RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00204 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OP25

MINUTE N° :

S.A. CDC HABITAT

c/

[O] [U], [I] [G]

Copie certifiée conforme le :

à :

Madame [O] [U]

Monsieur [I] [G]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gaëlle LE DEUN

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 3]

[Localité 6]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 21 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Noémie GOURDON, Juge Placé statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Comparante

Monsieur [I] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 15 Mai 2025, par Assignation – procédure au fond du 07 Mai 2025 ; L’affaire a été plaidée le 16 Septembre 2025, et jugée le 21 Novembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2024, la SA CDC HABITAT a donné en location à Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 8] comprenant deux places de stationnement n°153 et n°154, pour un loyer initial mensuel de 848,70 euros au titre du logement et 51,76 euros au titre des annexes de stationnement, avec dépôts de garantie de mêmes montants, et 131,35 euros à titre de provisions sur charges.

Faisant valoir que les loyers sont impayés, la SA CDC HABITAT a fait délivrer assignation à Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] par exploit du 7 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail par application de l’article 1741 du code civil;

— ordonner à Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] de quitter et rendre libres de leur personne, de leur famille et de tous occupants de leur chef, les locaux qu’ils occupent désormais sans droit ni titre, sinon et faute par eux de ce faire, voir dire qu’ils en seront expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, par tous moyens et voies de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

— dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 6 604,11 euros au titre de la dette locative suivant décompte arrêté au 23 avril 2025 ainsi que les loyers et charges dus à compter du 24 avril 2025 jusqu’à la résiliation du bail ;

— condamner Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges normalement exigibles, conformément à l’engagement de location à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] in solidum à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] in solidum à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] in solidum aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025 au cours de laquelle la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 10 392,75 euros, décompte arrêté au 11 septembre 2025 et s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement soulignant que des impayés sont apparus très rapidement après la conclusion du bail.

Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G], comparants en personne, ne contestent pas le montant de la dette restante et sollicitent des délais de paiement proposant la somme de 300 euros par mois à minima en plus de la reprise du loyer courant. En l’état actuel, le montant du loyer est de 997,98 euros et 63,18 euros au titre des annexes de stationnement.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, et le jugement rendu à cette date par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val d’Oise par la voie électronique le 9 mai 2025 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bienfondé de la demande :

Il résulte des dispositions de l’article 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi précitée, dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 pour se conformer aux dispositions contractuelles, la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que 06 semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Il résulte des débats et des pièces produites et plus particulièrement :

— un titre locatif portant une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 novembre 2024, qui n’a pas été suivi d’effet dans le délai de six semaines, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 dont les dispositions étaient reproduites ;

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au 8 janvier 2025.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 1315 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits qu’à la date du commandement de payer, délivré le 26 novembre 2024, le montant de la dette locative s’élevait à la somme de 3 108,94 euros, déduction faite des frais de rejet de prélèvement, mois de novembre 2024 inclus ; que celui-ci s’élevait à la somme de 6 604,11 euros déduction faite des frais de procédure ou de rejet de prélèvement au 7 mai 2025, mois d’avril 2025 inclus ; qu’au jour de l’audience la dette a augmenté pour atteindre la somme de 10 392,75 euros mois de septembre 2025 inclus.

Par ailleurs, à l’audience les parties s’accordent sur ce montant actualisé de la dette au 11 septembre 2025.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] à verser à la CDC HABITAT la somme de 10 392,75 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de septembre 2025 incluse, et des indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025, date de l’assignation pour la somme de 6 604,11 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII du même texte, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats et des éléments fournis au sein du diagnostic social et financier, que le couple vit en concubinage et ont un enfant âgé de bientôt deux ans. Monsieur [I] [G] est actuellement en arrêt maladie et perçoit 750 euros au titre des indemnités journalières. Il évoque une reprise de son activité professionnelle prochainement. Madame [O] [U] évoque une reprise de son activité professionnelle en CDI en qualité d’assistante dentaire moyennant rémunération de 1888 euros depuis la fin du mois d’août 2025.

Aussi, compte tenu de la situation économique des défendeurs, de l’évolution de leur situation évoquée avec une reprise de leur activité professionnelle à temps complet pour chacun, des engagements de régularisation pris à l’audience, il y a lieu d’autoriser Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] à s’acquitter de leur dette par règlement mensuels de 300 euros, en sus du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, la dette devant être intégralement soldée au plus tard lors de la 35e mensualité suivant la signification du jugement.

À l’issue des délais accordés, et si le règlement de la dette est intervenu, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut, en cas de non-paiement des sommes dues et du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son entier effet, la résiliation du bail sera acquise et la demanderesse pourra poursuivre l’expulsion du défendeur, dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT, sollicitent des dommages et intérêts évoquant résistance abusive de la part des locataires.

Il n’est pas justifié ni d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement, ni de la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, la SA CDC HABITAT sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 26 novembre 2024.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties l’intégralité des frais qu’elles ont exposés dans la présente procédure. La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE à compter du 8 janvier 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 22 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 10 392,75 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025 pour la somme de 6 604,11 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] pourront régler cette somme en 34 mensualités de 300 euros, et une 35e soldant la dette, en sus du loyer courant, à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

Durant ce délai et en cas de respect de ces modalités de paiement, ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] se libèrent de leur dette selon les modalités accordées ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance et du loyer courant, la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Dans cette hypothèse :

— ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] et de tous occupants de son chef des lieux occupés au [Adresse 1] à [Localité 8] et ce au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

— CONDAMNE solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] à payer à la SA CDC HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs en cas de non résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux ;

— DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [I] [G] aux dépens de l’instance.

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Fait à [Localité 9] le 21 novembre 2025,

LE GREFFIER LE JUGE