TROISIEME CHAMBRE CIVILE

15 Mai 2026

N° RG 22/03087 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MPY5

Code NAC : 91Z

[C] [X] épouse [V]

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 15 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame MARQUES, Vice-Présidente

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 06 Février 2026 devant Grégoire PERRIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Grégoire PERRIN

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DEMANDERESSE

Madame [C] [X] épouse [V], née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sandrine BOSQUET, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 14 janvier 2015, M. [J] [V] a donné à sa mère, Mme [C] [X] épouse [V], la pleine propriété de 110 parts et la nue-propriété de 90 parts de la SCI Réunion 1 + 2, ainsi que la pleine propriété de 250 parts de la SCI Egalité 1 + 2.

A l’occasion de l’établissement de cet acte, la valorisation des parts a été fixée à un total de 139 521,00 euros, répartis comme suit :

— SCI Egalité 1 + 2 :

o 250 parts en pleine propriété : 17 145,00 euros soit 68,58 euros la part;

— SCI Réunion 1 + 2 :

o 110 parts en pleine propriété : 80 127,00 euros soit 728,42 euros la part;

o 20 parts en nue-propriété numérotées de 56 à 75 : 11 655,00 euros ;

o 70 parts en nue-propriété numérotées de 86 à 155 : 30 594,00 euros.

Le 11 décembre 2018, le Pôle contrôle et expertise (PCE) du centre des finances publiques de [Localité 3] a adressé une proposition de rectification à Mme [C] [X] épouse [V], revalorisant les parts sociales à un total de 725984,00 euros, répartis comme suit :

— SCI Egalité 1 + 2 :

o 250 parts en pleine propriété : 112 565,00 euros soit 450,26 euros la part ;

— SCI Réunion 1 + 2 :

o 110 parts en pleine propriété : 370 748,00 euros soit 3 370,44 euros la part ;

o 20 parts en nue-propriété numérotées de 56 à 75 : 53 927,00 euros ;

o 70 parts en nue-propriété numérotées de 86 à 155 : 188 744,00 euros.

En conséquence de cette proposition, Mme [C] [X] épouse [V] était rendue débitrice d’un rappel sur droits d’enregistrement à hauteur de 124 658,00 euros et d’intérêts de retard à hauteur de 19 945,00 euros.

Le PCE de [Localité 3] ayant refusé de revenir sur son estimation, Mme [C] [X] épouse [V] a sollicité la saisine de la commission départementale de conciliation.

Dans son rapport de présentation à la commission, le PCE de [Localité 3] a pris en compte certains éléments apportés par Mme [C] [X] épouse [V] à l’appui de son recours hiérarchique et retenu les valorisations suivantes :

— SCI Egalité 1 + 2 :

o 250 parts en pleine propriété : 52 397,00 euros soit 209,59 euros la part;

— SCI Réunion 1 + 2 :

o 110 parts en pleine propriété : 246 654,00 euros soit 2 242,31 euros la part ;

o 20 parts en nue-propriété numérotées de 56 à 75 : 35 877,00 euros ;

o 70 parts en nue-propriété numérotées de 86 à 155 : 94 177,00 euros.

Le 14 septembre 2021, le PCE de [Localité 3] a indiqué à Mme [C] [X] épouse [V] suivre les conclusions de la commission de conciliation, soit une revalorisation des parts sociales à hauteur de 286 069,00 euros, se décomposant comme suit :

— SCI Egalité 1 + 2 :

o 250 parts en pleine propriété : 44 600,00 euros soit 178,40 euros la part;

— SCI Réunion 1 + 2 :

o 110 parts en pleine propriété : 158 105,00 euros soit 1 437,32 euros la part ;

o 20 parts en nue-propriété numérotées de 56 à 75 : 22 997,00 euros ;

o 70 parts en nue-propriété numérotées de 86 à 155 : 60 367,00 euros.

Le rappel de droits d’enregistrement était ainsi réduit à 29 309,00 euros et les intérêts de retard à 4 689,00 euros.

Mme [C] [X] épouse [V] ayant fait état d’une erreur de superficie concernant un bien détenu par la SCI Réunion 1+2, le PCE de Saint-Leu-la-Forêt a admis un dégrèvement partiel et adressé le 4 novembre 2021 un avis de recouvrement portant sur un rappel de droits d’enregistrement à hauteur de 20 907,00 euros et des intérêts de retard à hauteur de 3 345,00 euros.

Par décision du 19 novembre 2021, réitérée le 28 janvier 2022, le PCE de [Localité 3] a rejeté la réclamation contentieuse présentée par Mme [C] [X] épouse [V], qui a alors saisi le conciliateur fiscal aux fins de réexamen de l’affaire.

Par courrier du 4 janvier 2022, le conciliateur fiscal du Val d’Oise a donné tort à Mme [C] [X] épouse [V].

Par exploit introductif d’instance du 31 mars 2022, Mme [C] [X] épouse [V] a fait assigner l’Etat pris en la personne du Directeur des services fiscaux du Val d’Oise devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de contestation des rectifications effectuées par le PCE de Saint-Leu.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 septembre 2025, Mme [C] [X] épouse [V] demande au tribunal de :

— Réformer les décisions de rejet contestées en date des 19 novembre 2021 et 28 janvier 2022 ;

— Débouter en conséquence l’administration fiscale de sa demande de paiement des droits d’enregistrement d’un montant de 20 907,00 euros complémentaires, outre la somme de 3 345,00 euros au titre des intérêts ;

— Fixer le montant des droits d’enregistrement dus au titre de la donation du 14 janvier 2015 à 6 099,00 euros ;

— Débouter l’administration fiscale de toutes ses autres demandes ;

— Condamner l’Etat, pris en la personne du Directeur des services fiscaux du Val d’Oise à payer Mme [C] [X] épouse [V] la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice moral causé par une évaluation initiale d’un montant exorbitant divisé par sept ensuite ;

— Condamner l’Etat, pris en la personne du Directeur des services fiscaux du Val d’Oise, à payer à Mme [C] [X] épouse [V] la somme de 5000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner l’Etat, pris en la personne du Directeur des services fiscaux du Val d’Oise, aux entiers dépens ;

— Juger que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] [X] épouse [V] fait essentiellement valoir :

— que l’administration fiscale se fonde sur le cumul de trois méthodes pour valoriser les parts sociales de la SCI Egalité 1+2, soit la valeur vénale, la valeur de productivité et la valeur combinée de ces deux méthodes ;

— que si l’évaluation de la valeur vénale des parts sociales d’une SCI par l’administration fiscale pour déterminer l’assiette des droits d’enregistrement d’une donation de ces parts sociales doit être effectuée par référence à des transactions similaires, elle ne peut exclure la valorisation in concreto des immeubles appartenant à la SCI ; qu’en l’espèce, la valeur vénale des cinq biens immobiliers de la SCI Egalité 1+2 objets de la donation n’a été faite que par comparaison à des transactions non intrinsèquement similaires, sans considération pour l’état concret des biens ; qu’il en va de même des dix-sept biens immobiliers détenus par la SCI Réunion 1+2 ; qu’ainsi, l’administration n’a pas appliqué de décote sur la valeur des parts sociales du fait de l’insalubrité de certains biens, a refusé de prendre en compte un terme de comparaison au motif qu’il serait postérieur à l’acte de mutation et a utilisés des termes de comparaison à une adresse inexacte s’agissant d’un des biens ;

— que, s’agissant de la valeur de productivité des biens détenus par la SCI Egalité 1+2, l’administration fiscale n’explique pas à quel bénéfice moyen pondéré elle fait référence ; que ce n’est pas l’impôt sur les sociétés qui doit être fictivement déduit du revenu net de la SCI mais l’impôt sur le revenu dû par chaque associé sur les revenus fonciers de la société, dans la mesure où cette solution est la plus avantageuse pour la demanderesse ; que l’administration n’explique pas comment elle a calculé le taux de capitalisation en partant d’un taux de base majoré d’une prime de risque ; qu’en ne tenant pas compte de l’impôt sur les revenus réglé par les associés, elle ne peut calculer la valeur de productivité du bien immobilier objet du viager ; qu’aucun notaire en France n’est sans doute capable de mixer les trois méthodes d’évaluation retenues par l’administration pour déterminer la valeur de parts sociales de SCI soumises à l’impôt sur le revenu ;

— qu’en la soumettant initialement, de surcroît juste avant Noël, à un redressement gravement surévalué, alors même que cette dernière était malade et âgée, l’administration fiscale lui a causé un préjudice moral certain.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées en date du 10 septembre 2024, la Direction générale des finances publiques représentée par le Directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de Paris demande au tribunal de :

— Confirmer les décisions de rejet du 19 novembre 2021 et 28 janvier 2022 ;

— Confirmer les rappels effectués par l’administration ;

— Débouter Mme [C] [X] épouse [V] de toutes ses demandes;

— Condamner Mme [C] [X] épouse [V] aux entiers dépens et à payer la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’appui de ses prétentions, la Direction générale des finances publiques fait essentiellement valoir, sur le fondement des articles L17 du livre des procédures fiscales et 1240 du code civil :

— que la valeur vénale des titres non cotés est déterminée en tenant compte de la valeur patrimoniale, ou valeur mathématique, obtenue par actualisation de l’actif net comptable de la société, de la valeur de productivité tirée de l’importance du bénéfice et, le cas échéant, de la valeur de rendement établie par capitalisation du dividende ; qu’en l’espèce, c’est donc à juste titre que le service rectificateur a utilisé une combinaison de méthodes pour déterminer la valeur vénale des parts sociales de la SCI Réunion 1+2 et de la SCI Egalité 1+2 ;

— s’agissant de la valeur mathématique, que la demanderesse ne remet pas en cause le bien fondé de la méthode utilisée pour la calculer, soit la méthode par comparaison ; qu’en l’espèce, le service rectificateur a proposé vingt termes de comparaison, reposant exclusivement sur l’évaluation d’immeubles appartenant à la SCI Egalité 1+2, pour évaluer cinq biens de ladite société ; que, de même, il a proposé soixante-trois termes de comparaison pour évaluer les dix-sept biens de la SCI Réunion 1+2 ; que les termes de comparaison, qui n’ont pas à être identiques, ont été les plus adéquats possible ; que l’administration a très largement abondé dans le sens de la demanderesse au fil des échanges ; que la situation particulière du viager d’un des biens a bien été prise en compte, via une décote supplémentaire de 20% ; que, s’agissant de l’état d’insalubrité d’un autre bien, il n’a pas à être pris en compte dans la mesure où il n’était pas établi à la date du fait générateur de l’impôt ;

— s’agissant de la valeur de productivité, que l’administration a déterminé un bénéfice moyen pondéré et en a déduit de manière fictive un impôt sur les sociétés et qu’elle a ensuite calculé un taux de capitalisation en partant d’un taux de base majoré d’une prime de risque ; que, contrairement à ce qu’affirme Mme [C] [X] épouse [V], elle n’avait aucune obligation de substituer les revenus fonciers du contribuable à l’impôt sur les sociétés théorique ;

— que la pondération appliquée par l’administration fiscale une fois les valeurs mathématique et de productivité obtenues est justifiée par la présence de deux SCI de petite taille visant à fournir des revenus fonciers aux associés ; que cette méthode est du reste validée par la pratique et la Cour de cassation ;

— que l’administration fiscale, qui a simplement usé de son droit de reprise et permis à Mme [C] [X] épouse [V] de contester la proposition de rectification qu’elle lui a présentée, ne saurait avoir commis une quelconque faute, la simple approche des fêtes de fin d’année ne pouvant l’empêcher d’adresser une telle proposition aux contribuables.

La clôture de la mise en état a été fixée au 25 février 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire appelée à l’audience du 6 février 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 15 mai 2026, date de la présente décision.

MOTIFS

Sur le bien-fondé de la rectification des droits d’enregistrement

L’article 666 du code général des impôts dispose que les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs.

L’article 761 du même code dispose que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties.

Aux termes de l’article L.17 du livre des procédures fiscales, en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L.55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

La valeur vénale réelle d’un bien s’entend du prix qui pourrait en être obtenu, au jour de la mutation, par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l’état dans lequel se trouvait le bien avant la mutation et des clauses de l’acte de mutation.

En application de ce texte, lorsque l’administration fiscale entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier l’évaluation par elle retenue au moyen d’éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires.

Si cette exigence n’implique pas, en matière d’évaluation immobilière, que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement, à ceux qui constituent l’objet du litige, il en va différemment en matière d’évaluation de titres non cotés.

Il en résulte que la valeur vénale de titres de sociétés non cotées doit être évaluée en priorité par référence aux prix auxquels avaient été conclues d’autres transactions portant sur les mêmes droits sociaux de la société évaluée, sans que la comparaison puisse être effectuée avec une cession de droits sociaux d’une société similaire.

Faute de cessions antérieures portant sur ces mêmes titres et en l’absence de marché réel, leur valeur vénale doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande ; dès lors, la valeur de tels titres peut être établie par combinaison de différentes méthodes, notamment la valeur mathématique ou la valeur de productivité.

La valeur mathématique des titres d’une société non cotée telle qu’une SCI consiste à évaluer un actif net au moyen d’une réévaluation de l’actif formé du patrimoine immobilier ou foncier de la société, déduction faite des dettes exigibles ; il s’agit alors de procéder à une évaluation compte tenu de la situation en droit et en fait du bien actif social au jour du fait générateur, ce qui, s’agissant de biens immobiliers, invite à employer la méthode par comparaison avec des termes intrinsèquement similaires et non nécessairement strictement identiques, dont l’antériorité des termes est avérée et après application d’éventuelles décotes selon la situation de droit ou de fait de ces biens.

La méthode de la productivité suppose quant à elle la prise en compte de la capitalisation des revenus nets selon le taux de productivité, taux déterminé par le taux de rendement des obligations garanties par l’Etat, diminué du taux de l’inflation et majoré le cas échéant d’une prime de risque.

Sur les parts sociales de la SCI Egalité 1+2

S’agissant des 250 parts en pleine propriété de la SCI Egalité 1+2 transmises à Mme [C] [X] épouse [V], leur valorisation au jour de la mutation à titre gratuit a été fixée à 17 145,00 euros soit 68,58 euros la part.

Le service rectificateur, qui a initialement revalorisé ces parts sociales à 112 565,00 euros soit 450,26 euros la part puis, après avis de la commission de conciliation du Val d’Oise, à 44 600,00 euros soit 178,40 euros la part, a procédé à une évaluation par la combinaison de la valeur mathématique des parts et de leur valeur de productivité.

S’agissant de la valeur mathématique des parts sociales

Il est rappelé que la valeur mathématique des parts sociales de la SCI Egalité 1+2 équivaut à l’actif net réévalué de cette société, soit l’actif brut réévalué moins le passif exigible.

La SCI Egalité 1+2 était, au jour de la mutation, propriétaire de cinq biens, réévalués par le service rectificateur, après recours hiérarchique, à un total de 783 190,00 euros, sur la base de vingt éléments de comparaison, soit des ventes intervenues en 2014 sur des biens d’une superficie similaire à une adresse proche ou identique et présentant des caractéristiques générales comparables.

A défaut de cessions antérieures intervenues sur les parts sociales de la SCI Egalité 1+2, c’est à bon droit que l’administration fiscale a procédé à une évaluation de l’actif détenu par cette société, étant rappelé que cette évaluation pouvait dès lors se faire par comparaison à des biens immeubles similaires et non strictement identiques.

Compte tenu des similitudes présentées par les biens objets de la comparaison ainsi que du nombre de termes de comparaison, il y a lieu de considérer que le service rectificateur a régulièrement valorisé l’actif brut de la SCI Egalité 1+2, ce que la commission de conciliation a également considéré.

S’agissant plus précisément des biens acquis en viager sis [Adresse 3], si Mme [C] [X] épouse [V] fait valoir que l’administration fiscale n’a pas pris en compte la situation de viager dans son estimation de la valeur vénale en retenant une somme de 434 662,00 euros et indique que ce bien a d’ailleurs été vendu 360 000,00 euros en 2024 ; or, il convient de constater, d’une part que le service rectificateur a pris en compte les observations de la contribuable en revalorisant le bien à 186 026,00 euros compte tenu de la situation de viager, d’autre part qu’il ne saurait être pris en compte des éléments postérieurs à la mutation litigieuse.

Le service rectificateur a ensuite appliqué à l’actif brut une décote de 20% pour occupation ; cette décote apparaît conforme à la pondération communément pratiquée et a d’ailleurs été également appliquée par la commission de conciliation du Val d’Oise, étant ici relevé que Mme [C] [X] épouse [V] ne justifie pas de la pertinence de porter cette décote à 30%.

Le service rectificateur comme la commission de conciliation ont déduit de l’actif brut après la somme de 353 053,00, correspondant au capital restant dû à la date de la mutation sur l’ensemble des emprunts contractés par la société Egalité 1+2, ce qui n’est pas contesté.

Si Mme [C] [X] épouse [V] fait valoir que l’état d’insalubrité des biens sis [Adresse 4] à [Localité 4] n’a pas été pris en compte par l’administration fiscale, il convient de relever :

— d’une part que l’arrêté d’insalubrité du 20 juillet 2021, postérieur à la donation, ne peut rapporter la preuve de cet état au jour de la mutation ;

— d’autre part, que les arrêtés des 30 septembre 1983 et 12 juin 1986, anciens de trente années au jour de l’acte, ne sauraient faire présumer que l’état d’insalubrité aurait persisté jusqu’à la mutation litigieuse, et ce même s’ils n’ont pas été formellement abrogés ;

— enfin, que la commission de conciliation a en tout état de cause souhaité ajouter une décote supplémentaire de 20% (sur la valeur obtenue après combinaison des méthodes) compte tenu de la situation des immeubles, ce à quoi le service rectificateur s’est conformé.

La valeur mathématique retenue par le service rectificateur après avis de la commission de conciliation s’agissant des parts sociales de la SCI Egalité 1+2 n’apparaît donc pas surévaluée.

S’agissant de la valeur de productivité

S’agissant du taux de productivité, il ressort des pièces versées aux débats que l’administration fiscale s’est fondée sur les résultats nets de la SCI sur les années 2012 à 2014, qu’elle a pondérés par un coefficient de 1 à 3 pour tenir compte de l’évolution de la société, ainsi que cela résulte de la proposition de rectification du 11 décembre 2018 et du rapport de présentation à la commission de conciliation.

Dès lors, Mme [C] [X] épouse [V] ne peut prétendre que le service rectificateur n’aurait pas explicité le bénéfice moyen pondéré qu’il a utilisé.

S’agissant de la déduction d’un impôt fictif sur le bénéfice moyen pondéré, il y a lieu, d’une part de relever que rien ne fait obligation à l’administration fiscale de déduire l’impôt sur les revenus dû par chacun des associés sur les revenus fonciers de la SCI plutôt qu’un impôt sur les sociétés fictif ; d’autre part, que le taux de 15% correspond au taux d’impôt sur les sociétés pratiqué sur les 38 120 premiers euros de bénéfices, ce qui correspond à la situation théorique de la SCI Egalité 1+2.

Enfin, le taux de capitalisation retenu par le service rectificateur, soit 2,96%, ce qui correspond à un taux de base de 0,96% – qui équivaut au taux de base déflaté moyen au jour de la mutation, soit le taux de rendement des obligations garanties par l’Etat diminué du taux de l’inflation en 2015 – majoré d’une prime de risque de 2%, correspondant à la prime de risque historique de 5% corrigée par un coefficient de 0,4 compte tenu du risque interne de la société.

Il est relevé que ce taux de capitalisation a été validé par la commission de conciliation comme correspondant à la doctrine et à la pratique des conseils financiers.

La méthode de la productivité suppose quant à elle la prise en compte de la capitalisation des revenus nets selon le taux de productivité, taux déterminé par le taux de rendement des obligations garanties par l’Etat, diminué du taux de l’inflation et majoré le cas échéant d’une prime de risque.

Dès lors, il n’y a pas lieu de remettre en cause la valeur de productivité retenue par le service rectificateur de l’administration fiscale après avis de la commission de conciliation.

S’agissant de la combinaison des deux valeurs

La SCI Egalité 1+2 étant une SCI de petite taille non soumise à l’impôt sur les sociétés, ayant pour objet de fournir des revenus fonciers aux associés plutôt que de produire un rendement au niveau de la société, c’est à bon droit que l’administration fiscale a appliqué un coefficient supérieur à la valeur patrimoniale, ou mathématique, qu’à la valeur de productivité.

Dès lors, il apparaît que la combinaison des valeurs mathématique et de productivité pratiquée par l’administration fiscale et validée par la commission de conciliation, correspondant à des coefficients respectifs de 2 et 1 (2 VM + 1VP), est bien fondée.

L’administration fiscale s’étant conformée aux conclusions de la commission de la conciliation, qui, tout en validant la méthode, a retenu un montant plus faible, soit une valeur unitaire de 178,40 euros, il y a lieu de confirmer les décisions de rejet 19 novembre 2021 et 28 janvier 2022 s’agissant des parts sociales de la SCI Egalité 1+2.

Sur les parts sociales de la SCI Réunion 1+2

Il résulte de la proposition de rectification du 11 décembre 2018 et du rapport de présentation adressé à la commission départementale de conciliation du Val d’Oise que le PCE de [Localité 3] a, faute de cession antérieure intervenue sur ces parts sociales, a procédé à une évaluation par la combinaison de leur valeur mathématique des parts et de leur valeur de productivité.

S’agissant de la valeur mathématique, la SCI Réunion 1+2 était, au jour de la mutation, propriétaire de dix-sept biens, réévalués par le service rectificateur, après recours hiérarchique, à un total brut de 2 567 184 euros, sur la base de soixante-trois éléments de comparaison, soit des ventes intervenues en 2014 sur des biens d’une superficie similaire à une adresse proche ou identique et présentant des caractéristiques générales comparables.

Compte tenu des similitudes présentées par les biens objets de la comparaison ainsi que du nombre de termes de comparaison, il y a lieu de considérer que le service rectificateur a régulièrement valorisé l’actif brut de la SCI Réunion 1+2, ce que la commission de conciliation a également considéré.

Le service rectificateur a ensuite appliqué à l’actif brut une décote de 20% pour occupation ; cette décote apparaît conforme à la pondération communément pratiquée et a d’ailleurs été également appliquée par la commission de conciliation du Val d’Oise, étant ici relevé que Mme [C] [X] épouse [V] ne justifie pas de la pertinence de porter cette décote à 30%.

Le capital restant dû à la date de la donation sur l’ensemble des emprunts contractés par la SCI a ensuite été déduit pour un montant de 1 273 893,00 euros, ce qui n’est pas contesté.

Si le souhait de la commission de conciliation d’appliquer une décote supplémentaire de 20% sur la valeur des titres et de refuser de surcroît que soit calculée une valeur de productivité, y compris sur les parts sociales détenues en pleine propriété, a eu pour effet de minorer la valeur retenue par l’administration fiscale, cette dernière a fait siennes ces conclusions pourtant défavorables et a retenu la valeur unitaire proposée, soit 1 437,32 euros, en lieu et place de celle qu’elle avait retenue, soit 2 242,31 euros.

Dès lors, il y a lieu de retenir une valeur unitaire de 1 437,32 euros, soit un total de 158 105,00 euros pour les 110 parts en toute propriété.

S’agissant des parts en nue-propriété, il y a lieu de constater, contrairement à ce que soutient la demanderesse, que l’administration fiscale a bien appliqué un abattement supplémentaire de 20% pour les 20 parts numérotées de 56 à 75 – 1 437,32 * 20 * 0,8 = 22 997,12 euros (arrondi à 22 997,00 euros par l’administration) – et de 40% pour les 70 parts numérotées de 86 à 155 – 1 437,32 * 70 * 0,6 = 60 367,44 euros (arrondi à 60 367,00 euros par l’administration).

Il résulte de ce qui précède que Mme [C] [X] épouse [V] est mal fondée à contester la rectification finalement retenue par le PCE de [Localité 3].

Il y a dès lors lieu de confirmer les décisions de rejet des 19 novembre 2021 et 28 janvier 2022 s’agissant des parts sociales de la SCI Réunion 1 + 2.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

Bien que le montant de la rectification proposée par le PCE de [Localité 3] ait sensiblement diminué postérieurement à la proposition initiale du 11 décembre 2018, la circonstance d’une surévaluation des droits d’enregistrement par l’administration fiscale ne saurait être constitutive d’une faute dans la mesure où elle s’est inscrite dans une démarche de dialogue et que Mme [C] [X] épouse [V] a pu utilement contester l’assiette retenue par le service rectificateur.

En conséquence, Mme [C] [X] épouse [V] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [C] [X] épouse [V], partie perdante, sera tenue aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [C] [X] épouse [V] sera condamnée à verser à la Direction générale des finances publiques la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE Mme [C] [X] épouse [V] de sa demande de réformation des décisions de rejet des 19 novembre 2021 et 28 janvier 2022 ;

CONFIRME le rappel de droits d’enregistrement opéré par la Direction générale des finances publiques à hauteur de 20 907,00 euros, outre des intérêts de retard à hauteur de 3 345,00 euros, sur l’acte de donation du 14 janvier 2015 conclu au bénéfice de Mme [C] [X] épouse [V] sur les parts sociales des SCI Egalité 1+2 et Réunion 1+2 ;

DÉBOUTE Mme [C] [X] épouse [V] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [C] [X] épouse [V] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [C] [X] épouse [V] à payer à la Direction générale des finances publiques la somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La présente décision ayant été signée ce jour par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière

Camille LEAUTIER Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN

M^e Sandrine BOSQUET

DRFP IDF