RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00467 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O63U

MINUTE N° : 26/00300

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 03 MARS 2026

PROROGE AU 26 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Emilie VAN HEULE, avocate au barreau de PONTOISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [A]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 23 septembre 2013, l’Entreprise Sociale pour l’Habitat (ESH) [E], société d’HLM, a consenti à Madame [L] [A] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de hors charges de 306 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 27 novembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 223,27 € en principal, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024.

Par exploit du 28 octobre 2025 signifié à personne, l’ESH [E] a fait assigner Madame [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 5 janvier 2026 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] ;

— la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Madame [L] [A] ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1 489,78 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 16 octobre 2025, terme de septembre inclus ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 700 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

À l’audience, l’ESH [E], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1 365,78 €, arrêtée au 29 décembre 2025, terme de novembre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire vu la diminution de la dette et la reprise du paiement des loyers et charges courants

En défense, Madame [L] [A], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 70 € par mois en sus des loyers et charges courants. Elle indique qu’elle a réglé le mois de novembre 2025.

Elle fait valoir qu’elle a travaillé 14 ans à la Mairie de [Localité 4] et a perdu son travail en juillet 2025, qu’elle recherche un emploi et qu’elle vit seule.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, puis prorogée au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 octobre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 29 octobre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

L’ESH [E] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 29 décembre 2025, terme de novembre inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence et après déduction des frais de procédure qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif, il sera partiellement fait droit à la demande de l’ESH [E]. Madame [L] [A] sera condamnée au paiement de la somme de 1 262,10 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 29 décembre 2025, terme de novembre inclus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 27 novembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 223,27 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 janvier 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame [L] [A] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 janvier 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire à payer à l’ESH [E], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 28 janvier 2025 au 29 décembre 2025, terme de novembre inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, à la lecture du décompte locatif détaillé, il est justifié de la reprise intégrale du paiement des loyers et charges courants par Madame [L] [A] avant l’audience, les derniers règlements permettant de régler au moins 3 échéances de loyers. Le bailleur n’est en outre pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions il sera fait droit à la demande de la locataire et il lui sera octroyé des délais de paiement de la dette à raison de 70 € par mois, en sus du loyer courant et des charges. En cas de non-respect de ces délais de paiement, il sera ordonné son expulsion et rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [L] [A] y sera condamnée.

En équité compte tenu des situations financières respectives des parties, la demande de condamnation en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONDAMNE Madame [L] [A] à payer à l’ESH [E], en deniers ou quittances, la somme de 1 262,10 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 décembre 2025, terme de novembre inclus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 28 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [L] [A] à payer à l’ESH [E], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 28 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de la somme de 1 262,10 €, susvisée, comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation pour la période du 28 janvier 2025 au 29 décembre 2025, terme de novembre inclus ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Madame [L] [A] à se libérer de sa dette en 18 mensualités de 100 € chacune, et une 19ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Madame [L] [A] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 Madame [L] [A] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [L] [A] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION