PREMIERE CHAMBRE

05 Février 2026

N° RG 25/03134 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OO32

72A

S.D.C. [Adresse 8]

C/

[N] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 février 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par Maître [K] [J], administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 2] à [Localité 5]

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

Madame [N] [G], demeurant [Adresse 4], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [N] [I] [G] est propriétaire des lots n°238, 279 et 735 dépendants d’un immeuble sis [Adresse 9] située [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance du 19 avril 2024, Maître [K] [J] de la Selarl [J] et associés, administrateur judiciaire, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sur le fondement de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Par ordonnance du 7 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a transformé la mission de la Selarl [J] et associés et a étendu ses pouvoirs au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée d’un an.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 1] à Villiers le Bel (SDC [Adresse 9]), représenté par Maître [K] [J], administrateur judiciaire, a fait assigner Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  13 520,07 euros à titre de charges et travaux de copropriété, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 13 070,54 euros à compter du 20 novembre 2024, date de la mise en demeure,

—  90 euros à titre de frais nécessaires,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que la défenderesse soit condamnée aux dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Mme [G] a été régulièrement assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom est inscrit sur la boîte aux lettres et son adresse [Adresse 3] à [Localité 10] ayant été confirmée par le facteur. Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 2 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une ordonnance du 28 juillet 2025 ayant prorogé la mission de l’administrateur provisoire pour une durée de vingt-quatre mois ainsi qu’un décompte actualisé faisant état d’une dette de charges de copropriété et frais de recouvrement de 13 137,03 euros et sur lequel apparaissent cinq règlements pour un total de 1 500 euros.

Bien que versés aux débats postérieurement à l’ordonnance de clôture, l’ordonnance de prorogation de mission qui tend exclusivement à actualiser la qualité de l’administrateur provisoire représentant le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, et le décompte arrêté au 6 novembre 2025 qui est favorable à la défenderesse, non comparante, sont recevables.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— le relevé de propriété, dont il résulte que Mme [G] est propriétaire des lots n°238, 279 et 735 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1er avril 2024 au 30 juin 2025,

— l’extrait du grand livre de l’ancien syndic pour la période du 1er janvier 2019 au 2 mars 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mai 2019, 26 avril 2021 et 12 mai 2022 ayant approuvé les exercices 2019 et 2020 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022 et 2023 ;

— le procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire des 28 novembre 2025, 6 novembre 2024, 17 décembre 2024, 16 janvier 2025, 7 février 2025 et 21 mai 2025, ayant approuvé les comptes, validé les devis et fixé les budgets prévisionnels,

— un décompte arrêté au 6 novembre 2025,

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 13 070,54 euros en date du 20 novembre 2024,

— l’ordonnance de désignation et les ordonnances de prolongation de la mission de l’administrateur provisoire.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 13 047,03 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 6 novembre 2025, appel de fonds quatrième trimestre 2025 inclus.

* Sur les frais nécessaires L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des frais du courrier de relance du 15 juin 2019, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la matérialité de son envoi. Ces frais seront donc rejetés.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant à la mise en demeure par courrier recommandé du 20 novembre 2024, pour un montant de 60 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [G] à verser au SDC [Adresse 9] la somme 13 107,03 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 6 novembre 2025, appel de fonds quatrième trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [Adresse 9] produit aux débats une mise en demeure à payer la somme de 13 130,54 euros, adressée à Mme [G], le 21 novembre 2024 et revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », la date de l’avis n’étant pas toutefois visible dans l’avis de réception.

A défaut d’indication de la date, il convient de retenir le jour suivant la date d’envoi de la lettre recommandée, soit le 22 novembre 2024.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 22 novembre 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il est démontré que le syndicat des copropriétaires a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l’année 2024, à laquelle les défauts de paiement de Mme [G], ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété. Il convient dès lors de condamner Mme [G] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [G], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

S’agissant des frais de commandement, d’inscription d’hypothèque légale et d’exécution forcée, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [N] [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 1] à [Localité 10] la somme 13 107,03 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 6 novembre 2025, appel de fonds quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [N] [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [N] [I] [G] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 05 février 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS