PREMIERE CHAMBRE

19 Mars 2026

N° RG 24/03413 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N2NV

72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[P] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Vertfoncie, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 503 024 572 dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 3]

représenté par M^e Emilie Van Heule, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Eric Simonnet, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [A], demeurant Chez Madame [D] [E] [I], [Adresse 5], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [P] [A] est propriétaire des lots n° 133, 222 et 1061 dépendants d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1], à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à Eaubonne (SDC [L] [B]), représenté par son syndic la société Vertfoncie, a fait assigner M. [A] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer la somme de 10 626,30 euros au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 18 avril 2024, ainsi que des dommages et intérêts et une somme au titre des frais irrépétibles.

M. [P] [A] n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 10 avril 2025, le tribunal judiciaire de Pontoise a révoqué l’ordonnance de clôture et a invité le demandeur à fournir des explications sur l’adresse à laquelle réside actuellement M. [A], notamment s’agissant de la contradiction entre l’adresse à laquelle l’assignation a été faite et celle figurant sur la matrice cadastrale.

La clôture de la mise en état est intervenue le 27 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 22 janvier 2025 et mise en délibéré au 19 mars 2026.

Par conclusions d’actualisation, signifiées à domicile en date du 16 octobre 2025, l’acte ayant été remis à Mme [D] [O], qui a déclarée être la concubine du défendeur, le SDC [L] [B] a actualisé sa créance et demande au tribunal de condamner M. [A] à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

-33 458,19 euros au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 11 septembre 2025, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 12 avril 2024, date de la mise en demeure,

-2 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

Il demande également la condamnation du défendeur aux dépens et aux frais nécessaires exposées par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires soutient que la signification de l’assignation du 13 juin 2024 est régulière, l’adresse à laquelle elle a été délivrée constituant le dernier lieu de correspondance notifié par le défendeur.

Il ajoute que, préalablement à l’assignation, le syndicat des copropriétaires a adressé à cette même adresse, à savoir chez Mme [D] [E] [I], [Adresse 7] à [Localité 4], une sommation de payer, laquelle a été remise à Mme [X] [A], qui s’est présentée comme la fille du défendeur et a accepté la signification de l’acte.

En outre, il précise que, le 12 avril 2024, une mise en demeure a été adressée à M. [A], toujours à la même adresse. Le pli est revenu avec la mention « avisé et non réclamé », ce qui confirme que le défendeur, qui a conservé son nom sur la boîte aux lettres, n’a pas informé le syndic d’un éventuel changement de domicile.

Concernant la demande en paiement des charges de copropriété, le syndicat indique que l’ensemble des comptes a été régulièrement approuvé lors des assemblées générales, lesquelles n’ont fait l’objet d’aucune contestation.

Enfin, il précise que l’ensemble des frais réclamés est directement lié au paiement des charges de copropriété.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

[L] copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [Localité 5] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [A] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°133, 222 et 1061,

— un extrait de compte pour la période du 1er octobre 2021 au 18 avril 2024,

— un extrait de compte pour la période du 1er juillet 2024 au 11 septembre 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions travaux pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2025,

— relevés de charges générales pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 février 2022, 20 décembre 2022, 6 novembre 2023, 3 juin 2024 et 3 décembre 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et les attestations de non-recours concernant ces assemblées ;

— une sommation de payer la somme de 7 871, 31 euros signifiée le 21 décembre 2023,

— des mises en demeure des 10 juin 2022, 20 janvier 2023, 7 septembre 2023,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

[L] extraits de compte produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 33 458,19 euros correspondant aux charges et frais impayés selon relevé de compte arrêté au 11 septembre 2025, dont il convient de déduire la somme de 1 220,55 euros correspondant aux frais de recouvrement et pour lesquels il sera statué ultérieurement.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le SDC [Localité 5] ne justifie pas d’une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, avant la signification la sommation de payer du 21 décembre 2023.

Si des courriers de mises en demeure datant d’avant le 21 décembre 2023 ont été versée aux débats, force est de constater que les accusés de réception de ces courriers ne sont pas produits, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’ils aient été adressés.

L’ensemble des sommes portées au débit du compte du défendeur à titre de frais de recouvrement pour la période avant la sommation de payer seront donc rejetées.

Le demandeur produit les factures du syndic intitulés « constitution dossier avocat », « sommation de payer », « actualisation dossier suivi avocat » pour la somme totale de 676 euros. Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur.

Il convient de déduire également les frais d’assignation pour la somme de 55,40 euros, qui ont été imputés au copropriétaire le 17 juin 2024, et qui ne constituent pas des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des frais de justice qui feront l’objet des dépens de l’instance.

[L] frais d’honoraires d’avocat pour l’envoi du courrier de la mise en demeure en date du 18 avril 2024 soit la somme de 138,79 euros, ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils augmentent artificiellement la dette et seront donc rejetés.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic au titre des frais nécessaires soit les émoluments de l’huissier de justice concernant la sommation de payer du 21 décembre 2023 pour la somme de 164,76 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [A] à verser au SDC [L] [B] la somme de 32 402,40 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 11 septembre 2025.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [L] [B] justifie de sa demande en versant aux débats courrier de mise en demeure de payer la somme de 10 487,51 euros, avisé le 13 avril 2024 et revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 14 avril 2024 sur la somme de 10 487,51 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC [L] [B] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [A], partie perdante, sera condamné à payer les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [P] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 8] à [Localité 4] la somme de 32402,40 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 11 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2024 sur la somme de 10 487,51 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 8] à [Localité 4] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne M. [P] [A] aux dépens de la présente instance ;

Condamne M. [P] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 8] à [Localité 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 19 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS