PREMIERE CHAMBRE

19 Mars 2026

N° RG 25/04047 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQA4

72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[W] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société GTI Immobilier, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 479 206 385 dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 1]

représenté par M^e Nancy Fauchart, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Thomas Broche, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 3], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [W] [T] est propriétaire des lots n°33, 77, 147, et 218 dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Argenteuil (SDC [Adresse 1]), représenté par son syndic la société GTI Immobilier, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [T], aux fins de le voir condamner à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  14 212,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 juin 2025, provision du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il demande également que le défendeur soit condamné aux dépens incluant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et R. 631-4 du code de la consommation, ainsi qu’au paiement de la somme 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom est inscrit sur la boîte aux lettres et son adresse [Adresse 4] à [Localité 3], chez Mme [X] [T], ayant été confirmée par un voisin. Il n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 6 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 22 janvier 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [T] est propriétaire des lots n°33, 77, 147, et 218 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— un décompte pour la période du 29 décembre 2021 au 10 juin 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022, 5 juillet 2023 et 24 octobre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un courrier de relance simple du 26 octobre 2023,

— un commandement de payer la somme de 2 617,63 euros en date du 18 juin 2021,

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 14 073,43 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 10 juin 2025, provision du 2ème trimestre 2025 incluse.

* Sur les frais nécessaires L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En espèce, seront retenus les frais justifiés par le syndic au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant aux émoluments de l’huissier de justice concernant le commandement de payer du 29 juin 2021 pour la somme de 139,24 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [T] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 14 212,67 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 10 juin 2025, provision du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC [Adresse 1] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [T] partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Concernant les droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler aux parties que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de statuer sur les frais d’exécution forcée, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 14 212,67 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 10 juin 2025, provision du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [W] [T] aux dépens de la présente instance ;

Condamne M. [W] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 19 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS