TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/53378 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZCV

N° : 3

Assignation du :

14 Mai 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 11 juillet 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 5] représentée par Madame la Maire de [Localité 5], Madame [H] [V]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Fabienne DELECROIX, avocat au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDERESSE

La S.C.I.QUORUM

[Adresse 3]

[Localité 2]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Quorum est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte du 14 mai 2025, la ville de [Localité 5] a assigné la SCI Quorum devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L 631-7, L 651-2 et L651-4 du code de la construction et de l’habitation et L 324-1-1 du code du tourisme, afin de voir :

— Juger que la SCI Quorum a enfreint les dispositions des articles L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et du code du tourisme.

En conséquence,

— Condamner la SCI Quorum à payer à la Ville de [Localité 5] une amende civile de 100.000 euros

— Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 3] à [Localité 2], lot 175 sous astreinte de 38.060 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer.

— Condamner la SCI Quorum au paiement d’une amende civile de 2.250 euros

— Condamner la SCI Quorum au paiement d’une amende civile de 10.000 euros

— Dire que le produit des amendes sera intégralement reversé à la Ville de [Localité 5].

— La condamner à payer à la Ville de [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée par acte ayant donné lieu à un procès-verbal dressé selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI Quorum n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur l’application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L 324-1-1 du code du tourisme, dans leur version issue respectivement de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019

Il sera rappelé que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a été saisie pour avis afin de répondre aux deux questions suivantes :

« 1°) Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit-elle s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle ou de la loi ancienne ?

2°) Dans l’hypothèse de l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs de changement d’usage illicite, les nouveaux critères de l’usage d’habitation sont-ils applicables aux instances en cours ou le sont-ils aux seules instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024?».

Par avis date du 10 avril 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu en ces termes :

« EST D’AVIS QUE :

Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

La réponse à la première question rend la seconde sans objet » (3ème Civ., avis, 10 avril 2025, n°15010 P+B).

La ville de [Localité 5] sollicite l’application des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L 324-1-1 du code du tourisme dans leur version modifiée par la loi du 19 novembre 2024.

Toutefois, selon le dernier alinéa de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version antérieure à la loi du 19 novembre 2024, « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Au cas présent, la ville de [Localité 5] ne soutient pas et n’établit pas que les locations se sont poursuivies postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024. Il ressort des pièces versées aux débats que le commentaire le plus récent sur l’annonce date d’octobre 2024.

Or, à la suite de l’avis de la Cour de cassation en date du 10 avril 2025, le seul fait que l’annonce soit toujours active en décembre 2024, en l’absence de preuve de faits de location de courtes durées du bien immobilier postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024, ne permet pas d’appliquer les nouvelles dispositions issues de cette loi.

En conséquence, les articles L. 631-7, L. 651-2 et L. 651-4 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue respectivement de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 sont applicables au présent litige.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 5] fait valoir que :

— l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2], lot 175, Dupleix RDC + 1er étage est à usage d’habitation,

— il ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire,

— le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage,

— en l’absence d’autorisation préalable, l’activité de location meublée exercée constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et sanctionnée par les dispositions de l’article L.651-2 dudit code.

*

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 5], et notamment du constat de location meublée touristique du 6 janvier 2025, que la SCI Quorum a mis son appartement meublé situé [Adresse 3] à [Localité 2], lot 175, Dupleix RDC + 1er étage en location via la plateforme numérique Airbnb.

Ce logement n’était pas occupé comme résidence principale par la SCI Quorum. En effet, il ressort des éléments versés aux débats que le local est déclaré aux services fiscaux en résidence secondaire.

La déclaration en ligne a été faite le 7 novembre 2022 par M. [S] [Y] pour la SCI Quorum, pour un local constituant une résidence secondaire (pièce 2 Annexe 3 de la ville de [Localité 5])

Pour établir que le local sis [Adresse 3] à [Localité 2] , lot 175, Dupleix rez-de-chaussée + 1 er étage, est à usage d’habitation, s’agissant d’un local construit ou ayant fait l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, la ville de [Localité 5] verse aux débats :

— le permis de construire 0751113 V0015 déposé le 08/03/2023 et délivré le 28/08/2013 qui a autorisé : « la surélévation partielle au 1er étage d’un bâtiment d’habitation et de bureau à rez-de-chaussée et 1er étage avec changement de destination d’un local de bureau en habitation à rez-de-chaussée (Surface créée : 35 m² – ST : 1 990 m²) »,

— la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux est en date du 28/01/2025. Elle fait valoir que d’après les plans de l’état actuel et l’état projeté en mars 2013 à l’appui du dossier de demande de permis de construire, le bureau situé au rez-de-chaussée est transformé en habitation « chambre »,

— l’acte de vente du 06/07/2022 entre M. [X] [R] et la SCI Quorum stipule au titre de « l’usage du bien » que le lot 175, objet de la vente d’une surface totale de 76,06 m² est à usage d’habitation et de bureau et qu’en considération des travaux effectués en conformité avec le permis de construire, le vendeur a déclaré au service des impôts fonciers 38 m² à usage de bureau et 38,06 m² à usage d’habitation (pièce n°2).

En outre, il ressort du logiciel des données fiscales ORFEA que la SCI Quorum a déclaré le local pour 34 m² de bureau et 38 m² d’habitation.

Dès lors, l’ensemble des éléments produits permettent d’établir l’usage d’habitation du local.

Il s’ensuit que la SCI Quorum a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de Paris est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 5], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le logement est proposé à la location de courte durée sur le site Airbnb, que l’annonce propose un logement entier pour 4 personnes.

L’annonce comporte 33 commentaires dont le plus ancien en décembre 2022 et le plus récent en octobre 2024.

L’annonce était toujours active le 03/12/2024

Le relevé des réservations transmis par Airbnb atteste de:

-17 nuitées en2022

—  97 nuitées en2023.

La ville de [Localité 5] estime le montant total des gains illicites à la somme de 90.375 euros.

La ville de [Localité 5] estime que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 59.616 euros.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, il convient de fixer l’amende civile à 25.000 euros.

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux

Il résulte des dispositions de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Il n’est pas démontré que le bien serait retourné à un usage d’habitation en l’absence de preuve d’une désactivation de l’annonce.

Aucun élément ne permettant d’établir que le bien est de nouveau à usage d’habitation, il convient d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux, sous astreinte provisoire de 2.500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, ce durant une période maximale de 12 mois.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L 651-4 du code de la construction et de l’habitation

Selon les dispositions de l’article L 651-4 du code de la construction et de l’habitation, « Quiconque ne produit pas, dans les délais fixés, les déclarations prescrites par le présent livre et par les dispositions prises pour son application est passible d’une amende de 2 250 euros.

Le ministère public poursuit d’office l’application de cette amende devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, statuant en référé ».

La SCI Quorum, représentée par Messieurs [F]-[Y] [T] et [Y] [S], n’a pas répondu au courrier en date du 13/06/2024 et n’a pas permis la visite du local.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la ville de [Localité 5] de condamnation de la SCI Quorum à une amende civile de 2.250 euros.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L324-1-1 IV et V du code du tourisme

Selon l’article L324-1-1 du code de tourisme dans sa version applicable au présent litige, […]

IV.- Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

IV bis.- Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme.

Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.

Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d’un changement de destination relevant du code de l’urbanisme, l’autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l’autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l’urbanisme sont respectées.

Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent IV bis.

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 euros.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune ».

Au cas présent, la SCI Quorum n’a pas transmis le relevé dans le mois suivant la lettre recommandée en date du 13 juin 2024.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la ville de Paris de condamnation de la SCI Quorum à une amende civile, laquelle sera fixée à la somme de 2.250 euros.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SCI Quorum sera tenue aux dépens et condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI Quorum au paiement d’une amende civile de 25.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris ;

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 3] à [Localité 2], lot 175, Dupleix rez-de-chaussée + 1er étage appartenant à la SCI Quorum, sous astreinte provisoire de 2.500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximale de douze mois ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamne la SCI Quorum au paiement d’une amende de 2.250 euros sur le fondement des dispositions de l’article L 651-4 du code de la construction et de l’habitation et dit le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de Paris ;

Condamne la SCI Quorum au paiement d’une amende de 2.250 euros sur le fondement des dispositions de l’article L324-1-1 IV et V du code du tourisme et dit le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de Paris ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 5] ;

Condamne la SCI Quorum aux dépens ;

Condamne la SCI Quorum à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 11 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON