RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00204 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PDIV

MINUTE N° : 26/00403

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [H] [K] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Romain ROSSI-LANDI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J], [U] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2024, Madame [H] [K] épouse [Y] a donné à bail à Monsieur [J] [U] [A] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer initial mensuel de 800,00 euros, avec dépôt de garantie d’un même montant et 50,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, Madame [H] [K] épouse [Y] a fait signifier à Monsieur [J] [U] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.625,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 juin 2025.

Par notification électronique du 1er juillet 2025, Madame [H] [K] épouse [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, Madame [H] [K] épouse [Y] a fait assigner Monsieur [J] [U] [A] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code de procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [J] [U] [A] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.228,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtée au 10 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives et jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, la dénonciation à la CCAPEX, rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 31 décembre 2025.

À l’audience du 9 mars 2026, Madame [H] [K] épouse [Y], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Madame [H] [K] épouse [Y] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [U] [A] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 juin 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude par acte du commissiare de justice, Monsieur [J] [U] [A] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026, et le jugement rendu à cette date par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, , Monsieur [J] [U] [A], assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige telle que modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la Madame [H] [K] épouse [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la Madame [H] [K] épouse [Y] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 décembre 2024, du commandement de payer délivré le 30 juin 2025 et du décompte de créance au 10 décembre 2025, que Madame [H] [K] épouse [Y] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [U] [A] à payer à Madame [H] [K] épouse [Y] la somme de 5 228,95, au titre des sommes dues selon décompte arrêté au 10 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 décembre 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, l’article 1103 du Code civil dispose que les parties tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Ainsi, le bail conclu postérieurement à la loi nouvelle, tout en respectant un délai de deux mois, reste applicable.

En l’espèce, le bail conclu le 10 décembre 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 juin 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 décembre 2024 à compter du 31 août 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [U] [A]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 août 2025, Monsieur [J] [U] [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [U] [A] à son paiement à compter du mois de septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [U] [A] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [U] [A] à verser à Madame [H] [K] épouse [Y], la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [H] [K] épouse [Y]aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 décembre 2024 entre Madame [H] [K] épouse [Y]d’une part, et Monsieur [J] [U] [A] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 31 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [U] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [U] [A] à compter du 31 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] [A] à payer à Madame [H] [K] épouse [Y] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] [A] à payer à Madame [H] [K] épouse [Y] la somme de 5.228,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au titre des sommes dues selon décompte arrêté au 10 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 décembre 2025,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 juin 2025,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] [A] à payer à Madame [H] [K] épouse [Y] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait à MONTMORENCY le 24 avril 2026, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE