TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/08250

N° Portalis DB3S-W-B7J-3T77

Minute : 1466/25

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Me [H], avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [G] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DOUËB

Copie délivrée à :

M. [L]

Le 8 Décembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Décembre 2025 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT, OPH de Seine-[Localité 12] Habitat, EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Maître Sandrine FIGUEREO FRIAS, du Cabinet DOUËB, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [L] demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 1999, l’E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat a donné à bail à M. [G] [L], M. [W] [L], Mme [C] [L] et M. [B] [L] un appartement situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 3185,59 francs, soit 64,.43 euros, et 353,82 euros de provisions sur charges.

Par avenant du 27 février 2007, le bail a été établi au nom de M. [B] [L] et M. [G] [L]. Par second avenant du 3 avril 2009, le bail a été établi au nom de M. [G] [L] seul.

Par acte sous seing privé du 17 mars 2023, E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat a donné à bail à M. [G] [L] et Mme [L] [M] [R] d’un emplacement de parking situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 15 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat a fait signifier à M. [G] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3964,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre du 6 mai 2024 E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat a fait assigner M. [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

«  ordonner l’expulsion de M. [G] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner M. [G] [L] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 9022,60,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, comprenant les frais de commandement de payer, d’assignation et voies d’exécution éventuelles,

«  condamner M. [G] [L] à la production de son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 12] le 4 juillet 2025.

À l’audience du 6 octobre 2025, E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9022,60 euros, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

L’E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [G] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 29 avril 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [G] [L], présent en personne, ne conteste pas le principe de la dette mais argue avoir repris le paiement des loyers et charges et avoir commencé à rembourser sa dette (1060 euros par mois à la place de 998,25 euros). Il demande donc le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibérée sollicitée par le juge et reçue au greffe le 23 octobre 2025, l’E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat a transmis les conditions générales du bail du 20 juillet 1999. Cette note en délibéré a été transmise à M. [G] [L] par courrier du 24 octobre 2025, sans réponse du défendeur.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande en paiement des arriérés de loyer

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 juillet 1999, des avenants des 27 février 2007 et 3 avril 2009, du commandement de payer délivré le 29 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2025 que E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, ce que M. [G] [L] ne conteste par ailleurs pas.

En conséquence, il convient de condamner M. [G] [L] à payer à E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat la somme de 9022,60 euros, au titre des sommes dues au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 avril 2024 sur la somme de 3964,08 euros et du présent jugement sur le surplus.

C. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail concernant le logement situé [Adresse 6] est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Concernant l’emplacement de parking, le bail contient une clause résolutoire (Article 8 – Clause résolutoire) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 29 avril 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 juillet 1999 à compter du 30 juin 2024.

D. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [G] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que M. [G] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à régulariser sa dette par des versements de 2000 euros le 1er septembre 2025 ou de 1100 euros le 1er octobre 2025.

En outre, E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [G] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [G] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [G] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [G] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans l’hypothèse où il ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés, à compter du 10 juin 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [G] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et d’assignation.

Il convient également de condamner M. [G] [L] à payer à E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 juillet 1999 entre l’E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat d’une part, et M. [G] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 30 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat la somme de 9022,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 964,08 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à M. [G] [L] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [G] [L] à s’acquitter de la dette en par 35 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [G] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à l’E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à l’E.P.I.C. Seine Saint Denis Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 avril 2024 et de l’assignation du 2 juillet 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE