RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00045 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OS2H

MINUTE N° : 26/800

S.D.C. LES BUTTES

c/

[D] [H] [A] veuve [O], [Q] [O]

Copie certifiée conforme

le :

à :M^e Yves DUPUIS

et

à: M^e Jacky ATTIAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Julien SEMERIA

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 27 AVRIL 2026 ;

Sous la Présidence de Sabrina ANELLI, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de Pontoise chargée du service du Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée de Zakia SARTI, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Février 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.D.C. LES BUTTES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DEMANDERESSE

ET

Madame [D] [H] [A] veuve [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Yves DUPUIS, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 26/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Monsieur [Q] [O]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Jacky ATTIAS, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 29 janvier 2025, du 13 février 2025 et du 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 7] à Villiers-le-Bel (95400), représenté par son administrateur provisoire, Monsieur [T] [Z], a fait assigner Madame [D] [M], veuve [O], Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] devant le juge du Tribunal de proximité de Gonesse afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

4.062,85 euros au titre des charges de copropriété impayées et 180,00 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 29 mai 2024 sur la somme de 4.105,97 euros et à compter de l’assignation sur le surplus et avec capitalisation des intérêts ;1.500,00 euros au titre des dommages et intérêts ;les dépens.

Après le renvoi de l’audience du 9 octobre 2025 pour permettre la mise en état du dossier, l’affaire a été plaidée lors de l’audience du 19 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience et a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales. Il a indiqué que le montant de la dette était en hausse et s’élevait à la somme de 4.871,39 euros. En réponse aux moyens de défense, il a souligné que la solidarité des défendeurs, en tant qu’indivisaires, est prévue dans le règlement de copropriété. Enfin, il a précisé que les sommes dues concernaient les appels de charges classiques et non des travaux de grande envergure.

Madame [D] [H] [A], veuve [O], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience. Elle a indiqué être l’usufruitière du bien litigieux, avoir toujours réglé l’ensemble des charges de copropriété alors que les nus-propriétaires, Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O], auraient dû prendre en charge les travaux touchant la structure de l’immeuble. Elle a demandé ainsi de :

juger qu’ayant payé l’intégralité des charges depuis le décès de Monsieur [R] [O], elle a une créance à faire valoir à l’encontre des nus-propriétaires ;juger qu’il y a lieu de condamner Messieurs [Q] et [I] [O] à payer l’intégralité des sommes dues actuellement au syndicat des copropriétaires ;condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience. Ils ont indiqué n’avoir jamais été destinataires des appels de fonds qui ont été toujours reçus par Madame [D] [H] [A], veuve [O] qui a, à son initiative, toujours réglé les charges de copropriété et ont demandé de :

Dire et juger non opposables à leur encontre les demandes du syndicat des copropriétaires ;Dire et juger que l’intégralité des charges depuis le décès de Monsieur [R] [O] est une créance dont est seule redevable l’usufruitière, Madame [D] [H] [A], veuve [O] ;Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à chacun ls sommes de :- 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

à titre subsidiaire,

Dire et juger qu’ils s’acquitteront des sommes éventuellement dues à hauteur chacun de 120,00 euros par mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger » ou « dire et juger » ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces demandes qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif et qui ne sont en conséquence pas mentionnées dans le rappel synthétique des demandes dans l’exposé du litige.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer non seulement aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot mais, en outre, aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives comprises dans leurs lots.

En l’espèce, la qualité de nus-propriétaires de Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] et la qualité d’usufruitière de Madame [D] [H] [A], veuve [O], dans l’immeuble dont s’agit concernant les lots n°70 et n°148 est attestée par la matrice cadastrale.

Par décisions de l’administrateur provisoire en date du 5 mai 2021, du 9 février 2023, du 20 décembre 2023, du 28 juin 2023 et du 9 janvier 2024, les comptes ont été approuvés et les budgets prévisionnels ainsi que divers travaux ont été votés.

Le demandeur fournit un décompte des sommes dues actualisé au 14 janvier 2026 ainsi que les appels de fonds correspondant. Il ressort que le montant des sommes deus s’élève à la somme de 4.871,39 euros au titre des appels de charges et travaux impayés au 1er trimestre 2026 inclus.

Les défendeurs qui ne contestent pas le montant réclamé mais chacun refuse d’en assurer le paiement.

Madame [D] [H] [A], veuve [O] soutient avoir réglé les charges de copropriété depuis le décès de son mari alors qu’elle n’était pas tenue de régler les charges afférentes aux travaux importants ; elle demande que les nus-propriétaires assument la charge de la présente demande de paiement.

De leur côté, Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] affirment n’avoir reçu aucune demande de paiement des charges de copropriété de la part du syndicat des copropriétaires et considèrent que la présente demande leur est inopposable.

La loi prévoit que la solidarité doit être expressément prévue par la loi ou le contrat. En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit la solidarité en cas d’indivision.

En effet, il ressort de l’extrait du règlement de copropriété que « dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis.

De même, les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’n droit d’usage ou d’habitation seront tenus solidairement vis-à-vis du syndicat, qui pourra exiger de n’importe lequel d’entre eux l’entier paiement de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée ».

Il en découle que tant les nus-propriétaires, Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] que l’usufruitière, Madame [D] [H] [A], veuve [O], sont tenus solidairement à l’égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

Le fait que Madame [D] [H] [A], veuve [O] ait réglé les charges de copropriété depuis le décès de son mari n’a aucune incidence sur son obligation de régler les charges de copropriété courantes au syndicat de copropriétaires ; elle pourra toujours faire valoir ses droits à l’égard des indivisaires.

Concernant Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O], ils ne peuvent pas raisonnablement soutenir de ne pas avoir été informés de l’existence des charges de copropriété sur l’immeuble puisqu’ils ont été destinataires de la demande de paiement des charges de copropriété depuis la signification de l’assignation.

Les moyens soulevés par les défendeurs sont ainsi inopérants.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [D] [H] [A], veuve [O], Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] à payer la somme de 4.871,39 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtée selon les décomptes du 14 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juin 2024 sur la somme de 4.165,97 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Le demandeur sollicite le paiement de la somme de 180,00 euros au titre des frais nécessaires.

Selon l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’exécution, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

Par dérogation, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi du 13 juillet 2006) prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice ; les frais de commissaire de justice inutiles ; les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, le demandeur justifie de l’envoi des mises en demeure du 16 mars 2023, du 16 novembre 2023 et du 29 mai 2024 ; ces actes étant nécessaires, leur coût sera mis à la charge des défendeurs.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [D] [H] [A], veuve [O], Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] à payer la somme de 180,00 euros au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] ne justifie ni d’un préjudice distinct du retard de paiement ni de la mauvaise foi de Madame [D] [H] [A], veuve [O], Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O].

Par conséquent, il sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts Madame [D] [H] [A], veuve [O], Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O]

Madame [D] [H] [A], veuve [O], Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à titre de dommages et intérêts sans pour autant indiquer la nature de leur préjudice ni produire des éléments pour justifier le quantum sollicité.

Les défendeurs seront ainsi déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O]

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement qui empruntent leurs mesures aux circonstances sans pouvoir excéder deux ans.

Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] sollicitent l’octroi de délais de paiement ; néanmoins, ils n’apportent aucun élément en ce sens ni justifient de leurs situations financières. Ils seront, par conséquent, déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés in solidum par les parties succombant à l’action, soit Madame [D] [H] [A], veuve [O], Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O].

Les défendeurs seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

PAR CES MOTIFS,

La juge du Tribunal de proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe du tribunal ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [H] [A], veuve [O], Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 4.871,39 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtée au 14 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2024 sur la somme de 4.165,97 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [H] [A], veuve [O], Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme 180,00 euros au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame [D] [H] [A], veuve [O], de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] de leurs demandes à titre de dommages et intérêts et d’octroi de délais de paiement ;

DÉBOUTE Madame [D] [H] [A], veuve [O], de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [H] [A], veuve [O], Monsieur [Q] [O] et Monsieur [I] [O] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Présidente