RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00111 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMTL

MINUTE N° :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

[B] [N]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Madame [B] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roger LEMONNIER

COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 5]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 22 janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Noémie GOURDON, Juge placée près le tribunal judiciaire de Pontoise en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de Chloé MALAN, Auditrice de Justice et de William COUVIDAT, Greffier, en présence de Nathalie ASSOR, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Madame [B] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante en personne

— ----------

Le tribunal a été saisi le 20 mars 2025, par Assignation du 11 mars 2025 ; L’affaire a été plaidée le 20 Novembre 2025, et jugée le 22 janvier 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat avec prise d’effet au 24 avril 2023, Mesdames [S] [C] et [H] [I] ont donné en location à Madame [B] [N] un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer initial mensuel de 550 euros avec dépôt de garantie du même montant, et 120 euros à titre de provisions sur charges.

Madame [S] [C] a souscrit un contrat de cautionnement simple garantie VISALE auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, de manière dématérialisée, pour assurer le règlement des loyers impayés à compter de la date d’effet du contrat de location.

Se prévalant d’échéances impayées qui ont été couvertes par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en application de l’acte de cautionnement, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à la défenderesse le 18 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 1.052 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer assignation à Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins de voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [B] [N] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [B] [N] à lui payer la somme de 1.107 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 sur la somme de 1.052 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date de résiliation du bail au même montant que celui du loyer contractuellement exigible si le bail n’avait pas été résilié ;

— Condamner Madame [B] [N] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner Madame [B] [N] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [B] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire au 20 novembre 2025 pour actualisation de sommes réclamées et des paiements effectués.

À l’audience du 20 novembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient les demandes formulées dans son assignation au titre de son action subrogative cautionnement VISALE pour un montant de 1.107 euros.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement tels que proposés par la défenderesse.

Madame [B] [N], comparante en personne, ne conteste pas le montant de la dette de loyer ayant été prise en charge par la caution la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’elle impute à des difficultés passagères en 2024. Elle indique avoir repris le paiement de ses loyers auprès des bailleurs. Elle sollicite des délais de paiement et propose de verser 100 euros par mois en règlement de cette dette, en sus du loyer courant, à partir du 28 novembre 2025. Elle déclare une rémunération mensuelle à hauteur de 2.000 euros et déclare au titre de ses charges un crédit voiture avec des échéances mensuelles de 300 euros ainsi qu’un prêt étudiant de 6.000 euros.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val d’Oise par la voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

En vertu de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 2309 du code civil, tel qu’issu de l’Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi précitée, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 pour se conformer aux dispositions contractuelles, la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Ainsi, il résulte de l’application combinée de ces textes que la caution peut être subrogée dans le droit du bailleur à agir en résiliation du bail et en paiement de la dette locative.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites et plus particulièrement :

— Un titre locatif portant une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— Un contrat de cautionnement VISALE entre la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et les bailleresses pour la garantie des loyers impayés et prévoyant que la caution pouvait engager des actions contentieuses à l’égard de la locataire pour le recouvrement de sa dette et/ou la résiliation/constatation éventuelle de la clause résolutoire, et/ou en résiliation judiciaire du bail ;

— Deux quittances subrogatives émises le 16 septembre et le 11 octobre 2024 démontrant que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé la somme de 3.775 au titre des loyers impayés par Madame [B] [N] ;

— Un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 septembre 2024, qui n’a pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 dont les dispositions étaient reproduites.

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dont le cautionnement a été actionné par les bailleresses à la suite de défaillances de la locataire dans le paiement de ses loyers, est donc subrogée dans les droits des bailleurs. Elle est donc recevable à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail locatif.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au 19 décembre 2024.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle. Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à la défenderesse le 18 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 1.052 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Il ressort des décomptes produits à l’audience et il est constant entre les parties que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à régler la somme de 3.775 euros au titre de sa garantie des loyers impayés pour les mois de mars, avril, juin, juillet, août, septembre et octobre 2024, à laquelle il convient de déduire la somme de 2.668 euros correspondant aux remboursements déjà effectués.

Ainsi, Madame [B] [N] est donc bien redevable de la somme de 1.107 euros décompte arrêté au mois de novembre 2025.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [N], en deniers ou quittances, à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.107 euros, décompte arrêté au novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 pour la somme 1.052 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII du même texte, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats et il n’est pas contesté par les parties que Madame [B] [N] a procédé à plusieurs règlements pour rembourser la dette locative et qu’elle a désormais repris le paiement des loyers courants, le cautionnement de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES n’ayant plus été engagé depuis le mois d’octobre 2024.

Ainsi, compte tenu de la situation économique de Madame [B] [N], des engagements de régularisation pris avant et à l’audience, il y a lieu d’autoriser Madame [B] [N] à s’acquitter de sa dette par règlement mensuels de 100 euros, en sus du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, la dette devant être intégralement soldée au plus tard lors de la 12e mensualité suivant la signification du jugement.

À l’issue des délais accordés, et si le règlement de la dette est intervenu, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut, en cas de non-paiement des sommes dues et du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son entier effet, la résiliation du bail sera acquise et la demanderesse pourra poursuivre l’expulsion de la défenderesse, dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement. En cas d’expulsion, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution. En outre, dans cette hypothèse, Madame [B] [N] serait condamnée à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs en cas de non résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dépens

Madame [B] [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 18 septembre 2024.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties l’intégralité des frais qu’elles ont exposés dans la présente procédure. La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action subrogatoire de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Madame [B] [N] ;

CONSTATE à compter du 19 décembre 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail ayant pris effet au 24 avril 2023 ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 1.107 euros, décompte arrêté au novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 pour la somme 1.052 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Madame [B] [N] pourra régler cette somme en 11 mensualités de 100 euros, et une 12e soldant la dette, en sus du loyer courant, à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

Durant ce délai et en cas de respect de ces modalités de paiement, ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [B] [N] se libère de sa dette selon les modalités accordées ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance et du loyer courant, la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Dans cette hypothèse :

— ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [B] [N] et de tous occupants de son chef des lieux occupés au [Adresse 3] à [Localité 8] et ce au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

— CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs en cas de non résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux ;

— DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024 ;

DÉBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait à [Localité 9] le 22 janvier 2026,

Le Greffier Le Juge