RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00356 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5MV

MINUTE N° : 138

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2000, la SA d’HLM DU VAL D’OISE (SAVO) a donné à bail à Madame [X] [P] un appartement (numéro 263) et un emplacement de stationnement (numéro 218) situés [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 1 756,61 francs, hors charges.

Suivant un avenant du 30 juin 2000, la SA d’HLM DU VAL D’OISE (SAVO) a donné à bail à Madame [X] [P] un nouvel emplacement de parking numéro 144, en lieu et place de l’emplacement numéro 218.

La SAVO a changé de dénomination sociale par acte du 4 octobre 2011, se nommant désormais la société ERIGERE.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, la société ERIGERE a fait signifier à Madame [X] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 440,64 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 mai 2025, terme d’avril inclus.

Par lettre recommandée distribuée le 19 novembre 2024, la société ERIGERE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fusionné avec la société ERIGERE à effet au 1er octobre 2025, la société prenant le nom unique de SA IMMOBILIERE 3F.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [X] [P] au paiement des sommes suivantes :

* 4 241,45 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 440,64 euros à compter du commandement de payer du 9 mai 2025 et de l’assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mai 2025 ;

— rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 30 octobre 2025.

À l’audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4 910,07 euros arrêtée au 11 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus.

La SA IMMOBILIERE 3F, soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [X] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 mai 2025.

Madame [X] [P], n’est ni comparante ni représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales, le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 mai 2000, du commandement de payer délivré le 9 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 11 décembre 2025, que la SA IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 142,66 euros, imputée pour des frais, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 4 767,41 euros, au titre des sommes dues au 11 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mai 2025 sur la somme de 2 440,64 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 telle qu’applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 9 mai 2025, pour un montant de 2 440,64 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 10 juillet 2025, emportant l’expulsion de Madame [X] [P] et de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 juillet 2025, de sorte que Madame [X] [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [P] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 4 767,41 euros, arrêtée au 11 décembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 10 juillet 2025 au 11 décembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mai 2025.

Il convient également de condamner Madame [X] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 mai 2000 entre la SA d’HLM DU VAL D’OISE (SAVO), aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame [X] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies à la date du 10 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [P] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [P] à compter du 10 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 4 767,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mai 2025 sur la somme de 2 440,64 euros et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 juillet 2025, jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de la somme de 4 767,41 € comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation pour la période du 10 juillet 2025 au 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;

CONDAMNE Madame [X] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION