N° RG 23/05981 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X6ST

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2025

54C

N° RG 23/05981

N° Portalis DBX6-W-B7H-X6ST

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SARL ENDEMA CONSTRUCTION

C/

[R] [Y]

[E] [Y]

[Adresse 7]

le :

à

SELARL BOERNER & ASSOCIES

SAS MAXWELL MAILLET BORDIEC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame PINAULT, Juge,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 février 2025

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SARL ENDEMA CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e William MAXWELL de la SAS MAXWELL MAILLET BORDIEC, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Maxime BARRIERE de la SELAS ACTY, avocat au barreau des DEUX-SÈVRES (avocat plaidant)

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-David BOERNER de la SELARL BOERNER & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [E] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-David BOERNER de la SELARL BOERNER & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat conclu le 17 février 2021, Monsieur [R] [Y] et Madame [E] [Y] ont confié à la SARL ENDEMA CONSTRUCTION la construction d’une maison individuelle sur un terrain leur appartenant, cadastré [Cadastre 5], situé à [Adresse 8], avec fourniture de plan, moyennant le prix de 365.980 euros TTC outre 57.812,23 euros TTC de travaux réservés. Le contrat était signé sous diverses conditions suspensives : l’obtention d’un permis de construire, la transmission aux clients de la garantie dommages-ouvrage et de livraison par le constructeur, l’obtention d’un prêt couvrant le prix convenu et les travaux réservés.

Un litige est survenu entre les parties à partir d’avril 2022, les époux [Y] notifiant au constructeur par courrier du 29 avril 2022 leur intention de résilier le contrat du 17 février 2021.

Reprochant aux consorts [Y] d’avoir résilié le contrat de construction de maison individuelle alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION les a fait assigner le 28 juin 2023 aux fins de versement de l’indemnité de résiliation prévue au contrat.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION conclut ainsi, sur le fondement des articles 1226 et 1794 du code civil :

Dire que Monsieur et Madame [Y] ont mis fin de manière unilatérale au contrat de construction qui les engageait auprès de la société ENDEMA CONSTRUCTION,Condamner in solidum Monsieur et Madame [Y] à verser à la société ENDEMA CONSTRUCTION la somme de 54.897 euros au titre des appels de fonds prévus contractuellement,Condamner in solidum Monsieur et Madame [Y] à verser à la société ENDEMA CONSTRUCTION la somme de 36.598 euros au titre de l’indemnité contractuelle de 10 % du prix du marché,Rejeter les demandes reconventionnelles des consorts [Y],Condamner in solidum Monsieur et Madame [Y] à verser à la société ENDEMA CONSTRUCTION la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Elle expose en substance que l’ensemble des conditions suspensives a été réalisé, ce qui n’était pas contesté par les défendeurs avant la naissance du litige, que le chantier a fait l’objet d’une déclaration d’ouverture le 11 janvier 2022, signée par les maîtres d’ouvrage, que le décalage du commencement du chantier au mois d’avril 2022 est dû essentiellement au comportement des consorts [Y], lesquels n’ont pas laissé accès au chantier aux entreprises sous-traitantes.

La société demanderesse soutient que le formalisme protecteur du contrat de construction a été entièrement respecté, que la demande de nullité du contrat soulevée par les défendeurs n’est donc pas fondée.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 juillet 2024, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, Monsieur et Madame [Y] concluent au rejet des demandes adverses.

A titre reconventionnel et principal, ils demandent au tribunal :

— de prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan conclu le 17 février 2021 entre les époux [Y] et la société ENDEMA CONSTRUCTION, au titre des dispositions du code de la construction et de l’habitation, en ses articles L132-6, L132-7, L230-1, L231-1 et suivants, et R231-5.

A titre subsidiaire,

— de prononcer la résolution judiciaire du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan conclu le 17 février 2021 entre les époux [Y] et la société ENDEMA CONSTRUCTION, sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil.

En tout état de cause,

— de déclarer ENDEMA CONSTRUCTION responsable de l’inexécution du contrat sur le fondement des articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil,

— de condamner ENDEMA CONSTRUCTION à payer aux époux [Y] la somme de 476.208.euros avec intérêts au taux légal depuis le 17 février 2021 et la capitalisation des intérêts par années entières sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— de condamner ENDEMA CONSTRUCTION à payer aux époux [Y] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens, avec distraction au bénéfice de la SELARL BOERNER sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [Y] soutiennent en substance que les dispositions des articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, n’ont pas été respectées, qu’en effet, plusieurs informations et documents n’étaient pas inclus dans le contrat du 17 février 2021, qu’il s’en évince, s’agissant de dispositions d’ordre public, la nullité dudit contrat.

Subsidiairement, ils reprochent au constructeur de ne pas avoir fourni les éléments techniques nécessaires à la demande de prêt (article 2-1-1 du contrat), et affirment par ailleurs qu’ils n’ont pas obtenu le financement prévu.

Sur les manquements matériels proprement dit, ils exposent qu’ENDEMA CONSTRUCTION n’a pas été en mesure de débuter le chantier dans le délai prévu, retardé jusqu’à la première quinzaine d’avril 2022 alors que l’ouverture du chantier a été déclarée le 11 janvier 2022. Ce décalage a eu pour conséquence la perte de l’offre de prêt, dont le premier déblocage des fonds devait être demandé au plus tard le 19 mars 2022, et la hausse sensible du coût des matériaux après février 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 décembre 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 05 février 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par à mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

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MOTIFS

Sur la demande de nullité du contrat du 17 février 2021 :

En application de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation qui relève de l’ordre public de protection, le contrat dit de construction de maison individuelle doit obligatoirement être rédigé dans le respect des dispositions de l’article L. 231-2 du même code et contenir, à peine de nullité, toutes les mentions prévues par ce texte. En cas de clauses illégales, le maître d’ouvrage peut obtenir l’annulation de son engagement et des dommages et intérêts réparant le préjudice que lui a causé la violation de la loi sauf au constructeur de démontrer une confirmation explicite de la nullité encourue.

L’article L. 232-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que tout contrat de construction de maison individuelle doit comporter notamment la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction, l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites par ledit code, la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du même code, dont une copie est annexée au contrat.

L’article R. 231-3 du même code dispose qu’à tout contrat, qu’il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce,

S’agissant du plan de construction, dont il est dit par les défendeurs qu’il n’était pas fourni dans la notice descriptive, il est produit aux débats par la société demanderesse les plans datés du 15 février 2021, et signés par Monsieur et Madame [Y]. Il n’est pas démontré que ces plans n’ont pas été remis à ces derniers lors de la signature du contrat, le 17 février 2021.

S’agissant de l’attestation de garantie extrinsèque de livraison, l’article L. 231-2 k) du code de la construction et de l’habitation impose que cette attestation prévue par l’article L. 231-6 de ce code soit annexée au contrat et, dans l’hypothèse où elle ferait, comme en l’espèce, l’objet d’une condition suspensive dans les termes de l’article L. 231-4 e), son obtention ne peut être postérieure à l’ouverture du chantier. L’attestation générale du 04 janvier 2021 est sans portée. L’attestation particulière établie par la CEGC est datée du 11 janvier 2022, date de l’ouverture du chantier. Il n’en résulte donc aucune nullité de ce chef.

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S’agissant de l’étude géotechnique, il résulte de l’article L. 132-6 du code de la construction et de l’habitation, qu’avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d’ouvrage transmet l’étude mentionnée à l’article L. 132-5 aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-1 du code civil. Lorsque cette étude n’est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment. Les contrats prévus au premier alinéa précisent que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu’ils s’engagent à réaliser ou pour lesquels ils s’engagent à assurer la maîtrise d’œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

L’article L. 231-2 du même code, prévoit quant à lui, dans son paragraphe c), que doit être précisé dans le contrat, « la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ».

Il résulte de la combinaison de ces deux textes, que le contrat de construction de maison individuelle ne peut être signé avant que ne soit établie l’étude géotechnique, peu important que ladite étude soit à la charge du maître d’ouvrage ou du constructeur, cette disposition légale visant avant tout à protéger le maître d’ouvrage. En l’espèce, il n’est pas débattu que cette étude a été réalisée le 1er avril 2021, soit plus de deux mois après la signature du contrat, ce qui constitue une cause de nullité au visa de l’article L. 230-1 du même code. En outre, la tardiveté de l’étude a eu pour conséquence un surcoût de 3.700 euros, tel qu’attesté par l’avenant n°1 du 21 septembre 2021, prévoyant une plus-value pour fourniture et pose de gros béton, pour « ancrage des fondations, conformément à l’étude du sol », outre un coût de 1.620 euros pour l’étude, non chiffrée dans le contrat.

Cela contrevient à l’exigence d’un prix forfaitaire et définitif de la construction, défini par l’article L. 231-2 d) du code de la construction et de l’habitation et qui doit comprendre la réalisation de tous les éléments nécessaires à la destination de la construction, sauf s’ils ont été expressément exclus par le constructeur.

C’est en vain qu’ENDEMA CONSTRUCTION soutient que la signature par les défendeurs de la déclaration d’ouverture de chantier constitue la confirmation des causes de nullité et la renonciation à les invoquer. En effet, la confirmation suppose pour être valable que le bénéficiaire de dispositions d’ordre public de protection ait eu une parfaite connaissance des vices affectant le contrat et qu’il ait eu une volonté effective et non équivoque de renoncer en toute connaissance de cause à son action en nullité (Cass. 3e Civile, 07 avril 2016, n°15-13.900), ce qui ne peut se déduire de la seule signature d’un acte administratif. En l’absence de circonstances particulières démontrant une telle volonté de la part des époux [Y], aucun élément n’établit qu’ils aient su que la convention du 17 février 2021 était potentiellement contraire aux exigences de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation.

Aussi, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres motifs de nullité invoqués par les défendeurs, dès lors surabondants, convient-il d’annuler le contrat de construction de maison individuelle du 17 février 2021 ainsi que ses avenants.

Surabondamment, c’est à juste titre que les maîtres d’ouvrage exposent avoir perdu le bénéfice de leur offre de prêt du 19 novembre 2021, le premier déblocage des fonds devant intervenir au plus tard le 19 mars 2022 (condition résolutoire) et le constructeur exposant dans un courriel du 07 mars 2022 que les travaux débuteraient première quinzaine d’avril 2022, finalement repoussés au 03 mai 2022 (courriel du 03 mai 2022), aucun élément ne permettant de corroborer un refus d’accès au chantier de la part des maîtres d’ouvrage.

La société ENDEMA CONSTRUCTION ne peut par conséquent prétendre au paiement d’aucune somme en exécution d’un contrat annulé de son fait et sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle en réparation :

Les défendeurs sollicitent, au visa des articles 1217, 1231-1 et 1321-2 du code civil, la somme de 476.208 euros au titre de leur préjudice.

En l’espèce, les époux [Y] évaluent leur préjudice à la somme de 476.208 euros correspondant à la différence entre la valeur moyenne du bien qu’ils projetaient de construire, sur la base d’une étude de marché l’évaluant à 900.000 euros, et le coût des travaux. Ce préjudice n’étant qu’hypothétique, en présence d’une seule étude réalisée à leur demande et en l’absence de toute démonstration d’une volonté de vendre le bien à construire, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes :

La SARL ENDEMA CONSTRUCTION, partie perdante, supportera les dépens et paiera à Monsieur et Madame [Y] une somme que l’équité commande de fixer à 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Annule le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans du 17 février 2021 et ses avenants, conclus entre Monsieur [R] [Y] et Madame [E] [Y] d’une part et la SARL ENDEMA CONSTRUCTION d’autre part,

Déboute la SARL ENDEMA CONSTRUCTION de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SARL ENDEMA CONSTRUCTION à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [E] [Y] la somme de 1.620 euros correspondant au coût de l’étude géotechnique,

Condamne la SARL ENDEMA CONSTRUCTION à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [E] [Y] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL ENDEMA CONSTRUCTION aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT