PREMIERE CHAMBRE

20 Janvier 2026

N° RG 24/02086 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NWH3

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 4]

C/

[D] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 25 novembre 2025 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olfa BATI, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

M. [D] [U] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte en date du 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Pontoise (le SDC [Adresse 4]), représenté par son syndic la SARL Cabinet Ami Ile de France, a fait assigner devant ce tribunal M. [U] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Dans ses conclusions en date du 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [U] à payer les sommes de :

—  10 761,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des charges de copropriété et des frais,

— la capitalisation des intérêts,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [U] soit débouté de sa demande de délais, condamné aux dépens et à la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [U] a bénéficié de délais pendant la procédure qu’il n’a pas utilisé pour régler sa dette, et que ses charges ne lui permettront pas de s’en acquitter.

Par conclusions notifiées le 4 décembre 2024, M. [U] sollicite des délais de paiement sous la forme de paiements mensuels de 300 euros et d’un solde de 2 524 euros, et le rejet des demandes du SDC [Adresse 4].

M. [U] indique avoir déjà effectué plusieurs versements pour apurer sa dette.

L’ordonnance de clôture du 25 septembre a fixé l’affaire au 25 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— l’acte de vente du 2 février 2021 dont il résulte que M. [U] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 2061, 2183 et 20628,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2022 et 8 février 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— les contrats de syndic,

— une mise en demeure en date du 19 septembre 2022, remise à M. [U] le 21 septembre 2022 pour le paiement de la somme de 6 946,08 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 15 518,86 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En outre, les frais engagés doivent être justifiés par la production des documents établis et des factures correspondantes.

En l’espèce, le syndic ne justifie avoir effectué aucune diligence inhabituelle justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « vacation cabinet », « frais de relance », « frais de mise en demeure » et « sommation de payer » seront rejetés.

Les frais de mise en demeure par avocat dument justifiés seront retenus à hauteur de 120 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts seront calculés à compter de l’assignation comme demandé par le syndicat des copropriétaires.

Il convient en conséquence de condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15 638,86 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025, 1er trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte individuel détaillé que M. [U] a repris le paiement des charges depuis le mois de juin 2024, et qu’il dispose de revenus suffisants pour apurer sa dette.

Par conséquent, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement, les échéances étant toutefois fixées à une somme mensuelle de 450 euros compte tenu du montant de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC [Adresse 4] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, et sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. [U], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 15 638,86 euros correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025, 1er trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en 23 mensualités de 450 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde, à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, l’ensemble du solde de la dette sera dû immédiatement par M. [U] au SDC [Adresse 4] sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Rappelle que ces sommes seront dues en sus du règlement des charges et appels de fonds ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne M. [U] aux dépens ;

Condamne M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 20 janvier 2026

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS