RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00232 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3OC

MINUTE N° : 63

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC HOMELAND SAS

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [K] [Y] est propriétaire des lots n°6 et n°92 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [K] [Y] une mise en demeure de payer la somme de 3176,44 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [K] [Y] devant le présent tribunal aux fins de :

Condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 3187,19 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 22 avril 2025 sur la somme de 3176,44 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,Condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 858 euros au titre des frais de recouvrement, Condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts, Ordonner la capitalisation des intérêts, Assortir la condamnation d’une astreinte d’un montant de 30 euros par jour de retard courant sur une période de trois mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, Se réserver le droit de la liquider, Condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [K] [Y] aux dépens comprenant les frais d’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement, outre l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce,Rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [K] [Y], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

À l’audience, Monsieur [K] [Y], comparant, conteste les sommes réclamées et demande au tribunal, de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois.

Il précise avoir réalisé un paiement de 800 euros le 1er septembre 2025. Il indique percevoir 1800 euros de revenus mensuels, et payer un crédit immobilier à hauteur de 800 euros par mois. Il ajoute avoir deux enfants à sa charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 6 février 2023 et 24 septembre 2024 approuvant les comptes entre le 1er avril 2021 et le 31 mars 2024 et approuvant le budget prévisionnel du 1er avril 2025 au 31 mars 2026, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date des 21 février 2024 et 23 octobre 2025 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour la période du 1er avril 2025 au 31 mars 2026, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Toutefois, le relevé de compte établi au 1er septembre 2025 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 4 avril 2024 à hauteur de 211,82 euros, qui n’est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, aucun des procès-verbaux d’assemblée générale produits n’approuve le budget prévisionnel pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, ni les comptes pour cette période. Il convient donc de déduire les sommes de 424,81 euros chacune appelées le 4 avril 2024, le 1er juillet 2024, le 1er octobre 2024 et le 1er janvier 2025 au titre des appels de fonds pour les deuxième, troisième, quatrième trimestres 2024 et le premier trimestre 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1276,13 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025, date de l’assignation, en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 22 avril 2025, dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 858 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’y a pas lieu de retenir les frais de mise en demeure en date du 8 mars 2024 à hauteur de 39 euros, antérieure à la constitution de la présente dette.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de retenir les frais de mise en demeure imputés à hauteur de 39 euros le 8 juin 2024, à hauteur de 39 euros le 8 septembre 2024, et à hauteur de 39 euros le 8 juin 2025, l’envoi des courriers n’étant pas démontré.

En outre, il est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 144 euros le 31 décembre 2024, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « suivi recouvrement », imputés à hauteur de 252 euros le 24 octobre 2024, à hauteur de 72 euros le 31 mars 2025 et à hauteur de 234 euros le 30 juin 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [K] [Y] qui a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 4 juin 2024 ne paye que partiellement ses charges de copropriété. Le comportement et la résistance ducopropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts .

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de circonstances particulières justifiant du prononcé d’une astreinte. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [K] [Y] demande des délais de paiement à hauteur de 400 euros mensuels.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [K] [Y] des délais afin de s’acquitter de sa dette en quatre versements de 400 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [Y] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [K] [Y] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1276,13 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025, date de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [K] [Y] à s’acquitter de sa dette en quatre fois, en procédant à trois versements de 400 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT