entre les consorts [G]-[R] et [C] [K] par acte authentique est le fait de [T], [N] et [L] [K] qui n’ont accepté d’intervenir à l’acte qu’en avril 2022 pour sécuriser la vente et qui n’ont renvoyé leurs procurations que le 14 juin 2022.

Si elles ne pouvaient empêcher la vente car elles n’étaient pas propriétaires du bien, il n’était pas dans l’intérêt d'[C] [K] et des consorts [G]-[R] de passer outre leur accord en raison de la possibilité de l’action en revendication.

[C] [K] a donc subi l’attitude de ses nièces qui lui a causé un un préjudice financier puisqu’elle est tenue au paiement de la clause pénale, réduite à 16.000 €.

Elle est donc fondée à appeler en garantie ses nièces.

Cependant, si [C] [K] n’est pas responsable de ce retard, il ressort des pièces produites aux débats qu’elle avait connaissance de la difficulté juridique et de la nécessité que ces nièces interviennent à l’acte avant le compromis. Or, elle ne justifie d’aucune démarche auprès de ses nièces pour s’assurer de leur position alors même qu’un conflit familial les oppose ce qu’elle ne pouvait ignorer et qu’elle a fait le choix de prendre un notaire différent de celui en charge de la succession de sa mère pour la réitération de la vente.

Ainsi, [C] [K] a participé à son préjudice et les circonstances de la cause commandent de limiter la garantie de [T], [N] et [L] [K] à 70% des sommes mises à sa charge, en ce compris les frais irrépétibles.

6. Sur les mesures de fin de jugement

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, [C], [T], [N] et [L] [K], parties succombantes, seront condamnées solidairement aux dépens.

En outre, [T], [N] et [L] [K] et [C] [K] seront condamnées in solidum à verser aux consorts [G]-[R] une somme de 2.940 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que [T], [N] et [L] [K] devront garantir solidairement [C] [K] à hauteur de 70% de cette somme.

Par ailleurs, la SARL VICTOIRE IMMO ayant été à tort mise en cause par les consorts [G]-[R], ces derniers devront lui verser in solidum une somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les circonstances de la cause commandent de laisser à [C] [K] la charge de ses frais irrépétibles et de la débouter de ses demandes à l’encontre de ses nièces.

Par application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et les circonstances de la cause ne commandent pas de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

REDUIT le montant de la clause pénale due par [C] [K] à [Z] [G] et [Y] [R] à la somme de 16.000 €.

FIXE le préjudice subi par [Z] [G] et [Y] [R] du fait de [T], [N] et [L] [K] comme suit : 14.000 € au titre de leur préjudice financier,2.000 € au titre de leur préjudice moral.

EN CONSEQUENCE, CONDAMNE solidairement [C] [K], [T] [K], [N] [K] et [L] [K] à verser à [Z] [G] et [Y] [R] une somme totale de 16.000 €.

DEBOUTE [Z] [G] et [Y] [R] de leurs demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice financier et du préjudice moral à l’encontre d'[C] [K],

DEBOUTE [Z] [G] et [Y] [R] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SARL VICTOIRE IMMO,

CONDAMNE solidairement [T] [K], [N] [K] et [L] [K] à garantir [C] [K] à hauteur de 70% de la totalité des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum [C] [K], [T] [K], [L] [K] et [N] [K] à verser à [Z] [G] et [Y] [R] une somme de 2.940 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum [Z] [G] et [Y] [R] à verser à la SARL VICTOIRE IMMO une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE [C] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de [T] [K], [N] [K] et [L] [K]

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

CONDAMNE solidairement [C] [K], [T] [K], [L] [K] et [N] [K] aux dépens.

Ainsi jugé le 20 janvier 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY