N°Minute:25/00070

DOSSIER : N° RG 24/01111 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PKQD

Copie exécutoire à

M^e Jean christophe LEGROS

expédition à

la SCP ELEOM MONTPELLIER

le 09 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 08 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [I] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 03 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 13 avril 2017 avec prise d’effet au 12 mai 2017, Monsieur [S] [K] a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [M] [N] et Madame [I] [G] sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1200 euros, outre une provision mensuelle 150 euros.

Suivant contrat en date du 11 février 2018, Monsieur [S] [K] a consenti un bail à Monsieur [M] [N] et Madame [I] [G] sur un cave située à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 10 euros.

Le 13 octobre 2021, un document intitulé « proposition d’achat » a été signé par Mme [I] [G] aux termes duquel elle proposait d’acheter le bien situé [Adresse 3], au prix de 500 000 €.

Le 23 décembre 2021, M. [S] [K] a fait délivrer par un courrier recommandé avec accusé de réception adressée à M. [M] [N] et Mme [I] [G] un congé pour reprise le 11 mai 2023 mentionnant la volonté du propriétaire de reprendre le logement pour y établir sa résidence principale.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 12 octobre 2022, Mme [I] [G] a fait assigner M. [S] [K] devant le tribunal judiciaire de Nîmes en vente forcée aux fins notamment de voir déclarer parfaite la vente intervenue le 13 octobre 2021.

Par jugement en date du 23 avril 2024, le tribunal de Nîmes a débouté Madame [I] [G] de ses demandes.

Elle a interjeté appel de la décision.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] ont fait assigner Monsieur [S] [K] devant le tribunal de Montpellier aux fins de surseoir à statuer suite à la délivrance du congé pour vente ou à titre subsidiaire, prononcer l’annulation de ce congé.

Par jugement en date du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a sursis à statuer jusqu’à la décision définitive issue de la procédure diligentée devant le tribunal de Nîmes.

***

Par ordonnance en date du 27 novembre 2024, Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] ont été autorisés à assigner Monsieur [S] [K] à l’audience des référés du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 3 décembre 2024.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 28 novembre 2024, Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] ont fait assigner Monsieur [S] [K] pour l’audience du 3 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de:

— condamner Monsieur [S] [K] en sa qualité de bailleur, à faire procéder aux réparations qui s’avèrent nécessaires aux fins de garantir la jouissance paisible du bien pris à bail dans le délai de 7 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard passé ce délai, les travaux devant consister dans la mise en place d’un système de chauffage nécessaire à l’alimentation de tous les radiateurs présents dans l’appartement, permettant d’atteindre 20 degrés dans chacune de ses pièces.

— Se réserver 1e droit de liquider astreinte,

— Ordonner dans l’attente de la fin des travaux ainsi définis la consignation des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignations sur le fondement des dispositions de l’article 1, 518-17 du Code monétaire et financier,

— Condamner Monsieur [S] [K] en sa qualité de bailleur, à payer à Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] la somme de 5.000,00 €, à titre de provision à valoir sur des dommages et intérêts ayant vocation à réparer le préjudice résultant de l’absence d’une jouissance paisible,

— Condamner Monsieur [S] [K] en sa qualité de bailleur, à payer à Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] la somme de 2.000,00 € à titre de provision à valoir sur des dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

— Condamner Monsieur [S] [K] en sa qualité de bailleur, à payer à Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Monsieur [S] [K] aux entiers dépens de 1'instance.

À l’audience du 3 décembre 2024, Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] étaient représentées par leur conseil.

Monsieur [S] [K] était également représenté par son conseil.

Les conseils ont développé oralement leurs conclusions et ont déposé leurs dossiers.

Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation.

Ils ont précisé que si Monsieur [M] [N] avait quitté le logement en raison de sa séparation avec Madame [G], il avait fait le choix de ne pas délivrer congé et demeurait donc titulaire du bail.

Monsieur [S] [K] a demandé au juge de :

— constater l’absence d’urgence et subsidiairement l’existence de contestations sérieuses au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

— constater subsidiairement l’absence de dommage imminent et l’absence de trouble manifestement illicite,

en conséquence,

— se déclarer incompétent pour connaître de leur demande en référé et les renvoyer à mieux se pourvoir devant la juridiction de fond qu’il leur plaira de saisir

— les condamner à payer à Monsieur [X] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [S] [X] soulève des contestations quant aux demandes formulées notamment sur l’urgence ou sur l’existence d’un dommage imminent.

Il convient donc d’examiner le caractère sérieux de ces contestations.

Monsieur [S] [X] soulève d’une part, l’absence d’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

Il indique en effet que le chauffage collectif de la résidence était déjà en panne au cours de l’hiver 2020/2021 et qu’il a fait livrer huit radiateurs électriques à ses locataires, leur permettant ainsi de passer l’hiver sans difficulté. Il relève que c’est seulement en janvier 2024 que Madame [G] a mis en demere le syndic et l’agence mandataire de rétablir le chauffage avant le 1er février 2024, démontrant ainsi qu’il n’y avait pas d’urgence.

Il soulève d’autre part, que la condition de l’existence d’un trouble manifestement illicite prévue par l’article 835 du code de procédure civile n’est pas remplie non plus.

Il relève en effet que Madame [G] ne peut se prétendre propriétaire puisqu’elle a succombé à la procédure devant le tribunal de Nîmes, peu importe l’appel interjeté eu égard au caracère exécutoire du jugement.

Il note également qu’elle est occupante sans droit ni titre en raison du congé délivré le 23 décembre 2021.

Il soutient en outre qu’il n’existe pas de preuve du trouble en l’absence d’indication sur une éventuelle panne des radiateurs électriques ou la production d’un constat de commissaire de justice.

Il indique enfin n’avoir jamais été mis en demeure directement.

De leur côté, Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] demandent le rejet de ces contestations estimant que :

— si, durant la durée du bail, le logement a été affecté par des dysfonctionnements liés au système de chauffage, celui ci est désormais hors d’usage depuis l’hiver 2023, en raison de la délibération de l’Assemblée Générale du 25 octobre 2023 qui a supprimé le chauffage collectif ;

— ils ont mis en demeure le syndic, l’agence gestionnaire, les autres copropriétaires et leur bailleur, par l’intermédiaire de leur conseil le 27 septembre 2024 ;

Il ressort des éléments produits aux débats par les parties qu’un litige existe et est encore pendant entre eux sur l’acquisition du logement par la locataire et sur la validité d’un congé.

Ce litige ne concerne pas la présente procédure qui est fondée sur les obligations du bailleur issues de la loi de juillet 1989 et sur les dispositions des articles 834 ert 835 du code de procédure civile relatifs à la saisine du juge des référés.

La mise en place d’un système efficient de chauffage dans un logement constitue une des obligations du bailleur.

En l’espèce, l’absence de chauffage notamment en pleine période hivernale constitue une urgence et un trouble manifestement illicite qui justifie une saisine de juge des référés.

Dès lors, les contestations émises ne peuvent être considérées comme sérieuses.

En conséquence, l’action en référé doit être déclarée recevable.

Sur la demande de réalisation des travaux pour la mise en place d’un système de chauffage

En application de l’article 1719 du Code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Et en vertu de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats que par délibération de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 25 octobre 2023, le chauffage collectif de la résidence a été supprimé et que « chaque copropriétaire devra réaliser les travaux nécessaires dans ses parties privatives pour installer à ses frais un chauffage individuel de son choix. Cette suppression sera effective dès à présent et il faudra que tous les copropriétaires aient réalisé les travaux nécessaires avant l’automne pour bénéficier du chauffage. L’installation collective fioul située dans la cave ne sera pas déposée à cause du coût que cela engendrerait mais cette dernière sera arrêtée et condamnée. »

Cette décision n’a pas été contestée.

Monsieur [S] [X] ne démontre pas avoir fait procéder aux travaux nécessaires pour installer un système de chauffage individuel dans le logement qu’il loue à Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N], l’achat de radiateurs individuels en 2020 ne répondant pas à cette obligation.

Tenu de fournir à ses locataires un logement décent, le bailleur a failli dans le respect de son obligation.

En conséquence il sera condamné à réaliser les travaux tels que précisés dans le dispositif de la présente décision et, ce, sous astreinte.

Sur la demande de consignation des loyers

L’article 201 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Conformément aux dispositions légales ci-dessus rappelées, Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] seront autorisés à verser leurs loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à réalisation complète des travaux.

Sur la demande de réparation des préjudices

Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] sollicitent l’indemnisation à titre provisionnel de leur préjudice de jouissance et préjudice moral.

L’absence de système de chauffage pendant deux hivers leur a nécessairement causé un préjudice de jouissance qui est d’ailleurs démontré par attestations de leurs proches.

Ce préjudice sera réparé par la condamnation de Monsieur [S] [X] à leur verser la somme provisionnelle de 2000 euros.

En revanche, les locataires ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [X], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [S] [X] srea condamné à payer à Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARONS recevable la saisine en référé,

CONDAMNONS Monsieur [S] [X] à faire procéder à l’installation d’un système de chauffage individuel efficient ou, le cas échéant, à faire procéder aux réparations nécessaires pour permettre l’alimentation des radiateurs présents dans le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] loué à Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] et, ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du quinzième jour après la signification de la présente décision, dans un délai de 2 mois.

RAPPELONS que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution,

AUTORISONS Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] à verser le montant des loyers et charges mensuels auprès de la Caisse des dépôts et consignations de [Localité 6] jusqu’à parfaite réalisation des travaux,

CONDAMNONS Monsieur [S] [X] à payer la somme de 2000 euros à titre provisionnel à Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] en réparation de leur préjudice de jouissance,

DEBOUTONS Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral,

CONDAMNONS Monsieur [S] [X] aux dépens,

CONDAMNONS Monsieur [S] [X] à verser à Madame [I] [G] et Monsieur [M] [N] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS