TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03633 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGLD

Minute :

25/00012

EM

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1

Représentant : M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [E] [U]

Monsieur [Y] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Lauren SIGLER

Copie, pièces délivrées à :

M. [Y] [K]

Mme [E] [U]

M le sous-préfet de la SSD

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

par Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 NOVEMBRE 2024

tenue sous la Présidence de Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [E] [U], demeurant [Adresse 9]

comparante en personne

Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 20, 21 et 27 avril 2021, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par CDC HABITAT, a donné à bail à Mme [E] [U] et M. [Y] [K] un local à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement sis, [Adresse 9], moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 881.88 €, charges incluses.

Par exploit d’huissier du 2 novembre 2023, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par CDC HABITAT, a fait assigner Mme [E] [U] et M. [Y] [K] en référé aux fins de voir d’acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 23 avril 2024, le juge des référés a renvoyé avec l’accord des parties l’affaire à l’audience au fond du 21 novembre 2024.

A l’audience du 21 novembre 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par CDC HABITAT, a sollicité du tribunal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la Force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer :

— la somme de 10 854.69 € au titre de l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 inclus,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de ses charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par CDC HABITAT, conteste l’existence d’une exception d’inexécution en raison de l’état du logement ou de l’immeuble. Elle explique que si la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement de Seine Saint Denis a été saisie aucune situation d’insalubrité n’a été caractérisée. Que la commission de conciliation a concilié les parties et le bailleur a réalisé les travaux préconisés, hormis ceux en lien avec l’humidité du logement du fait d’une impossibilité de pourvoir contacter les locataires. Elle ajoute que le dernier règlement date de décembre 2023.

Mme [E] [U] et M. [Y] [K], comparant en personne, sollicitent le débouté des demandes du bailleur et se prévalent du principe de l’exception d’inexécution en raison de désordres dans leur logement tenant à la présence d’humidité provenant de la salle de bain en lien avec un dégât des eaux provenant de la voisine du 1er étage , ainsi qu’au niveau des parties communes : porte du parking hors service, pannes d’ascenseur, absence d’accessibilité au parking par l’ascenseur, portes d’entrée et portillon régulièrement hors service et coupures de chauffage. Ils évoquent également des problèmes d’insécurité du fait du on fonctionnement des portes d’accès et de l’éclairage.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 6 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— SUR L’EXCEPTION D’INEXECUTION INVOQUEE PAR LES LOCATAIRES

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui met à la charge des parties des obligations réciproques.

Le locataire est tenu de payer les loyers à la date convenue (article 1728 du code civil ; article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur est quant à lui tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent et d’une obligation d’entretien.

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

Selon l’article 6 de la loi de 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, modifié par décret n° 2023-796 du 18 août 2023, le logement doit satisfaire aux caractéristiques suivantes :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes, (…)

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le locataire à demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Sur le fondement du même article, le juge peut également être saisi par l’une ou l’autre des parties et il détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Le locataire peut également solliciter des dommages et intérêts pour trouble de jouissance lorsque le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance d’un logement décent.

En l’espèce, les locataires expliquent que le bailleur n’a pas procédé aux travaux qui s’imposaient à la suite de la décision de la Commission Départementale de Conciliation du 20 juin 2024.

Il ressort des termes de la décision de la Commission Départementale de Conciliation du 20 juin 2024 :

« Le bailleur s’engage à mandater une société pour vérifier l’humidité dans le logement du locataire pour un diagnostic, d’ici la fin du mois de juin.

En ce qui concerne les portes d’accès et l’éclairage du hall, un prestataire a déjà été mandaté par le bailleur.

Pour la problématique liée à l’accès parking du sous-sol, un courrier sera envoyé au syndic pour remédier à la situation.

Des mesures conservatoires seront prises par le bailleur pour mettre fin aux désagréments olfactiles qui persistent dans les parties communes.

Quant au trou apparent dans le palier (plafonds), des mesures conservatoires seront prises également par le bailleur.

Concernant la complexité de ce dossier et hormis les problèmes d’humidité, le bailleur ne pourra pas donner de délai pour remédier aux problèmes techniques mentionnés ci-dessus ».

Mme [E] [U] et M. [Y] [K] produisent des messages de certains locataires de l’immeuble envoyés au bailleur ainsi que qu’une photo de leur logement, une photo prise d’un dégât des eaux dans les parties communes et d’une photo de la voiture de leur voisine « vandalisée ».

Concernant le logement,

Le bailleur s’est engagé, dans un 1er temps, à mandater une société pour vérifier l’humidité dans le logement des locataires pour un diagnostic.

Il ressort des pièces produites par le bailleur qu’un courrier a été envoyé aux locataires le 12 juillet 2024 qui précise qu’un technicien est passé au domicile pour intervention le 10 juillet 2024 (déplacement prouvée par la production d’un bon de commande d’intervention du 25 juillet 2024) mais aucun diagnostic n’a pu être effectué en raison de l’absence des locataires. Le courrier invitait les locataires à contacter le service client afin de planifier une nouvelle intervention du technicien. Les locataires n’apportent aucun élément démontrant avoir contacté leur bailleur par la suite afin de procéder à l’intervention du technicien. Force est ainsi de constater que le bailleur a tenté de procéder à un diagnostic du logement afin de vérifier la réalité des désordres invoqués. En outre, aucune des pièces produites par les locataires ne permet de prouver, d’une part, la présence d’humidité dans le logement mais aussi, d’autre part, que cette humidité laisse apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires. De sorte que, s’il n’est pas démontré que le logement ne remplit pas les critères d’un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002, justifiant l’application du principe d’exception d’inexécution, seul un trouble de jouissance.

Concernant les désordres invoqués dans les parties communes,

La commission de conciliation fait état de mesures conservatoires s’imposant au bailleur concernant les portes d’accès, l’éclairage du hall, les désagréments olfactifs dans les parties commune et un trou apparent dans le palier (plafonds). Les locataires ne se prévalent pas à l’audience de la persistance de ces désordres pour ce qui concernent les désordres olfactifs.

En revanche, ils se prévalent encore de problèmes de sécurité en lien avec la fermeture des portes d’accès et des portillons et de l’absence d’éclairage. Il ressort des pièces versées par le bailleur que si plusieurs devis ont été réalisés en vue de la réparation de la porte d’entrée et du portillon. Le bailleur n’apporte pas la démonstration de la réalisation de ces travaux pas plus que ceux concernant l’éclairage et a ainsi manqué à ses engagements et sera condamné à procéder aux mesures imposées par la commission comme ci-dessous détaillé dans le dispositif de la présente décision.

Toutefois, les locataires n’apportent aucune preuve que ces dysfonctionnements constatés soient constitutifs des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire de nature à justifier l’application du principe d’exception d’inexécution, seul un trouble de jouissance.

Enfin, s’agissant des pannes d’ascenseur, le bailleur produit un procès-verbal du 12 avril 2024 indiquant que des travaux de réparations ont été réalisés sans ce point n’ait été repris par la commission de conciliation ou que les locataires apportent la preuve d’un dysfonctionnement persistant.

Par conséquent, la demande d’application de la règle de l’exception d’inexécution sera rejetée.

SUR LA RESILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine Saint Denis a été régulièrement saisie le 20 juillet deux mois avant la délivrance de l’assignation, le bailleur justifiant de l’accusé de réception par la CCAPEX (EXPLOC) daté du 22 juin 2023.

Selon ce même article, en son § III, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique (EXPLOC) du 14 novembre 2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins deux mois avant l’audience en référé du 6 février 2024.

Dans ces conditions, la demande est donc recevable.

Sur les effets de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation conclu les 20, 21 et 27 avril 2021 contient une clause intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE », prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer, signifié aux locataires le 29 juin 2023 vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation, pour la somme en principal de 2 836.67euros au titre des loyers impayés.

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 30 aout 2023 et Mme [E] [U] et M. [Y] [K] sont donc désormais occupants sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [E] [U] et M. [Y] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [E] [U] et M. [Y] [K].

SUR LA CONDAMNATION EN PAIEMENT

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société bailleresse réclame le paiement de la somme de 10 854.69 euros au titre des loyers impayés, selon le décompte arrêté au 19 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Toutefois, il y a lieu de déduire la somme de 149.46 euros correspond à des frais de procédure relevant des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En conséquence, les locataires seront solidairement condamnés à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par CDC HABITAT, la somme de 10 705.23 euros, arrêtée au 19 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années (36 mois).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’audience et des pièces versées aux débats que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer depuis le 30 aout 2023, les seuls versements effectués depuis cette date correspondent aux allocations logement et ainsi à un loyer partiel.

Compte tenu de l’absence d’accord du bailleur et de reprise du loyer courant, aucuns délais de paiement ne peuvent être accordés aux locataires

Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 de code civil, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Mme [E] [U] et M. [Y] [K] au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, la demande de majoration sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [E] [U] et M. [Y] [K], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens. En revanche, l’équité commande de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

REJETTE la demande de suspension du paiement des loyers formulée par Mme [E] [U] et M. [Y] [K] ;

ORDONNE à la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par CDC HABITAT, de se conformer aux termes de la décision de la Commission Départementale de Conciliation du 20 juin 2024 pour ce qui concernent le fonctionnement de l’éclairage et des portes d’accès et de portillon :

DECLARE recevable l’action de la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par CDC HABITAT, en résiliation du bail ;

CONSTATE que la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation conclu les 20, 21 et 27 avril 2021, entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par CDC HABITAT, d’une part, et Mme [E] [U] et M. [Y] [K], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 9], est acquise au 30 aout 2023 ;

ORDONNE en conséquence Mme [E] [U] et M. [Y] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [U] et M. [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [U] et M. [Y] [K] à verser à la SA LOGIREP la somme de 10 705.23 euros (décompte arrêté au 19 novembre 2024), comprenant le montant des loyers, charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement et en suspension de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [U] et M. [Y] [K] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par CDC HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 aout 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE la SA LOGIREP de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [U] et M. [Y] [K] aux dépens;

PRECISE, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 8]

[Localité 5] ;

DIT que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé le 6 janvier 2025

Et ont signé,

LA GREFFIERE, LA JUGE,