PREMIERE CHAMBRE

16 Avril 2026

N° RG 24/06117 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCQY

72A

S.D.C. SECONDAIRE [Adresse 1]

C/

S.C.I. [Localité 1] 2000

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] À [Localité 1], représenté par son syndic la SAS SEGINE, immatriculée au RCS de Paris sous le n°642 032 130, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 2]

représenté par M^e Stéphanie DUPLAINE, avocat postulant au barreau de Pontoise, et assisté de M^e Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 1] 2000, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillante

— -==o0§0o==--

La société [Localité 1] 2000, société civile immobilière, est propriétaire des lots n°52, 53, 59 et 1236 d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Le 23 juillet 2007, la SCI [Localité 1] 2000 a été radiée du registre du commerce et des sociétés.

Par ordonnance du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 7 juin 2024, Maître [D] [F] a été désigné en qualité de mandataire ad hoc en vue de représenter la SCI [Localité 1] 2000 dans les procédures judiciaires diligentées à son encontre par le syndicat des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Sarcelles (SDC secondaire 8 mai 1945), représenté par son syndic en exercice, la société Segine, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise la SCI [Localité 1] 2000, représentée par Maître [D] [F], administrateur judiciaire en qualité de mandataire ad hoc, aux fins de paiement de charges de copropriété.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025, et l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2025.

Par jugement du 22 mai 2025, le tribunal judiciaire de Pontoise a révoqué l’ordonnance de clôture et a invité les parties de verser aux débats toute pièce permettant d’identifier le lien entre la société Collège Enseignement 2000 et SCI [Localité 1] 2000.

Par conclusions du 2 octobre 2025 le SDC secondaire 8 mai 1945 demande au tribunal judiciaire de Pontoise de condamner la SCI [Localité 1] 2000 à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  20 675,65 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayées entre le 1er janvier 2022 et 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023,

-1 507,60 euros au titre de frais de contentieux,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que la défenderesse soit condamnée aux dépens, intégrant la somme de 164,57 euros correspondant aux frais de sommation d’huissier ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI [Localité 1] 2000, propriétaire des murs correspondant aux lots n° 52, 53, 59 et 1236, et la société Enseignement 2000, exploitant une activité commerciale dans lesdits locaux, avaient des associés communs ainsi qu’un siège social identique.

Il soutient en outre que cette dernière avait pour habitude de procéder au règlement des appels de charges de copropriété.

Les conclusions ont été signifiées au domicile du mandataire ad-hoc de SCI [Localité 1] 2000, avec remise de l’acte à Mme [N] [A], collaboratrice, déclarée être habilitée à recevoir la copie de l’acte. Elle n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC secondaire 8 mai 1945 justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI [Localité 1] 2000 est propriétaire des lots n°52, 53, 59 et 1236 dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises de la SCI [Localité 1] 2000,

— un décompte des charges pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2023 et 29 novembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours relatif à l’assemblée générale du 27 juin 2023 ;

— des mises en demeure en date du 24 mai 2022, 13 juin 2022, 27 juillet 2022 et 5 septembre 2022 ;

— une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2022 ;

— le contrat du syndic.

Afin de justifier de l’existence d’un lien entre la société Collège Enseignement 2000 et la SCI [Localité 1] 2000, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— un jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 11 février 2000, ainsi qu’un état hypothécaire établissant la qualité de propriétaire de la SCI [Localité 1] 2000 sur les lots n° 52, 53, 59 et 1236,

— l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises de la société dénommée Centre Enseignement 2000 – Organisme privé du 30 septembre 2025 ayant pour gérant M. [Q] [J],

— des actes de cession de parts sociales en date du 18 novembre 2003, aux termes desquels Monsieur [M] [J] a cédé ses parts à Mesdames [K] [J] et [W] [J],

— l’acte de cession de parts sociales de la société dénommée Centre Enseignement 2000 – Organisme privé du 18 novembre 2003 par [Q] [J] au profit de [L] [J],

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire de la société dénommée Centre Enseignement 2000 – Organisme privé du 8 décembre 2003,

— les statuts de la société dénommée Centre Enseignement 2000 – Organisme privé

— un échange de mails entre le syndic du SDC secondaire 8 mai 1945 et Mme [L] [J],

— un chèque de règlement des charges du 17 février 2022 au profit du SDC secondaire 8 mai 1945,

— les requêtes de désignation et de prorogation de la mission de mandataire ad hoc de la SCI [Localité 1] 2000,

Il convient toutefois de relever que le demandeur n’apporte aucune explication quant au fait que les procès-verbaux d’assemblées générales ainsi que les mises en demeure visent exclusivement la société Collège Enseignement 2000.

Néanmoins, il ressort de l’attestation de non recours produite aux débats par le demandeur qu’aucun recours n’a été exercé dans le délai légal prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à l’encontre de l’assemblée générale du 27 juin 2023. Dès lors, la demande en paiement, fondée sur les résolutions ayant approuvé les comptes du syndic, apparaît justifiée, de sorte que l’obligation à la dette est établie.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 20 675,65 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 1er octobre 2024.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le SDC secondaire 8 mai 1945 ne justifie pas d’une mise en demeure adressée à la SCI [Localité 1] 2000 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025.

Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre de frais de recouvrement et de condamner la SCI [Localité 1] 2000 à verser au SDC secondaire 8 mai 1945 la somme de 20 675,65 euros correspondant aux charges impayées et appels travaux arrêtés au 1er octobre 2024.

Au défaut de mise en demeure régulière, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC secondaire 8 mai 1945 n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI Sarcelles 2000 partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de ne la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la SCI [Localité 1] 2000, représentée par Maître [D] [F], administrateur judiciaire en qualité de mandataire ad hoc, à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Sarcelles la somme de 20 675,65 euros correspondant aux charges impayées et appels travaux arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejette la demande du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] à titre de frais de recouvrement ;

Rejette la demande du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] au titre des dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SCI Sarcelles 2000 aux dépens de la présente instance ;

Condamne la SCI [Localité 1] 2000 à verser au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Sarcelles la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 avril 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

Maître Stéphanie DUPLAINE