DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

30 Mars 2026

N° RG 24/00944 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NS5D

Code NAC : 50G

[V] [B]

C/

[X] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 30 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 26 Janvier 2026 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ .

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DEMANDERESSE

Madame [V] [W] [B], née le 16 Janvier 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Carole LE MARIGNIER, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Ana ROMERO, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [S] [J] [N], né le 16 Décembre 1988 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau du Val d’Oise

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EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

Par acte notarié en date du 5 avril 2023, Monsieur [X] [N] a consenti une promesse unilatérale de vente, au profit de Madame [V] [B], portant sur un bien situé au [Adresse 3] à [Localité 3].

La promesse unilatérale de vente a été consentie au prix de 268.000 €, sans condition suspensive de prêt. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 26.800 €. La somme de 13.000 € a été versée par Madame [V] [B] entre les mains du notaire rédacteur et le solde de l’indemnité d’immobilisation devait être réglé au plus tard le jour de la signature de l’acte définitif de vente.

Madame [V] [B] déclare avoir appris que Madame [I] [L] réalisait des nuisances sonores importantes dans son appartement, contigu à celui qu’elle voulait acheter. Elle n’a pas souhaité réitérer l’acte authentique et elle a sollicité la restitution de la somme séquestrée. Monsieur [X] [N] n’a pas donné suite à cette demande.

Procédure

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 13 février 2024, Madame [V] [B] a fait assigner Monsieur [X] [N] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

La clôture de l’instruction a été fixée au 27 novembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 26 janvier 2026. Le délibéré a été fixé au 30 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : Madame [V] [B]

Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 octobre 2025 par voie électronique, Madame [V] [B] demande au tribunal de :

Juger que la non-réalisation de la vente est imputable à Monsieur [X] [N], vendeur ; Juger légitime le refus d’achat de Mademoiselle [V] [B], acheteur ;En conséquence, juger que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due au vendeur qui ne saurait y prétendre ;Condamner Monsieur [X] [N] à rembourser à Mademoiselle [B] la somme 13.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêt au taux légal à compter du 28 juin 2023, date de la mise en demeure, séquestrée auprès de l’étude REY DE FORESTA, Notaires à [Localité 4] (95), Madame [O] [F] ayant été désignée tiers convenu ;Autoriser et enjoindre en cas de besoin, l’étude REY DE FORESTA, Notaires à [Localité 4] (95) à remettre à Mademoiselle [V] [B] la somme de 13.000 € sur présentation de l’acte de signification du jugement ;Condamner Monsieur [X] [N] à rembourser à Mademoiselle [V] [B] la somme 500 € au titre de la réparation de son préjudice matériel résultant du coût de la promesse, avec intérêt au taux légal à compter du 28 juin 2023, date de la mise en demeure ;Condamner Monsieur [X] [N] à payer à Mademoiselle [V] [B] la somme 6.320 € au titre de la réparation de son préjudice matériel résultant de l’achat des meubles de cuisine, avec intérêt au taux légal à compter du 28 juin 2023, date de la mise en demeure ;Condamner Monsieur [X] [N] à payer à Mademoiselle [V] [B] la somme de 5.000 € au titre de la réparation de son préjudice moral, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;Condamner Monsieur [X] [N] à payer à Mademoiselle [V] [B] la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;Condamner Monsieur [X] [N] à une amende civile de 5.000 € sur le fondement de l’article 32-1 du CPC ;Débouter Monsieur [X] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [X] [N] à payer à Mademoiselle [V] [B] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du CPC ;Condamner Monsieur [X] [N] aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de Maître Carole LEMARIGNIER, en application de l’article 699 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, Madame [V] [B] expose que :

Monsieur [X] [N], en tant que vendeur, doit être totalement transparent avec son acquéreur. Elle précise que les problèmes de copropriété sont directement en lien avec la situation du logement vendu.Elle a appris le trouble du voisinage causé par la voisine directe de l’appartement qu’elle entendait acheter, lors d’une assemblée générale de copropriétaires. Le vendeur n’a jamais évoqué les nuisances et troubles anormaux du voisinage, qu’il ne pouvait ignorer. En outre, il a refusé de réaliser des visites en soirée ce qui aurait pu lui permettre de constater les nuisances. Par ailleurs, lors de la dernière visite du bien, le vendeur a indiqué, devant le père de Madame [V] [B], qu’il n’y avait aucun souci de voisinage. Ce témoignage ne peut être écarté au seul motif qu’il a un lien de parenté avec l’acheteuse. Le dol du vendeur permet d’annuler le contrat.S’agissant de son préjudice financier, elle a passé la commande des meubles de cuisine sur-mesure le 27 mai 2023, soit postérieurement à la signature de la promesse et avant d’apprendre l’existence des troubles anormaux du voisinage.

En défense : Monsieur [X] [N]

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 17 septembre 2025, Monsieur [X] [N] sollicite du Tribunal de :

Débouter Madame [B] de l’intégralité de ses demandes ;A titre reconventionnel :

Prononcer que l’attestation de Madame [M] est dépourvue de valeur probante et l’écarter des débats ;Constater que la promesse de vente en date du 05 avril 2023 a été rompue aux torts exclusifs de Madame [B] ; Condamner Madame [B] à verser à Monsieur [N] la somme de 26.800 € au titre de l’indemnité d’immobilisation devant lui revenir ; Autoriser l’étude notariale SAS REY DE FORESTA situé [Adresse 4] à [Localité 4] à verser à Monsieur la somme séquestrée de 13.000 € sur simple présentation de la minute de la décision à intervenir ;Condamner Madame [B] à verser à Monsieur [N] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;Condamner Madame [B] au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [N] fait valoir que :

A compter du 15 juin 2023, soit la date de l’assemblée générale des copropriétaires, Madame [V] [B] a limité sa communication avec lui. Mais elle n’a jamais évoqué des nuisances ou troubles anormaux de voisinage. La demanderesse produit un courrier du Syndic qui fait état de nuisance ponctuelle ainsi qu’une attestation de Madame [M], copropriétaire, qui ne respecte pas les conditions de validité posées par l’article 202 du code de procédure civile. Il précise avoir déposé une plainte à l’encontre de Madame [M] eu égard aux propos mensongers qu’elle a tenus. Enfin, le dernier procès-verbal d’assemblée générale ne fait pas état de ce qu’auraient été évoqués des nuisances ou troubles anormaux du voisinage.Les témoignages du père et de la sœur de Madame [V] [B] ne sont pas objectifs.Les nuisances n’ont été que ponctuelles.La demanderesse ne démontre ni le caractère persistant et répétitif des nuisances, ni l’existence d’un dol. Les conditions suspensives ayant été réalisées et la vente ne s’étant pas réalisée par faute de Madame [V] [B], l’indemnité d’immobilisation lui est due.Madame [V] [B] a reporté la date de la signature à plusieurs reprises, avant de faire intervenir son conseil. Ces circonstances lui ont causé un préjudice moral. Par ailleurs, il a souffert financièrement car il a souscrit un prêt relais pendant la vente litigieuse, lequel n’a été remboursé qu’en janvier 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIVATION

Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Tout propriétaire souhaite jouir paisiblement des lieux qu’il occupe. A cet égard, il est déterminant pour lui d’être informé des troubles anormaux du voisinage qui existent afin de décider librement d’acquérir ou non un bien immobilier.

Avant de pouvoir caractériser la réticence dolosive, Madame [V] [B] doit démontrer l’existence de troubles anormaux du voisinage.

Madame [V] [B] allègue qu’il existe des nuisances et troubles anormaux du voisinage au niveau de l’appartement voisin à celui qu’elle souhaite acquérir. Elle soutient que la police est intervenue à plusieurs reprises suite aux comportements de Madame [I] [L], que le vendeur a déposé une main courante à l’encontre de cette dernière ou encore qu’il se serait présenté à sa porte dans la nuit car elle l’empêchait de dormir. Toutefois, elle ne produit aucun élément pour justifier de ces dires. Enfin, elle argue que l’assemblée des copropriétaires du 15 juin 2023 a évoqué ces nuisances. Cependant, le procès-verbal d’assemblée des copropriétaires est produit par le défendeur. Il ne ressort pas que cette difficulté y ait été abordée.

La demanderesse produit un courrier du Syndic des copropriétaires du 14 mars 2023. Il en résulte qu’il a adressé un courrier à Monsieur [E] [L] selon lequel il explique qu’il lui a été signalé que sa locataire « provoque des nuisances sonores importantes et régulières au sein de la résidence ». Il est évoqué des nuisances les nuits des 8 février et 2 au 3 mars. Ainsi, deux épisodes de nuisances sonores sont rapportés, ce qui est insuffisant à établir qu’elles sont répétitives.

Par ailleurs, Madame [V] [B] produit une attestation signée par Madame [M]. Elle déclare qu’elle réside au sein de la copropriété dans laquelle Madame [V] [B] souhaitait acquérir un bien. Elle indique que Madame [I] [L] « a été à l’origine de nuisances sonores perturbant la quiétude et le sommeil de ses voisins. Celles-ci se sont poursuivies durant plusieurs années, la dernière ayant nécessité [son] intervention, en date du 3 mars 2023 ». Il convient de rappeler que les dispositions de forme de l’article 202 du code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité. Toutefois, en l’espèce, il est problématique qu’aucun document d’identité ne soit joint à l’attestation pour confirmer de l’identité de Madame [M]. Cela ne permet pas de conférer une valeur probante à cette pièce. Au surplus, les propos tenus ne sont pas circonstanciés et ne permettent pas de caractériser un trouble anormal du voisinage.

Au regard de tous ces éléments, Madame [V] [B] échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un trouble anormal du voisinage au sein de l’immeuble qu’elle souhaitait acquérir. Dans ces conditions, il ne peut être reproché à Monsieur [X] [N] une réticence dolosive. Madame [V] [B] ne pouvait donc pas refuser de réitérer l’acte authentique pour ce motif. Elle sera déboutée de sa demande de restitution du séquestre et par conséquent, de l’intégralité de ses demandes indemnitaires.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de la promesse unilatérale de vente que : « Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir. Si toutes les conditions suspensives ont été réalisées, le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice ».

Les parties avaient jusqu’au 5 juillet 2023 pour réitérer l’acte authentique.

Par courrier du 28 juin 2023, le conseil de Madame [V] [B] indique qu’en raison de la réticence dolosive, la promesse unilatérale de vente est nulle pour vice de consentement. Il est sollicité la restitution du séquestre. Ce courrier témoigne de la volonté de ne pas réitérer la vente.

Par mail du 30 juin 2023, Maître [U] [A] indique avoir convoqué Madame [V] [B] pour le 5 juillet mais qu’elle n’a pas retiré son courrier.

Ainsi, la promesse unilatérale de vente n’a pas été réitérée dans les délais, du fait de Madame [V] [B].

L’indemnité d’immobilisation est donc acquise au promettant. Madame [V] [B] sera condamnée à verser la somme de 26.800 € au titre de l’indemnité d’immobilisation. En application de l’article 1960 du code civil, l’étude REY DE FORESTA située à [Localité 4], devra verser au vendeur la somme de 13.000 € qu’elle détient en séquestre. Cette somme viendra en déduction de la condamnation de Madame [V] [B].

L’indemnité d’immobilisation a été librement négociée entre les parties pour indemniser, à titre forfaitaire, le vendeur en cas d’absence de vente. Elle vise à réparer l’intégralité des préjudices qu’il a subis. Dans ces conditions, il n’est pas fondé à solliciter l’indemnisation d’un préjudice moral distinct. La demande de Monsieur [X] [N] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [V] [B], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [X] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. La demande de Madame [V] [B] à l’encontre de Monsieur [X] [N] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT que le refus de Madame [V] [B] de réitérer l’acte authentique n’était pas légitime ;

DÉBOUTE Madame [V] [B] de sa demande tendant à la restitution du séquestre ainsi que de l’intégralité de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Madame [V] [B] à payer à Monsieur [X] [N] la somme de 26.800 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

ORDONNE à l’étude REY DE FORESTA située à [Localité 4] de remettre à Monsieur [X] [N] la somme séquestrée de 13. 000 €, cette somme venant en déduction de la condamnation de Madame [V] [B];

DÉBOUTE Monsieur [X] [N] de sa demande tendant à l’indemnisation de son préjudice moral ;

MET les dépens à la charge de Madame [V] [B] ;

CONDAMNE Madame [V] [B] à verser à Monsieur [X] [N] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [V] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé le 30 mars 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY