PREMIERE CHAMBRE

16 Avril 2026

N° RG 25/04683 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSU2

72A

S.D.C. RESIDENCE [Etablissement 1]

C/

[T] [M]

[R] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, immatriculé au RCS de Nanterre sous le numéro 542 061 015, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 2],

représenté par M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, et assisté de M^e Valérie GARÇON, avocat plaidant au barreau de la SEINE SAINT DENIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [M], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [R] [O], demeurant [Adresse 3]

défaillante;

— -==o0§0o==--

Par acte notarié en date du 22 février 2024, M. [T] [M] et Mme [R] [P] [O] ont acquis la propriété des lots n°246, 287 et 565 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] (SDC résidence [Etablissement 1]), représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont , a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [M] et Mme [O] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer les sommes de:

—  10 650,56 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2025 avec intérêts de droit à compter de la sommation,

—  395,36 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3 500 euros au titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Il demande également la condamnation des défendeurs aux dépens qui comprendront le cout des sommations qui pourront être recouvrés directement par Maître Lafaix Guyodo ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que depuis leur acquisition M. [M] et Mme [O] ne règlent pas les charges de copropriété de manière régulière.

Il est précisé que les comptes de l’exercice 2023, approuvés en assemblée générale le 9 janvier 2025, ont donné lieu à une régularisation des charges imputée au compte des défendeurs, conformément aux dispositions de l’article 6-2, 3° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

M. [M] et Mme [O] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur le tableau des occupants et leur adresse située [Adresse 3] à [Localité 3] ayant été confirmée par le gardien. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 27 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 19 février 2026 et mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, aux termes de l’article 6-2 3° de la loi du 10 juillet 1965, le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Le SDC résidence [Etablissement 1] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dont il résulte que M. [M] et Mme [O] sont propriétaires des lots n°246, 287 et 565 dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— le compte individuel copropriétaire pour la période du 31 décembre 2023 au 17 juillet 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 décembre 2023 et 9 janvier 2025 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— des sommations de payer des 19 novembre 2024 et 29 janvier 2025,

— des mises en demeure des 27 juillet 2024, 28 avril 2025, 2 juillet 2025 et 25 août 2025,

— des courriers de relance des 27 mai 2024, 28 août 2024 et 28 mai 2025,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le relevé de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 650,56 euros correspondant aux charges impayées hors frais au 17 juillet 2025, régularisation exercice 2023 pour la somme de 1 717,60 euros comprise.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le SDC résidence [Etablissement 1] ne justifie pas d’une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au présent litige, ou par acte extrajudiciaire, avant la signification de la sommation de payer du 19 novembre 2024. L’ensemble des sommes portées au débit du compte des défendeurs à titre de frais de recouvrement pour la période avant la sommation de payer seront donc rejetées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement du montant des frais intitulés « frais ouverture contentieux » du 17 juin 2025 pour la somme de 117,09 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront donc pas retenus.

Seront retenus en revanche, les frais justifiés par le syndic correspondant aux frais des sommations de payer des 19 novembre 2024 et 29 janvier 2025 ainsi que de la relance du 28 mai 2025 soit pour la somme totale de 358.63 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, il apparaît que l’extrait du règlement de copropriété produit ne comprend pas la page n°85, sur laquelle le syndicat des copropriétaires affirme, dans ses conclusions, figurer une clause de solidarité.

Néanmoins, il résulte de l’avis de mutation versé aux débats que M. [M] et Mme [O] sont mariés et ont acquis les lots n°246, 287 et 565 pour le compte de la communauté.

En conséquence, les défendeurs seront tenus solidairement au paiement de la dette dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [M] et Mme [O] à verser au SDC résidence [Etablissement 1] la somme de 11 009,19 euros au titre de charges impayées et frais de recouvrement selon relevé de compte arrêté au 17 juillet 2025.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC résidence [Etablissement 1] justifie de sa demande sur la production aux débats d’une sommation de payer, signifiée le 19 novembre 2024, pour un montant de 3 839,73 euros, ainsi que d’une sommation de payer, signifiée le 29 janvier 2025, pour un montant de 6 887,52 euros.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 3 839,73 euros, à compter du 30 janvier 2025 sur la somme de 6 887,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC résidence [Etablissement 1] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [M] et Mme [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Lafaix Guyodo.

Les émoluments des huissiers de justice concernant les sommations de payer des 19 novembre 2024 et 29 janvier 2025, ne relevant pas des dépens, ont été examinés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement M. [T] [M] et Mme [R] [P] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 11 009,19 euros correspondant aux charges impayées et frais au 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 3 839,73 euros, à compter du 30 janvier 2025 sur la somme de 6 887,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [T] [M] et Mme [R] [P] [O] aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Lafaix Guyodo ;

Condamne in solidum M. [T] [M] et Mme [R] [P] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 avril 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

Maître Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO