TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le:

à

M^e ETCHEVERRY

M^e BENAISSA

■

7ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 22/05872 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQMK

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AMARANTE CAPITAL

1 rue Jean Mermoz

78500 Sartrouville

représentée par M^e Violaine ETCHEVERRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1062

DÉFENDERESSE

S.C.I. BCMT

2 VOIE COMMUNALE LA FRANCHE RUE

02860 PRESLES ET THIERNY

représentée par Maître Nafissa BENAISSA de la SELASU NB, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0809

Décision du 13 Mai 2025

7ème chambre 1ère section

N° RG 22/05872 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQMK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

Madame Malika KOURAR, Juge rapporteur

assistée de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 17 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame KOURAR, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

__________________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 décembre 2019, la SCI BCMT a vendu à la SCI AMARANTE CAPITAL un appartement de deux pièces (lot n°6) et un stationnement couvert (lot n°18) en l’état futur d’achèvement dans un ensemble immobilier constitué de douze logements et de 12 parkings extérieurs situé au 23 avenue de la République à SARTROUVILLE (78), pour un montant de 270.000 euros TTC.

Selon ce contrat, la date de livraison des travaux a été fixée au 31 mars 2020 au plus tard.

La SCI AMARANTE CAPITAL a finalement reçu livraison de son bien le 26 mars 2021 selon procès-verbal du même jour.

Se plaignant d’un retard de livraison et de réserves non levées, la SCI AMARANTE CAPITAL a, par acte d’huissier en date du 1er avril 2022, assigné la SCI BCMTdevant le Tribunal Judiciaire de PARIS.

Elle demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104 et 1231-1 du code civil, de :

— condamner in solidum la SCI BCMT à lui régler :

Décision du 13 Mai 2025

7ème chambre 1ère section

N° RG 22/05872 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQMK

• 10.285,20 euros au titre de la perte de revenus locatifs pendant 12 mois;

• 5.720,04 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal PINEL pendant 12 mois mois ;

• 2.000 euros au titre de l’absence de raccordement aux réseaux de télécommunications ;

• 6.000 euros au titre du préjudice moral ;

— assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, avec anatocisme ;

— condamner la SCI BCMT à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par actes d’huissier des 24, 25, 30 et 31 mai 2022, la SCI AMARANTE CAPITAL a fait assigner Monsieur [X], Monsieur [T], Monsieur [D], Monsieur [S], la SCI JOY et la société CASABEE, en leur qualité d’associés de la SCI BCMT devant le Tribunal Judiciaire de PARIS. Elle lui a demandé, sur le fondement des articles 331-1 et suivants du code de procédure civile et des articles 1104, 1231-1 et 1642-1 du code civil, de :

— prononcer la jonction de cette instance avec la procédure enrôlée sous le numéro RG 22/05872;

— condamner in solidum Monsieur [X], Monsieur [T], Monsieur [D], Monsieur [S], la SCl JOY et la societe CASABEE à lui payer les sommes suivantes :

*10.285,20 euros au titre de la perte de revenus locatifs pendant 12 mois ;

*5720,04 euros au titre de la perte de l‘avantage fiscal dit “PlNEL” pendant 12 mois ;

*2.000 euros au titre de l’absence de raccordement aux réseaux de télécommunications;

*6.000 euros au titre du préjudice moral ;

— assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec anatocisme ;

— condamner in solidum Monsieur [X], Monsieur [T], Monsieur [E], Monsieur [S], la SCI JOY et la société CASABEE à payer à la SCI AMARANTE CAPITAL la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l‘article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

*

Au soutien de ses prétentions, la SCI AMARANTE CAPITAL expose que :

— S’agissant du retard de livraison :

* le seul et unique message du maître d’ouvrage l’informant d’un retard de livraison en raison de l’arrêt de l’activité des entreprises intervenantes est insuffisant à justifier du retard de livraison dès lors que ce motif ne satisfait pas aux stipulations contractuelles, en particulier parce qu’il n’a fait l’objet d’aucun courrier du maître d’oeuvre ;

*elle conteste la cause de suspension de délai ainsi invoquée par le vendeur dès lors que le ministre de l’Economie n’avait conféré la qualification de force majeure à cette pandémie qu’en ce qui concerne les seuls chantiers publics, ce qui n’était pas le cas de celui de son appartement ; les interventions de fédération du bâtiment dont la FFB, du ministre du travail et l’édition d’un guide par l’OPPBTP de préconisations pour la poursuite de l’activité pendant la période de Covid-19 venant confirmer cet état du droit ;

* le retard de douze mois qu’elle a subi est donc injustifié et partant, la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement est engagée ;

A titre subsidiaire, quand bien même la crise sanitaire liée au Covid 19 et au confinement aurait pu avoir des répercussions sur le délai de livraison, rien n’explique que cette livraison ait eu lieu seulement fin mars 2021 dès lors que l’attestation d’avancement des travaux n°4 établie par le maître d’oeuvre le 10 juillet 2020 mentionnait à cette date un avancement avec “logements achevés” ;

— s’agissant de l’absence de raccordement d’internet et de la téléphonie :

* l’immeuble n’est toujours pas raccordé à la fibre optique ce qui l’a privée d’accès à Internet dans un contexte où le télétravail était généralisé et en contravention non seulement de l’article L111-5 du code de l’habitation et de la construction, devenu article L113-10 du même code et de l’article 5.3 de la notice descriptive annexée à l’acte de vente intitulé “Télécommunications” indiquant au titre des prestations fournies la mise en place du réseau de fibre optique ;

Elle soutient que le retard de livraison et ce défaut de raccordement à la fibre optique lui causent des préjudices :

— le retard de livraison l’a privée :

* de revenus locatifs qu’elle devait tirer de ce bien immobilier de sorte qu’elle subit un préjudice à ce titre qu’elle évalue à la somme totale de 10.285,20 euros correspondant à 12 mois d’un moyer mensuel de 857,10 euros outre des charges de 100 euros tel que cela figure au contrat de location versé aux débats ;

* de l’avantage fiscal prévu par la loi Pinel attaché à un tel investissement immobilier ;

— l’absence de raccordement aux réseaux de télécommunication qui empêche tout accès à internet, au téléphone et à la télévision a pour conséquence une baisse de la valeur de son appartement et partant d’un préjudice qu’elle évalue à la somme de 2.000 euros ;

— le retard pris pour la livraison du bien ainsi que l’absence de toute information de la part du vendeur sont à l’origine d’un stress et d’une angoisse important, outre le fait qu’elle soit la seule des acquéreurs d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement à ne pas avoir été consultée pour le choix des matériaux et des équipements de sorte qu’elle s’est vu imposer les options relatives à ces points ; l’ensemble étant consitutifs d’un préjudice moral qu’elle évalue à la somme de 6.000 euros.

Elle considère enfin devoir être indemnisée des frais irrépétibles exposés pour cette instance qu’elle n’a eu d’autre choix que d’engager.

Par ordonnance du 20 juin 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement de la SCI AMARANTE CAPITAL à l’égard de Monsieur [X], Monsieur [T], Monsieur [D], Monsieur [S], la SCI JOY et la société CASABEE, en leur qualité d’associés de la SCI BCMT ainsi que l’extinction de l’instance à l’égard de ces seules parties.

La société BCMT, bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas conclu.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « dire et juger » et « juger que » ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à y répondre.

I. – SUR LES DEMANDES PRINCIPALES D’INDEMNISATION

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A. Sur le désordre lié au défaut de “raccordement internet et téléphonie”

Sur l’existence de ce désordre

Aux termes de l’article L111-5-1 du code de la construction, dans sa version applicable au présent litige, (devenu article L113-10 du même), “Toute personne qui construit un ensemble d’habitations l’équipe au moins des gaines techniques nécessaires à la réception, par tous réseaux de communications électroniques, des services en clair de télévision par voie hertzienne en mode numérique.

Les immeubles neufs groupant plusieurs logements ou locaux à usage professionnel doivent être pourvus des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique nécessaires à la desserte de chacun des logements ou locaux à usage professionnel par un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public.

L’obligation prévue à l’alinéa précédent s’applique aux immeubles dont le permis de construire est délivré après le 1er janvier 2010 ou, s’ils groupent au plus vingt-cinq locaux, après le 1er janvier 2011.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article”.

La SCI AMARANTE fait valoir que son appartement est coupé de tout réseau de communication et en l’occurrence du téléphone, de l’accès à la télévision et à internet.

Pour justifier de l’existence de ce désordre, elle produit un courrier recommandé non daté émanant du conseil syndical et adressé au gestionnaire de l’immeuble et à la SCI BCMT mettant ceux-ci en demeure de procéder au “raccordement de la ligne téléphonique et internet”.

Il résulte cependant de ce qui précède que ce courrier collectif de plainte au syndic produit sans accusé de réception est insuffisant à établir l’existence de ce désordre.

Au surplus, le préjudice allégué de perte de valeur vénale du bien consécutive n’est pas démontré.

En conséquence, la demande d’indemnisation du préjudice lié à la perte de valeur du bien immobilier acquis et découlant de ce désordre est sans objet.

B. Sur le retard de livraison

1. Sur l’existence du retard de livraison

En l’espèce, la SCI AMARANTE CAPITAL demande réparation d’un retard de livraison de son bien au regard du délai écoulé entre la date stipulée par l’acte de vente à savoir le 31 mars 2020 et la date effective de la livraison du 26 mars 2021 figurant sur le procès-verbal de livraison du même jour.

L’acte de vente du 30 décembre 2019 signé par les parties stipule ainsi que :

— s’agissant du “délai – Livraison” : “Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 mars 2020 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison” ;

— s’agissant des “causes légitimes de suspension du délai de livraison” :

“Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes

de report de délai de livraison, les événements suivants :

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant),

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR […]”.

“Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier”.

“Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par une lettre du Maître d’œuvre. »

N’est en l’espèce versé aux débats pour expliquer un retard dans la livraison qu’un courriel du 04 mars 2020 émanant de la SCI BCMT adressé au représentant de la SCI AMARANTE CAPITAL et libellé de la manière suivante :

“Chère madame, monsieur,

Suite à l’épidémie de covid-19 touchant notre pays, les entreprises intervenantes sur notre chantier ont stoppé leur activité.

La livraison de votre logement ne pourra donc pas se faire comme prévue initialement le 31 mars 2020.

Les entreprises ENEDIS, GRDF, Dubrac pour l’assainissement, sont également à l’arrêt pour ce type de chantier.

A ce jour, les entreprises intervenantes sont dans l’incapacité de nous donner des dates d’intervention.

Nous vous tiendrons informés de l’évolution du chantier quant à la date de livraison.

Nous vous remercions pour votre compréhension […]”.

Ce message électronique vise ainsi comme motifs de suspension du délai de livraison d’une part, les répercussions de l’épidémie du covid-19 qui aurait mis à l’arrêt l’activité de toutes les entreprises intervenant sur le chantier et d’autre part, la défaillance des entreprises Enedis, GRDF et Dubrac chargée de l’assainissement.

Or, la survenance de la pandémie de Covid-19 qui ne relève pas des causes légitimes de suspension du délai de livraison telles que stipulées au contrat de vente, n’est pas davantage constitutive d’un cas de force majeure dont les conditions d’irrésistibilité, d’imprévisibilité et d’extériorité ne sont pas réunies en l’espèce.

En outre, comme le fait justement remarquer la SCI AMARANTE CAPITAL, ce message n’est pas un courrier et il n’émane pas du maître d’oeuvre de sorte que quand bien même les motifs invoqués seraient justifiés, ils ne pourraient être considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison telles que stipulées au contrat de vente.

Au surplus, la SCI AMARANTE CAPITAL produit des articles de presse et un communiqué de presse des fédérations de BTP des 3 et 20 mars 2020 attestant au contraire de la demande du gouvernement d’assurer la poursuite des chantiers du BTP à cette période, faisant échec à la justification d’une injonction administrative de suspendre ou d’arrêter les travaux tel qu’exigée au titre de l’un des motifs stipulés à l’acte de vente et permet d’écarter toute notion de force majeure.

Partant, le retard écoulé entre la date de livraison du 31 mars 2020 stipulée dans l’acte de vente et la date effective de livraison du 26 mars 2021 telle qu’attestée par le procès-verbal de livraison signé par les parties n’est pas justifié. Il s’établit à 11 mois et 26 jours.

En conséquence, il y a lieu de retenir 11 mois et 26 jours de retard.

L’existence du retard de livraison étant ainsi établie, il convient de statuer sur les éventuels préjudices causés par ce retard.

2. Sur les préjudices liés au retard

La SCI AMARANTE fait état à ce titre des préjudices suivants, dont elle sollicite réparation :

— une perte de revenus locatifs ;

— la perte de l’avantage fiscal issu de la loi “PINEL”;

— un préjudice moral.

Sur le préjudice lié à la perte de revenus locatifs

La SCI AMARANTE fait valoir qu’elle avait fait l’acquisition de ce bien immobilier pour le mettre en location, de sorte que le préjudice subi du fait de ce retard de 12 mois avant de pouvoir disposer des lieux lui a causé un préjudice qu’elle évalue à la somme de 857,10 euros par mois soit la somme totale de 10.285,20 euros.

Pour justifier de cette intention de louer, la SCI AMARANTE CAPITAL produit un contrat de location daté du 17 avril 2021 et signé avec Monsieur [I] [M], auquel est ainsi loué le logement pour un montant de loyer mensuel de 757,10 euros et un montant de provisions sur charges (avec régularisation annuelle) de 100 euros soit 857,10 euros au total.

Elle justifie ce faisant non seulement du principe mais également du montant mensuel de ce préjudice.

La durée du retard prise en compte étant de 11 mois et 26 jours, le montant total du préjudice subi s’élève à 10.170,83 euros.

Par conséquent, la société BCMT sera condamnée à payer à la SCI AMARANTE la somme de 10.170,83 euros au titre du préjudice lié à la perte locative.

Sur le préjudice lié à la perte de l’avantage prévu par la loi PINEL

La SCI AMARANTE CAPITAL sollicite la somme de 5.720,04 euros en réparation de son préjudice découlant de l’absence de perception de l’avantage fiscal prévu par la loi PINEL liée à l’acquisition d’un logement neuf en vue de le louer.

Pour justifier de ce préjudice, la SCI AMARANTE CAPITAL fait état d’une stipulation contractuelle figurant dans la notice annexée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement qu’elle ne verse pas aux débats et d’un tableau explicatif établi par ses propres soins sur papier libre.

Il en résulte, en l’absence d’éléments justifiant objectivement d’une telle perte financière, que le préjudice n’est pas établi et qu’il convient en conséquence de rejeter la demande y afférente.

Sur le préjudice moral

La SCI AMARANTE CAPITAL demande à être indemnisée à hauteur de 6.000 euros d’un préjudice moral découlant du retard de livraison et de l’absence de toute information à ce sujet par le vendeur et consistant en “une anxiété et un stress importants” ; un tel préjudice moral découlant également de l’absence de consultation par la SCI BCMT sur le choix des matériaux et des installations dans le bien immobilier acheté ce qui l’a privée d’un choix d’aménagement plus satisfaisant.

Cependant, il apparaît que l’anxiété et le stress importants allégués par la personne morale qu’est la SCI AMARANTE CAPITAL ne sont pas démontrés ; pas plus que ne l’est le fait que cette société se soit vu imposer les options de matériaux et d’aménagement du bien immobilier acquis.

Par conséquent, la demande de la SCI AMARANTE CAPITAL formée à ce titre sera rejetée.

L’ensemble des sommes allouées seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

II- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

A. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI BCMT sera condamnée aux dépens.

B. Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI BCMT sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à la SCI AMARANTE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

C. Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit, et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI BCMT à payer à la SCI AMARANTE CAPITAL la somme de 10.170,83 euros au titre de son préjudice lié à la perte de loyers ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande d’indemnisation de la SCI AMARANTE CAPITAL formée au titre de son préjudice lié à la perte de l’avantage fiscal de la loi “Pinel” pendant 12 mois, au titre du défaut de raccordement aux réseaux de télécommunication et au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI BCMT aux dépens ;

CONDAMNE la SCI BCMT à payer à la SCI AMARANTE CAPITAL la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 Mai 2025

La Greffière Le Président

Lénaïg BLANCHO Perrine ROBERT