TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/03093 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLYR

N° de Minute : 25/1036

JUGEMENT

DU : 23 Octobre 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[M] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [C], demeurant [Adresse 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juillet 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 août 2021 à effet au 15 septembre 2021, la SA SIA HABITAT a donné à bail à [M] [C] un logement situé [Adresse 9]), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 436,46 euros, outre une provision sur charges de 30,26, pour une durée de trois ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, la SA SIA HABITAT a fait signifier à [M] [C] un commandement de payer la somme principale de 876,17 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 22 juillet 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la SA SIA HABITAT a fait assigner [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ou à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail;

Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Autoriser le cas échéant la requérante a à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de [M] [C] ;

Condamner [M] [C] à lui payer :

— la somme de 1.757,25 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 16 décembre 2024, avec intérêts légaux à compter du jugement ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 150 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Rappeler l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 12 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025, lors de laquelle le juge a donné lecture de l’enquête sociale, aux termes de laquelle la locataire sollicitait l’autorisation de s’acquitter de sa dette locative par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant.

A cette audience, la SA SIA HABITAT a comparu représentée par son conseil.

La SA SIA HABITAT s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 16 juin 2025, à la somme de 2.703,21 euros. Elle ne s’est pas opposée à la demande de délais présentée par la locataire aux termes de l’enquête sociale, précisant que cette dernière avait repris le paiement de son loyer courant.

Citée à comparaître par acte de commissaire de justice délivré à tiers présent au domicile, [M] [C] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et les demandes en paiement :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

la SA SIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SIA HABITAT justifie avoir notifié au préfet du Nord le 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges.

Un commandement de payer la somme de 876,17 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges a été signifié à la locataire le 18 juillet 2024. La locataire avait donc jusqu’au 19 septembre 2024 pour payer ladite somme.

Il ressort du décompte produit par la requérante que la locataire s’est acquittée de la somme de 1.035,24 euros me 6 septembre 2024. Ce paiement est venu éteindre la dette que la défenderesse avait le plus intérêt à éteindre, soit les causes du commandement plutôt que le loyer courant en application des règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil. Il en résulte que la clause résolutoire n’a pu produire ses effets.

La requérante sera par conséquent déboutée de sa demande principale.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, la SA SIA HABITAT produit un décompte en vertu duquel [M] [C] serait redevable de la somme de 2.703,21 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient enfin de déduire du montant de la dette les sommes prélevées sous le libellé « frais de poursuite », lesquelles seront étudiées au titre des dépens et frais irrépétibles.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 2.240,20 euros.

[M] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant à la locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

[M] [C] sera condamnée à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 2.240,20 euros, au titre des loyers et charges impayés au 16 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement conformément à la demande présentée.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur, dans les conditions prévues par l’article 1345-5 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer. »

[M] [C] propose de verser la somme de 100 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Il ressort du décompte tenu par la bailleresse que [M] [C] a effectué de nombreux paiements en dépit de ses difficultés financières.

La SA SIA HABITAT ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En considération de ces éléments et de la situation financière de la défenderesse telle qu’elle résulte de l’enquête sociale, [M] [C] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 60 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la SA SIA HABITAT ne démontre ni la mauvaise foi de [M] [C], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[M] [C], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la SA SIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA SIA HABITAT recevable en son action ;

REJETTE la demande tendant au constat de la résiliation du bail ;

CONDAMNE [M] [C] à payer à la SA SIA HABITAT la somme 2.240,20 euros, créance arrêtée au 16 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE [M] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai d’un mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— prononce, à la date du 1er juillet 2025, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de [M] [C] la résiliation du bail du 24 août 2021 liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Adresse 13] [Localité 1] ;

— dit qu’à défaut pour [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 8] à [Localité 14] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SIA HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamne en tant que de besoin [M] [C] à payer à la SA SIA HABITAT à compter du 1er juillet 2025] jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

— dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— dit que le [M] [C] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

DEBOUTE la SA SIA HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [M] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] par mise à disposition au greffe, le 23 octobre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,